НДС с оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Изменения в НДС при реализации недвижимости

С 1 июля 2014 года моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости будет день передачи объекта по акту или иному документу, которым оформляется реализация. Кроме того, уточнено, что счет-фактура может быть подписан как индивидуальным предпринимателем, так и другим лицом, уполномоченным таким правом на основе доверенности.

Глава 21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в очередной раз подверглась изменениям, которые начнут действовать с июля этого года (Федеральный закон от 20 апреля 2014 г. № 81-ФЗ). Новшества затронули, в частности, вопрос исчисления НДС при реализации недвижимого иму­щества и подписания счетов-фактур.

НДС при продаже недвижимости

Важные изменения внесены в порядок исчисления НДС при реализации объекта недвижимости. В статье 167 НК РФ появился дополнительный пункт 16, в котором прописано, что при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта.
Благодаря этому пункту исчезнет один из поводов для спора и доначислений. Дело в том, что раньше не было однозначности в вопросе о моменте исчисления НДС при реализации недвижимости. А все потому, что НДС исчисляется по отгрузке, а объект недвижимости, как известно, отгружаться не может. Обратите внимание: в НК РФ есть указание (п. 3 ст. 167) на то, что если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях НДС приравнивается к его отгрузке. Не совсем понятно, касается ли этот пункт объектов недвижимости, но именно на него ранее и ссылались чиновники, когда разъясняли вопрос о моменте исчисления НДС при продаже недвижимости (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78).
Между тем практика показывала, что инспекторы на местах могли занимать иную позицию, полагая, что НДС следовало исчислять в том периоде, в котором был оформлен и подписан акт о передаче объекта.

Некоторые суды также придерживались аналогичной точки зрения (постановление ФАС ВСО от 11 февраля 2010 г. № А19-12414/09, ФАС ПО от 22 сентября 2009 г. № А65-20719/2008). Тем не менее в арбитражной практике можно было встретить решения с противоположными выводами (постановление ФАС СЗО от 15 августа 2013 г. № Ф07-4341/12, ФАС МО от 21 марта 2011 г. № Ф05-1334/2011, ФАС ПО от 2 февраля 2010 г. № А12-11515/2009). Таким образом, и у судов не было единого мнения. Теперь в отношении рассматриваемой операции разночтений и спо­ров возникать не будет.
Надо отметить, что в отношении налога на прибыль при методе начислений уже второй год действует такой же порядок: выручку от продажи недвижимости продавцам следует включать в налогооблагаемую прибыль на дату передачи недвижимости приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу, подтверждающему факт передачи объекта (п. 3 ст. 271 НК РФ; Федеральный закон от 29 октября 2012 г. № 206-ФЗ). До 2013 года вопрос о моменте начисления налога на прибыль со сделки с недвижимостью также был спорным.

Порядок подписания счетов-фактур

Следующая поправка касается порядка подписания сче­тов-фактур. Обычно эти документы подписывает руководитель и глав­ный бухгалтер. Но законо­дательством разрешено перекладывать полномочия по подписанию счетов-фактур на иное лицо. Главное, чтобы в организации был составлен соответствующий документ: приказ, иной распорядительный документ или доверенность от организации.
Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отно­шении них налоговым законодательством не была предусмотрена возможность переда­вать полномочия по подписанию сче­тов-фактур другим лицам. Теперь этот пробел устранен: индиви­дуальные предприниматели имеют право передавать полномочия по подписанию счетов-фактур третьим лицам по доверенности, о чем прямо указано в НК РФ (п. 6 ст. 169).

Следующее изменение, касающееся НДС, носит, скорее, терминологический характер, и на порядок исчисления НДС и оформления соответствующих документов оно не повлияет. Речь идет о суммовых разницах в части НДС. Теперь они будут называться несколько иначе – «разницы в сумме НДС».
Полагаем, это было сделано во избежание путаницы, ведь определение самих суммовых разниц приводится в главе 25, посвященной налогу на прибыль, и к НДС сами по себе они отношения не имеют. Напомним, что разницы в сумме НДС (между начисленным с выручки и полученным в составе оплаты за товары, работы, услуги) учитываются либо в доходах, либо в расходах при налогообложении прибыли
(п. 4 ст. 153 НК РФ) и не влияют на НДС, подлежащий уплате в бюджет по итогам налогового периода.

Таким образом, и у судов не было единого мнения.

НДС с оплаты по договору купли-продажи недвижимости

НДС при получении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Получение продавцом платы за недвижимость после перехода права собственности на нее никак не влияет на его обязательства по НДС.

НДС при перечислении оплаты по договору купли-продажи недвижимости

Перечисление покупателем платы за недвижимость не влияет на его обязательства по НДС.

Оформление счета-фактуры при реализации недвижимости, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Счета-фактуры в таком случае оформляются только в рублях (пп. “м” п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

НДС при перечислении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

В Налоговом кодексе РФ предусмотрена прямая норма, согласно которой при последующей оплате в рублях стоимости объекта недвижимости, установленной в иностранной валюте (у. е.), налоговые вычеты не корректируются (абз. 5 п. 1 ст. 172 НК РФ). На дату принятия недвижимости на учет покупатель вправе принять к вычету суммы “входного” НДС при наличии правильно оформленного счета-фактуры продавца и при условии, что объект недвижимости приобретен для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС (п. 1 ст. 169, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разницы в сумме НДС, возникающие у покупателя при последующей оплате, учитываются в составе внереализационных доходов в соответствии со ст. 250 НК РФ или в составе внереализационных расходов в соответствии со ст. 265 НК РФ (абз. 5 п. 1 ст. 172 НК РФ).

Счета-фактуры в таком случае оформляются только в рублях (пп. “м” п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137).

НДС при получении оплаты за недвижимость, стоимость которой установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

При реализации недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения и т.п.) НДС начисляется на день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).

На дату определения налоговой базы производится пересчет иностранной валюты (у. е.) в рубли по курсу Банка России. При поступлении оплаты от покупателя за объект недвижимости налоговая база по НДС не корректируется. Разницы в сумме НДС, возникающие у налогоплательщика-продавца при последующей оплате объекта недвижимости, учитываются в составе внереализационных доходов в соответствии со ст. 250 НК РФ или в составе внереализационных расходов в соответствии со ст. 265 НК РФ (п. 4 ст. 153 НК РФ).

Поступление оплаты по договору купли-продажи основного средства.

По НДС – льгота

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.

Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.

При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи “Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.

Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Продажа объекта недвижимости: момент начисления НДС и списания в бухгалтерском учете

Организация продает объект недвижимости – здание (объект основных средств), которое передается покупателю до регистрации перехода к нему права собственности. В целях налога на прибыль выручка от реализации учитывается в день фактической передачи объекта недвижимости, то есть в день подписания акта приема-передачи. Как отражается эта операция в бухгалтерском учете и в какой момент возникает налоговая база по НДС (в момент регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта покупателю)?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на здание перейдет к покупателю после государственной регистрации данного факта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В общем случае при реализации находящегося на территории РФ здания у организации-продавца возникает объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, ст. 147 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено п.п. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Пункт 3 ст. 167 НК РФ устанавливает, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (доп. см. письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Учитывая, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного факта, то моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае должна являться наиболее ранняя из двух дат: день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю или день ее оплаты (частичной оплаты).

Солидарны с такой позицией уполномоченные органы власти (смотрите, например, письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, письмо УФНС России по г. Москве от 02.12.2009 N 16-15/126829) и суды (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2012 N Ф02-1494/12, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11, ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).

В то же время следует отметить, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 судьи указали, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета основных средств регулируется нормами ПБУ 6/01 “Учет основных средств” (далее – ПБУ 6/01).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает в связи с продажей, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01).

Полагаем, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета должно осуществляться при прекращении действия хотя бы одного из условий принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Аналогичная позиция выражена в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20.

Таким образом, считаем, что организация в рассматриваемой ситуации должна списать здание с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на дату его фактической передачи покупателю.
Отметим, что с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств с бухгалтерского учета, прекращается начисление амортизации (п. 22 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

Следует учитывать, что до момента перехода к покупателю права собственности на здание продавец не сможет признать в бухгалтерском учете прочий доход (выручку) от реализации данного объекта (п.п. 4, 7, 12, 16 ПБУ 9/99 “Доходы организации” (далее – ПБУ 9/99)), а следовательно, и произвести окончательное списание стоимости здания с баланса. Поэтому в случае, если момент списания здания с учета в качестве объекта основных средств не совпадает с моментом признания доходов от его реализации, то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 “Товары отгруженные” (отдельный субсчет “Переданные объекты недвижимости”) (письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Поскольку для целей налогообложения прибыли доход от реализации здания будет учитываться на дату его передачи приобретателю (п. 3 ст. 271 НК РФ), то в периоде такой передачи в учете организации-продавца следует отразить отложенный налоговый актив (п.п. 8-11, 14 ПБУ 18/02 “Учет расчетов по налогу на прибыль организаций”).

Читайте также:  Возврат денег алиментов

Учитывая изложенное, а также положения Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что операции, связанные с реализацией здания в рассматриваемой ситуации, могут быть отражены на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

– на дату передачи здания покупателю:

Дебет 01, субсчет “Выбытие основных средств” Кредит 01, субсчет “Основные средства в эксплуатации”

– списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет “Выбытие основных средств”

– списана сумма начисленной по зданию амортизации;

Дебет 45, субсчет “Переданные объекты недвижимости” Кредит 01, субсчет “Выбытие объектов основных средств”

– отражен факт передачи здания покупателю;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль”

– отражен отложенный налоговый актив;

– на дату перехода к покупателю права собственности на здание:

Дебет 76 Кредит 91, субсчет “Прочие доходы”

– признана выручка от реализации здания;

Дебет 91, субсчет “Прочие расходы” Кредит 68, субсчет “Расчеты по НДС”

Дебет 91, субсчет “Прочие расходы” Кредит 45, субсчет “Переданные объекты недвижимости”

– списана остаточная стоимость реализованного здания;

Дебет 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль” Кредит 09

– списан отложенный налоговый актив.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

– Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

14 апреля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

– списана сумма начисленной по зданию амортизации;.

НДС в договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости зачастую порождает на практике много вопросов у бухгалтеров, поскольку методология отражения в бухгалтерском учете операций с недвижимостью попросту отсутствует. Применение в данной ситуации обычного порядка отражения операций с основными средствами не всегда возможно.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства”.
Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ “право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи. их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре”. Порядок регистрации устанавливается Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Таким образом, право собственности переходит к покупателю лишь с момента регистрации сделки. Следовательно, до момента регистрации продавец остается собственником объекта недвижимости, а покупатель им еще не является. Об этом же говорится и в п. 2 ст. 8 ГК РФ: “Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом”.

Объект недвижимости передается по акту приемки-передачи, который подписывается сторонами. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и соответствующих документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). На практике такая процедура, как правило, длится гораздо дольше. Таким образом, фактическая передача объекта и переход права собственности на него всегда происходят в разное время.

Это порождает немало вопросов, связанных как с отражением операций в бухгалтерском учете, так и с исчислением и уплатой НДС.

Остановимся подробнее на моменте возникновения у покупателя права на вычет по НДС, а также моменте возникновения обязанности по уплате НДС у продавца.

1. Момент возникновения права на налоговый вычет по налогу на добавленную стоимость у покупателя недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ “налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные… налоговые вычеты».
Для того, чтобы получить вычет, покупателем одновременно должны быть соблюдены три условия, установленные п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ:

1. Недвижимое имущество должно использоваться для операций, облагаемых НДС;

2. Должен быть получен правильно оформленный счет-фактура от продавца;

3. Объект недвижимости должен быть принят к бухгалтерскому учету.

В данном случае может возникнуть вопрос: что считать датой получения покупателем права на вычет:

– дату фактической передачи объекта (акта приемки-передачи имущества);

– дату подачи документов на государственную регистрацию прав;

– дату государственной регистрации?

В Письме Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158 было дано разъяснение по этому поводу и отмечено, что налогоплательщик имеет право на вычет с того момента, как объект принят к учету в соответствии с требованиями ПБУ 6/01 «Учет основных средств».

По общему правилу принятие к бухгалтерскому учету основного средства (как на счет 01 “Основные средства”, так и на счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности”) осуществляется после перехода права собственности.

В то же время объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н).

Кроме того, как указано в Письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, в случае, если объект, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, данный объект недвижимого имущества обладает всеми признаками основного средства, установленными п. 4 ПБУ 6/01.

В налоговом учете, объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, принимаются к учету с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию этих прав (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Учитывая изложенное, входной НДС по объектам недвижимости в части, приходящейся на долю облагаемых НДС операций, возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию в случае выполнения всех остальных условий принятия к вычету.

Аналогичное мнение приведено в Письме Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158: “При приобретении основных средств (объектов недвижимости), используемых при осуществлении операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость, суммы этого налога, уплаченные продавцу, возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию прав на приобретенное недвижимое имущество“.

Таким образом, суммы НДС, предъявленные организации при приобретении объекта основных средств, принимаются к вычету на основании счетов-фактур, выставленных продавцами, и соответствующих первичных документов, подтверждающих принятие этого объекта на учет, при условии его использования для осуществления операций, подлежащих обложению НДС (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

В случае отсутствия указанных документов объект основных средств не может быть принят к учету, а, следовательно, суммы НДС, предъявленные организации при его приобретении, вычету не подлежат.

Иными словами, покупатель получит право на вычет с момента подачи документов на государственную регистрацию при наличии документов, перечисленных в п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ.

2. Момент возникновения обязанности по уплате НДС у продавца

В соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 – 11, 13 – 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

В случае, когда продавец получает аванс под будущую продажу недвижимости, необходимость начислить НДС в бюджет возникает сразу же в период получения аванса. А как определить факт “отгрузки”, если аванса не было? Ведь в случае продажи недвижимости отгрузки как таковой не происходит.

В п. 3 ст. 167 НК РФ сказано, что “если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке“.

В Письме Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85 сказано, что “момент определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при передаче. покупателю недвижимого имущества определяется как день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на данные объекты“.

Таким образом, ключевым моментом для исчисления налога на добавленную стоимость продавцом и выставления счета-фактуры покупателю является именно момент перехода права собственности на недвижимость, то есть, факт государственной регистрации, а не факт, например, подачи документов на регистрацию, как это происходит в отношении покупателя при использовании им права на вычет.

В момент такой реализации продавец выписывает и выдает покупателю счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ счет-фактура выставляется – не позднее 5 календарных дней считая со дня отгрузки товара, т.е., в нашем случае – не позднее 5 календарных дней со дня государственной регистрации.

Что же происходит на практике?

Поскольку у покупателя, как было указано выше, право на принятие НДС к вычету возникает с момента подачи собственником (продавцом) документов на государственную регистрацию, он вправе обратиться в налоговый орган за вычетом, представив все необходимые документы, в том числе, счет-фактуру от продавца.

Однако в данном случае возникает вопрос, где покупателю взять счет-фактуру, если для продавца момент реализации (регистрация права на объект) еще не наступил и последний пока не вправе его выставлять?

Чтобы соблюсти нормы закона, покупателю остается только одно – дождаться, когда наступит момент государственной регистрации, который, на практике часто затягивается регистрирующими органами, что в целом нарушает право покупателя на своевременное получение налогового вычета.

Что касается продавца, то в отношении него позиция налоговых органов при проведении проверки может оказаться таковой, что организацию-продавца, выставившего счет-фактуру в 5-дневный срок с момента государственной регистрации могут обвинить в занижении налогооблагаемой базы по НДС, поскольку он не начислил налог в момент передачи имущества по акту, либо в момент подачи документов на государственную регистрацию права.

Однако в данном случае продавцу можно будет легко оспорить доводы налоговой инспекции, поскольку в момент передачи объекта по акту приемки-передачи, как впрочем, и в момент подачи документов на государственную регистрацию, переход права собственности еще не наступит, и, следовательно, счет-фактура, выписанная в данные моменты будет является недействительной. Ссылка налогоплательщика на приведенные выше нормативные акты будет весомым аргументом в его пользу.

В случае же, если продавец, опасаясь обратных претензий со стороны налогового органа, все же выставит счет-фактуру сразу после передачи объекта недвижимости по акту либо сразу после подачи документов на государственную регистрацию, то формально у покупателя появляется право обратиться за вычетом. Однако и здесь налоговым органом может быть отказано покупателю в вычете НДС до наступления момента перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку до этого момента продавец не имел права выставлять счет-фактуру в адрес покупателя.

Как известно, все неясности в области налогового законодательства трактуются в пользу налогоплательщика.

Судебные прецеденты по данному вопросу складываются неоднозначно.

Как показывает арбитражная практика, факт регистрации права собственности на приобретенный объект в большинстве случаев не влияет на момент возникновения права покупателя на вычет по НДС (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2005 по делу N Ф04-7025/2005(15563-А27-31); Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2006 по делу N А12-30480/05-С29).

Лишь в немногочисленных случаях арбитражные суды приходят к выводу, что входной НДС может быть принят к вычету только после регистрации права собственности на недвижимость (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2005 по делу N Ф03-А73/05-2/3087).

Однако налогоплательщикам в подобных спорах с налоговыми органами следует ссылаться на вышеуказанное Письмо Минфина РФ от 13.07.2005 N 03-04-11/158, руководствуясь при этом п.п 3 п. 1 ст. 111 НК РФ, где указано, что выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений по различным вопросам налогового законодательства, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом государственной власти (должностным лицом) в пределах его компетенции является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения.

Автор – Эксперт по организационному и налоговому проектированию Консалтинговой группы «Ардашев и партнеры».

Следовательно, до момента регистрации продавец остается собственником объекта недвижимости, а покупатель им еще не является.

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Налог предусмотрен только при продаже квартиры.

О выписке из ЕГРП

Как показывает практика, налоговый орган, несмотря на внесенные в Налоговый кодекс изменения, продолжает настаивать на том, что моментом определения базы по НДС является дата государственной регистрации передачи права собственности на объект недвижимости покупателю (если до этого передачи по передаточному акту не было). При этом налоговики обосновывают сказанное тем, что иным документом, определяющим день передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 16 ст. 167 НК РФ может быть свидетельство о государственной регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако из п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” следует, что выписка из ЕГРП является документом, содержащим информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, но не удостоверяющим факт передачи указанного имущества (Постановление АС ПО от 08.09.2016 N Ф06-12029/2016 по делу N А12-55427/2015).

2016 N 09АП-59064 2015 по делу N А40-34202 15.

НДС при покупке квартиры

ФЛ заключило предварительный ДКП квартиры. Там указана цена включая НДС 18%. Объект сдаётся в январе 2019 года. Застройщик хочет повысить цену квартиры на 2%, с учетом повышения НДС. Имеет право?

Квартира по документам является апартаментами, то есть нежилым помещением для временного проживания.

    возврат НДС при покупке квартиры, покупка квартиры, ндс
  • Поделиться

Ответы юристов ( 4 )

  • 9,3 рейтинг
  • 6562 отзыва эксперт

по подп. 22 и 23.1 п.3 ст.149 НК не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации НДС следующие операции:

– реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

– услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Читайте также:  Минтруд разъяснил новые правила по отпускам

соответственно, у Вас не должно быть никакого НДС.

При этом на основании пункта 1 статьи 168 Кодекса продавец дополнительно к цене отгружаемых начиная с 01.01.2019 товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав сумму налога, исчисленную по налоговой ставке в размере 20 процентов.

поскольку Вы уплатили авансом, а реализация (передача) объекта будет в после 01.01.2019г., то застройщик должен выставить документы уже с НДС 20%.

однако, увеличить стоимость он может только при Вашем согласии, если иное не указано в договоре.

  • 10,0 рейтинг
  • 7963 отзыва эксперт

Александр, добрый вечер! В силу п. 23.1 ст. 149 НК РФ не являются объектом налогообложения в том числе

23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ…

а также в силу п. 22 указанной статьи реализация жилых помещений. Предварительный договор не предполагает полной оплаты, речь уже идет фактически о договоре купли продажи под видом предварительного договора ввиду чего выставление НДС в данном случае незаконно

Квартира по документам является апартаментами, то есть нежилым помещением для временного проживания.

тогда начисление НДС законно если оплата будет производится после 01.01.2019 когда увеличилась ставка НДС

(Письмо Минфина России от 11.09.2018 N 03-07-07/64777)

Таким образом, освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное вышеуказанным подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется при осуществлении операций по реализации указанных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС.

согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ которым внесены изменения в НК в части увеличения НДС

Положения абзаца третьего пункта 4 статьи 158, пункта 3 статьи 164, абзаца третьего пункта 9 статьи 165 и пункта 5 статьи 174.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (выполненных, оказанных), переданных начиная с 1 января 2019 года.

соответственно если объект сдается в январе 2019 применяется ставка НДС 20%, но тут можно поспорить с застройщиком конечно в судебном порядке в части одностороннего изменения цены договора, по сути это риски застройщика в части увеличения НДС у него возникают обязательства перед бюджетом но у Вас не возникает обязательств соглашаться на изменение цены договора, в том числе если он предварительный

Положения абзаца третьего пункта 4 статьи 158, пункта 3 статьи 164, абзаца третьего пункта 9 статьи 165 и пункта 5 статьи 174.

Налоги при сделках с недвижимостью

ДЛЯ ПРОДАВЦОВ

С 01.01.2020 года налог на продажу не платят:

Жилье в собственности более трех лет:

  • Единственное жилье;
  • Жилье, полученное по наследству или дарению от ближайших родственников;
  • Приватизированное жилье;
  • Жилье, полученное по договору пожизненной ренты.

Жилье в собственности более пяти лет:

  • Жилье, приобретенное по договору купли-продажи;
  • Жилье, приобретенное по договору дарения или полученное по наследству от лиц, не связанных родством;
  • Жилье, приобретенное по договору участия в долевом строительстве, по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования и т. п.;
  • Жилье, зарегистрированное после 01.01.2016 года.

Способы снижения налогооблагаемой базы с 01.01.2020 года

  • На расходы, связанные с покупкой квартиры, которую продаете;
  • На сумму уплаченных процентов по ипотечной квартире, которую продаете;
  • На имущественный вычет до 2 000 000,00 рублей;
    • При условии проведения сделки продажи и покупки недвижимости в одном календарном году;
    • Имущественный вычет можно использовать один раз в жизни.
  • На налоговый вычет до 1 000 000,00 рублей;
    • Налоговый вычет распределяется пропорционально доле;
    • При общей совместной собственности налоговый вычет определяется по договоренности между совладельцами;
    • Налоговый вычет можно использовать при продаже нескольких объектов недвижимости, но суммы вычета не должны превышать более 1 000 000,00 рублей.
  • Расходы, связанные с приобретением имущества;
    • Расходы на ремонтные работы;
    • Уплаченные проценты по ипотеке;
    • Материнский капитал и иные субсидии;
    • Стоимость квартиры, указанной в договоре мены.

Особые нюансы:

  • При продаже недвижимости, которую купили на этапе строительства, расчет срока владения исчисляется с даты оформления недвижимости в собственность;
  • Недвижимость считается единственным жильем, даже если вы приобрели второе жилье в течение 90 календарных дней до продажи единственного жилья;
  • При наследовании недвижимости дата владения собственности равна не дате регистрации права, а дате смерти наследодателя.

Пакет документов:

  • Паспорт;
  • Документы на квартиру;
    • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или выписка из ЕГРН;
    • Документы основания;
    • Расписки, платежные поручения, квитанции;
    • Передаточный акт.
    • Справки 2-НДФЛ;
    • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Подать нужно оригинал, но для себя лучше сделать копию и попросить налогового инспектора поставить отметку о приёме документа;
    • Документы, подтверждающие расход;
      • Чеки;
      • Договора;
      • Акты.
      • Документы подаются в налоговую инспекцию по месту прописки;
      • Срок рассмотрения до 4 месяцев.

Примеры расчетов:

  • В 2006 году Иванов купил квартиру по договору купли-продажи и продал в 2018 году – налог не платит, так как срок владения более пяти лет;
  • В 2016 году Петров продал квартиру за 3 000 000,00 руб., которую унаследовал в этом же году. Расчет налога: 3 000 000,00 – 1 000 000,00 (налоговый вычет) = 2 000 000,00 * 13% = 260 000,00 рублей;
  • В 2018 году Сидоров купил квартиру за 2 500 000,00 руб. и в конце 2019 года продал за 3 500 000,00 руб. Расчет налога: 3 500 000,00 – 2 500 000,00 (уплаченная сумма за квартиру ,которую купил в 2018 году) – 300 000,00 (уплаченные проценты по ипотеке за купленную квартиру в 2018 году) – 250 000,00 (потраченные средства на ремонт купленной квартиры в 2018 году) = 450 000,00 * 13% = 58 500,00 рублей;
  • В 2016 году Васильев получил по дарению квартиру и в 2017 продал ее за 5 000 000,00 руб. В этом же году он купил другую квартиру за 6 000 000,00 руб. Так как Васильев ни разу не пользовался стандартным налоговым вычетом в размере 1 000 000,00 руб. и имущественным налоговым вычетом 2 000 000,00 руб., он может использовать оба варианта, так как сделка по продаже и покупке прошли в одном календарном году. Расчет налога: 5 000 000,00 – 1 000 000,00 – 2 000 000,00 = 2 000 000,00 * 13% = 260 000,00 рублей.

ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Имущественный вычет предоставляется при покупке недвижимости

  • Максимальная сумма имущественного вычета 2 000 000,00 рублей;
  • Сумма возврата равна 13% от 2 000 000,00 рублей = 260 000,00 рублей;
  • Выплата имущественного вычета производиться от суммы налога, удержанной с дохода;
  • До 01.01.2008 году сумма имущественного вычета равнялась 1 000 000,00 рублей;
  • Имущественный вычет может получить только тот, кто является собственником недвижимости;
  • Имущественный вычет уменьшается на суммы материнского капитала, субсидий от государства и при покупке за счет третьих лиц;
  • Разом можно получить выплаты за последние три года. Работающие пенсионеры могут получить выплаты за последние четыре года.
  • Имущественный вычет нельзя получить при совершении сделки между взаимозависимыми лицами, например: родители, дети, братья, сестры и т.п.;
  • При наличии налоговых задолженностей откажут в имущественном вычете;
  • Имущественный вычет можно получить даже если продали недвижимость;
  • При долевой собственности каждый получит свой имущественный вычет. При стоимости объекта до 4 000 000,00 рублей, собственники самостоятельно определяют сумму имущественного вычета;
  • Имущественный вычет выплачивается с даты оформления собственности на недвижимость или, при покупке по договору долевого участия у застройщика, с даты подписания акта приема-передачи недвижимости.

Вычет по процентам по ипотеке

  • Можно получить 1 раз в жизни по 1 объекту;
  • Сумма возврата равна 13% от 3 000 000,00 рублей = 390 000,00 рублей;
  • Сумма предоставляется от суммы фактически оплаченных процентов по ипотеке;
  • При занижении фактической стоимости в ДКП, сумма оплаченных процентов будет рассчитана пропорциональна суммы в ДКП и фактической стоимости.

Примеры расчетов:

  • Иванов купил квартиру в 2018 году за 5 000 000,00 руб. В этом же году можно подать документы на имущественный вычет за последние три года. За 2015, 2016 и 2017 гг. Иванов оплатил НДФЛ в бюджет в размере 155 000,00 руб. Значит Иванов получит 155 000,00 рублей = 2 000 000,00 (максимум 2 000 000,00 руб. даже если сумма покупки 5 000 000,00 руб.) * 13% = 260 000,00 рублей., но Иванов получит 155 000,00 рублей, а остальную сумму может получить в следующих годах по мере поступления налога на доходы физических лиц;
  • Сидоров купил квартиру в 2017 году в ипотеку. В 2019 году подает документы на выплаты по процентам по ипотеке. За последние два года (2017 и 2018 гг.) Сидоров заплатил банку в виде процентов 600 000,00 руб. Сумма выплат составит 600 000,00 * 13% = 78 000,00 рублей.

Пакет документов:

  • Паспорт;
  • Документы на квартиру;
    • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или выписка из ЕГРН;
    • Документы основания;
    • Расписки, платежные поручения, квитанции;
    • Передаточный акт;
    • если у вас ипотека, понадобится также кредитный договор, график платежей и отчёт об уплаченных процентах за пользование кредитом.
    • Справки 2-НДФЛ;
    • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Подать нужно оригинал, но для себя лучше сделать копию и попросить налогового инспектора поставить отметку о приёме документа;
    • Документы, подтверждающие расход;
      • Чеки;
      • Договора;
      • Акты.
      • Документы подаются в налоговую инспекцию по месту прописки;
      • Срок рассмотрения до 4 месяцев.

Вы можете подать документы на вычет:

  • если имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ, при этом индивидуальные предприниматели, которые платят другой налог, вычет получить не могут;
  • если вы пенсионер и кроме пенсии ежемесячно получаете официальный доход, облагаемый по ставке 13% НДФЛ (например, сдаёте недвижимость и платите налоги);
  • если вы приобретаете жильё на имя своего несовершеннолетнего ребёнка и имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ.

Основные причины отказа в возврате налогового вычета:

  • если вы ранее использовали свое право на налоговый вычет либо его часть;
  • если вы приобрели квартиру по государственной программе социальной поддержки без использования собственных средств;
  • если вы приобретали жильё на материнский капитал. В этом случае налоговый вычет можно вернуть только с собственных средств, без учёта суммы материнского капитала;
  • если жильё за вас оплатил работодатель;
  • если вы приобрели жильё у взаимозависимых лиц. Таковыми обычно признаются близкие родственники — супруги, родители, дети, брат, сестра, опекуны и подопечные;
  • недвижимость была приобретена не в России;
  • если вы приобрели объект недвижимости, на который не предоставляется налоговый вычет.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

Получение вычета при приобретении квартиры в ипотеку

Возврат НДС при покупке квартиры в ипотеку не производится, так как вычет происходит с налога на доходы физических лиц. В связи с этим вернуть часть средств от уплаченных процентов и стоимости жилья по ипотечному кредитованию могут только лица, которые являются налогоплательщиками данных отчислений.

Возмещение НДФЛ производится по итогам периода (12 месяцев), подача документов возможна в любой промежуток периода. Если жилье было взято в кредит, помимо расходов на покупку, заемщик может вернуть расходы по процентам частично.

Право на использование возврата возникает в момент регистрирования права собственности или получения акта приема-передачи. Срок рассмотрения заявления в ФНС в среднем составляет ¼ года, чтобы средства перечислялись, нужно еще около месяца.

При установлении размера возврата учитывается наличие официальной заработной платы и других налогооблагаемых доходов.

Сколько денег вернет государство

Индивидуальный размер рассчитывается по фактическим расходам, но в пределах максимальных лимитов.

Читайте также:  Гражданский процессуальный кодекс

Чтобы рассчитать, сколько денег возвращается за покупку квартиры в вашем конкретном случае, нужно:

  • взять договор покупки и все платежные документы к нему;
  • посчитать фактические расходы по ДКП — сколько отдали за жилье;
  • если потрачено больше 2 миллионов, берем 2 миллиона, если меньше – берем расходы по договору покупки;
  • умножить эту сумму на 0,13 – полученное число и будет суммой денег, которую можно будет получить на руки из бюджета.

Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам.

Соотношение ППВАС №54 и Налогового кодекса применительно к платежам по инвестиционному договору по модели договора купли-продажи будущей недвижимости

Коллеги, прошу поделиться мыслями по этому вопросу! Для принятия решения о дальнейшем обжаловании хотелось бы понять мнение других юристов.

Обстоятельства дела:

Застройщик и инвестор заключили инвестиционный договор, определив в нем наименование и состав объектов недвижимости, которые должны быть построены и затем проданы инвестору за согласованную цену, прямо указав, что «заключая настоящий договор, стороны понимают и оценивают настоящий договор как договор купли-продажи будущей недвижимости (конструкция договора подряда не применима в связи с отсутствием у инвестора прав на земельный участок)».

В связи с тем, что инвестор был заинтересован, во-первых, в получении в собственность автоцентров, которые бы удовлетворяли требованиям импортеров автомобилей к дилерским автоцентрам, и, во–вторых, эти новые автоцентры должны быть введены в эксплуатацию в определенные сроки (условие получение статуса официального дилера), то договор был в значительной степени детализирован процессом проектирования и строительства. При этом стороны исходили из того, что по окончании строительства право собственности на созданные объекты недвижимости в силу закона возникнет изначально у застройщика и только после государственной регистрации своего права он сможет передать их в собственность инвестора (такая очередность подтверждается, в частности, ППВАС №54, в п.4 которого указано, что «положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР “Об инвестиционной деятельности в РСФСР”, ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 ГК РФ…», которая посвящена производному праву собственности у приобретателя по договору).

Ориентировочная цена объекта по договору включает в себя НДС. Оплата по договору осуществляется авансовыми платежами, в которых также выделяется НДС в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость», поскольку стороны придерживаются позиции, что договор направлен на реализацию объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем (п.1 ст. 39 НК РФ).

В ходе камеральной налоговой проверки уточненной налоговой декларации застройщика налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик неправомерно применил налоговые вычеты по НДС и заявил о возмещении НДС, поскольку, по мнению проверяющих, полученные застройщиком от инвестора денежные средства по договору являются средствами целевого финансирования, не облагаемыми НДС.

Решение налогового органа было оспорено застройщиком в Арбитражном суде:

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, поскольку пришел к выводу, что квалификация заключенного застройщиком с инвестором договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости не имеет значения для определения спорных правоотношений, а важно наличие инвестиционной составляющей, а потому в данном случае должна применяться норма пп.4 п.3 ст.39 НК РФ. При этом суд со ссылкой на ППВАС №54 согласился, что инвестиционный договор в сфере капитального строительства может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, подряда, простого товарищества и т.д. (т.е. должна быть применена конструкция гражданско-правового договора определенного вида, в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон, а также в зависимости от прав на земельный участок, на котором ведется строительство).

Суд апелляционной инстанции поддержал решение и мотивировал свое постановление, исходя из собственного толкования договора в порядке ст.431 ГК РФ, определив платежи по нему как целевое финансирование, а возникновение права собственности на объекты у инвестора как первичное (по сути как создание вещи для себя в порядке п.1 ст.218 ГК РФ): «передача застройщиком в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является, и соответственно, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость у застройщика не признается, а НДС по приобретенным работам, услугам, связанным с данным строительством, не подлежит отнесению в налоговые вычеты». При этом ссылки суда на положения договора носят неконкретный и выборочный характер (например, «следует из анализа раздела 4 договора»), и не учитывают положения самого договора, в котором изначально красной нитью проходит условие о переходе права собственности на объекты недвижимости от Застройщика к Инвестору (т.е. о передаче производного права собственности по сделке в силу п.2 ст.218 ГК РФ).

Кассационная инстанция на днях оставила решение и постановление в силе, мотивированного постановления пока нет, но в рамках заседания судьи прямо дали понять, что права застройщика не нарушены. При этом ни представители налогового органа ни суды не высказываются о том, как будет завершаться исполнение договора.

Позиция застройщика по делу:

Согласно ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст.2 ГК РФ основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, договорные и иные обязательства регулируются гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе. Из анализа указанной нормы следует, что реализацией для целей налогообложения является безвозвратная и безусловная передача только права собственности на товары, результата работ или оказание услуг, а передача денежных средств не является реализацией.

Согласно пп.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией товаров, работы или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов). Поскольку данная норма направлена на отграничение инвестиционной передачи имущества от реализации, указанной в п.1 этой статьи, то и под имуществом здесь следует понимать, соответственно, товары, результаты работ и процесс/результат оказания услуг, а не деньги.

Толкование понятия «инвестиционный характер» передачи имущества, используемое в пп.4 п.3 ст.39 НК РФ, должно осуществляться с учетом примеров, приведенных законодателем в данном подпункте: вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады в общее дело простых и инвестиционных товариществ, вклады в паевые фонды производственных кооперативов. Как видно из анализа правовых норм, регулирующих эти правоотношения, уставные (складочные) капиталы, паевые фонды и общее имущество товарищей формируются за счет вкладов учредителей (участников, акционеров, товарищей, членов кооператива) и разделяются на такие вклады (доли, паи). Уставами и/или договорами о создании таких обществ/товариществ/кооперативов предусмотрены определенные цели и виды деятельности, одной из первой является цель – совместное извлечение прибыли. При формировании уставного (складочного) капитала, паевого фонда или общего имущества учредитель передает имущество, а взамен получает акции (доли, паи), причем размер вклада (доли) учредителя непосредственно влияет на его доходы, которые он получит при распределении прибыли (пропорционально долям/акциям в уставном капитале или общем имуществе товарищей). При этом у учредителей, так или иначе, возникает совокупность прав по отношению к субъекту передачи своего имущества: право принимать участие в управлении и принятии решений, право выхода из ООО или право требования выкупа его акций АО или право отказа от договора товарищества, сопровождающиеся получением части имущества общества/товарищества, приходящегося на долю/акции/пай/вклад учредителя, и самое главное право, которое позволяет отнести эти правоотношения к инвестиционным, это право на участие в распределении прибыли, полученной от использования переданного имущества.

В соответствии с определениями, принятыми в Федеральном законе от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, при сопоставлении указанных выше норм и условий договора, заключенного между застройщиком и инвестором, явно следует, что: застройщик безвозвратно, безусловно, возмездно и без сохранения каких-либо прав передаст в собственность инвестора объекты недвижимости (а не объекты капитального строительства, не прошедшие государственную регистрацию), в свою очередь инвестор передаст в собственность застройщика денежные средства в размере, равном стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки. Следовательно, первая транзакция представляет собой реализацию, указанную в п.1 ст.39 НК РФ, а вторая транзакция представляет собой платеж по договору купли-продажи, т.е. действия ни одной из сторон договора нельзя охарактеризовать как инвестиционные в том смысле, который заложен в пп.4 п.3 ст.39 НК РФ.

Получаемые от инвестора в качестве авансов денежные средства застройщик расходует как собственные средства, в том числе на оплату по заключенным договорам аренды земельных участков, договоров подряда и возмездного оказания услуг, в том числе связанным со строительством, а также по иным гражданско-правовым договорам, уплату налогов и пр., не отчитываясь об их использовании перед инвестором.

По моему мнению, предложенный налоговым органом (и поддержанный судами) вариант неначисления и неуплаты НДС, является незаконным и ставит, как заявителя, так и его контрагентов (и в первую очередь инвестора), в ситуацию юридического и финансового риска. Застройщик исходил, прежде всего, из принципа недопущения неуплаты налога в бюджет. Неначисление «авансового» НДС при получении денежных средств по договору купли-продажи не соответствовало бы действующему законодательству. При этом ни налоговый орган, ни суды не дали правовой оценки тому факту, что первоначально право собственности на объекты недвижимости будет зарегистрировано за застройщиком, как лицом, на законном основании владеющим земельным участком, на котором оно на основании законного разрешения на строительство, выданного на его имя, построит объекты, и соответственно, далее переход права собственности к инвестору возможен будет только по возмездной сделке, т.е. неизбежно произойдет облагаемая НДС реализация. Признавая возможность квалификации договора как договора купли-продажи будущей недвижимости, и налоговый орган и суды необоснованно отказали в применении правовых последствий такой квалификации.

В соответствии с действующей презумпцией добросовестности в законодательстве РФ (ст. 10 ГК РФ, п. 7 ст. 3 НК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются; все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Как следует из п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 №22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь пп.3 п.2 ст.45 НК РФ, вправе самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика и обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных налогов (начисленных пеней, штрафов).

Неуплата или занижение налога налоговым органом не выявлены.

Дополнительно к этому в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. №53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» указано, что при рассмотрении налоговых споров юридическая квалификация и переквалификация гражданско-правовых сделок должна осуществляться в соответствии с ГК РФ, при этом объем прав и обязанностей налогоплательщика должен определяться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции (п.7).

Суды по этому делу говорят, что подлинное экономическое содержание договора – инвестиции в недвижимость.

Вот такое дело. Повторяю вопрос:

Платежи по инвестиционному договору, заключенному по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, являются авансами или целевым финансированием?

2008 22 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь пп.

Пошаговая инструкция по возврату

Первоначально нужно определить, когда следует подавать документы на возвращение НДФЛ – не следует путать с возмещением НДС, эти отчисления имеют принципиальные отличия.

Время подачи сведений зависит от типа купленного жилья. Если покупка производилась по ДДУ, право появляется после выдачи акта передачи. В остальных случаях – при регистрировании лицом права собственности.

Потом нужно собрать требуемую документацию. К ней относят декларацию и заявление на возмещение с реквизитами счета для перевода средств, справку с места работы, документы на жилье и подтверждение его оплаты.

Все эти документы подаются в фискальный налоговый орган по месту регистрирования независимо от места купленной недвижимости. Документация подается в одном экземпляре.

После нужно дождаться итогов изучения документации налоговыми инспекторами. По закону проверка может проходить в течение трех месяцев, после этого деньги могут переводиться 30 суток.

Потом нужно собрать требуемую документацию.

НДС с оплаты по договору купли-продажи недвижимости

  • О КОМПАНИИ
  • КОМАНДА
  • УСЛУГИ
  • ПРАЙС
  • СТАТЬИ
  • КОНТАКТЫ 8 (347) 246-06-60

Чтобы соблюсти нормы закона, покупателю остается только одно дождаться, когда наступит момент государственной регистрации, который, на практике часто затягивается регистрирующими органами, что в целом нарушает право покупателя на своевременное получение налогового вычета.

Добавить комментарий