Коммерческая недвижимость: 3 способа применения

Как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость: 3 основных способа

Любая бизнес-недвижимость, будь то помещение под магазин, офис или подземная автостоянка, должна приносить доход ее владельцу. Поэтому и называется она коммерческой. Как любой бизнес, коммерческая недвижимость продается и покупается, независимо от времени года и состояния экономики.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Стоимость объектов недвижимости зависит от многих факторов, но желание владельца удачно продать недвижимость за максимально высокую цену – естественное желание делового человека.

Что необходимо предпринять, чтобы продать объект коммерческой недвижимости за «хорошие» деньги и при этом процесс продажи не затягивать на долгие месяцы?

  • 1 Как продать коммерческую недвижимость быстрее?
      • 1.0.1 Продажа коммерческой недвижимости: 3 основных способа
      • 1.0.2 Положительная сторона привлечения сотрудников компании по недвижимости
    • 1.1 Где размещать объявления о продаже коммерческой недвижимости?
      • 1.1.1 Преимущества привлечения специалиста
    • 1.2 Этапы продажи коммерческой недвижимости
      • 1.2.1 1.Предпродажная подготовка
      • 1.2.2 2. Оформление договора на продажу коммерческой недвижимости
      • 1.2.3 3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости
    • 1.3 Документы, необходимые для оформления сделки о продаже коммерческой недвижимости
    • 1.4 Порядок оформления договора о продаже коммерческой недвижимости
      • 1.4.1 Какие пункты включает в себя договор?
  • 2 Особенности продажи коммерческой недвижимости
  • 3 Перспектива продаж коммерческой недвижимости

1 Преимущества привлечения специалиста.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и уничтожить следы аренды помещения.

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.
  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Далее можно ознакомиться с фото коммерческих зданий.

«Хочу, чтобы было безопасно и не затратно…». О способах владения и использования коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

Собственники коммерческой недвижимости нередко задаются вопросом, как наиболее безопасно и с наименьшими налоговыми издержками владеть и использовать в предпринимательской деятельности (сдавать в аренду) имеющиеся активы. Очевидно, что собственник активов не должен осуществлять рискованных хозяйственных операций, а в идеале вообще не иметь взаимоотношений с «внешним миром». Каким образом тогда лучше оформить взаимоотношения с третьими лицами? Кого целесообразнее выбрать в качестве собственника активов: компанию или гражданина? Обо всем этом мы и поговорим в настоящей статье.

Что касается выбора способа взаимоотношений со сторонними контрагентами, то многие специалисты небезосновательно, в качестве наиболее безопасного российского инструмента владения и использования активов, предлагают использование института доверительного управления имуществом (гл.53 ГК РФ).

Учитывая, что о договоре доверительного управления сказано и написано уже довольно много, не вдаваясь в подробности, отметим, что основным плюсом использования договора доверительно управления является невозможность в настоящее время обращения взыскания на имущество гражданина, переданного им в доверительное управление, поскольку в силу ч.2 ст.1018 ГК РФ обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица.

Положения же главы X «Банкротство гражданина» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. в настоящее время в отношении граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, не применяются (п.2 ст.231 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»). В ближайшем будущем вступление в силу положений названного закона в части банкротства физических лиц, несмотря на его бурные обсуждения, представляется маловероятным.

Однако, широкому применению договора доверительного управления имуществом на практике препятствует ряд минусов. Наиболее существенным из них является высокая вероятность предъявления налоговыми органами претензий, связанных с необходимостью уплаты НДС доверительным управляющим с доходов от использования имущества, полученного в доверительное управление. Причем, это в равной степени относится к случаям применения и доверительным управляющим, и учредителем управления УСН, а также к случаям, когда учредителем управления является физическое лицо, поскольку п.2 ст.346.11 НК РФ предусмотрено, что «упрощенцы» являются плательщиками НДС, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ, которой, в свою очередь, предусмотрено, что при совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика НДС.

По мнению автора, обязанность уплачивать НДС в данных случаях не возникает, поскольку изначально отсутствует плательщик НДС. Но, учитывая, что официальная позиция налоговых органов по данному вопросу является противоположной, а также, учитывая отсутствие устойчивой судебно-арбитражной практики в пользу налогоплательщиков, приходится констатировать, что использование договора доверительного управления имуществом, с этой точки зрения, является очень рискованным.

Среди других, пусть и менее существенных, отрицательных моментов, можно отметить необходимость применения участниками договора доверительного управления, применяющими УСН, объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», в силу императивного требования закона (п.3 ст.346.14 НК РФ).

Кроме того, своего рода, минусом является и невозможность заключения договора доверительного управления «задним» числом, в силу необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и регистрация перехода права собственности на это имущество. При этом несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст.1017 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на наибольший уровень безопасности владения активами (в сравнении с другими российскими инструментами), если Вы не готовы дополнительно уплачивать 18% НДС с выручки от использования имущества, то следует поискать другой, более приемлемый, вариант владения и использования активов.

Таким вариантом использования имеющихся активов в предпринимательской деятельности, по мнению автора, является сдача имущества в аренду собственником имущества операционной компании с последующей сдачей этого имущества операционной компанией в субаренду конечным субарендаторам.

Основным плюсом такого способа оформления отношений, безусловно, является то, что заключение договоров со сторонними контрагентами будет осуществляться от имени операционной компании, а не собственника недвижимости, что практически исключает риски предъявления претензий сторонними контрагентами собственнику имущества.

На операционную компанию-арендатора, согласно условиям договора аренды, могут быть возложены все расходы по содержанию арендованного имущества, которые будут перевыставляться им субарендаторам, начиная от оплаты коммунальных платежей, заканчивая проведением капитального ремонта. Собственник же имущества в виде арендной платы будет получать «очищенный» доход от сдачи имущества в аренду.

Что касается выбора субъекта, который будет являться собственником активов, то с точки зрения удобства и сокращения издержек дальнейшего использования полученных доходов, наиболее предпочтительным является регистрация права собственности на физическое лицо, поскольку в этом случае собственник имущества сможет сразу же использовать полученные средства без несения дополнительных налоговых издержек.

В случае же оформления права собственности на юридическое лицо, перечисление денежных средств учредителю повлечет необходимость начисления и уплаты НДФЛ в размере 9%, поскольку законным вариантом выплаты средств учредителю будет является только перечисление дивидендов. При этом автор сознательно исключает такие «безналоговые» способы перечисления средств учредителю, как длинные беспроцентные займы, различные расходные договоры, поскольку, как отмечалось выше, определяющим моментом является недопущение совершения лицом, являющимся собственником активов, сомнительных хозяйственных операций.

Собственнику активов – физическому лицу – целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», поскольку в этом случае получаемые им доходы будут облагаться налогом с доходов по ставке 6 (а не 13) процентов. Кроме того, применение упрощенной системы налогообложения позволит не уплачивать НДС и налог на имущество физических лиц.

При этом необходимо помнить, что индивидуальный предприниматель отвечает по своим долгам всем принадлежащим ему имуществом. Однако, если единственным видом деятельности предпринимателя будет являться сдача в аренду имущества дружественной операционной компании, а цена аренды будет соответствовать рыночной, риск предъявления претензий будет являться минимальным.

Читайте также:  Квалификация преступлений против несовершеннолетних

Операционную компанию также целесообразно перевести на упрощенную систему налогообложения, но, учитывая значительную долю возложенных на нее расходов по содержанию имущества, уже с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», что позволит ей уплачивать налог с доходов в минимальном размере (близкий или равный 1% с оборота).

В целях минимизации рисков инкриминирования налоговым органом получения необоснованной налоговой выгоды и отсутствия деловых целей хозяйственных операций, крайне желательным является то, чтобы руководителем операционной компании не был собственник сдаваемого в аренду имущества. При этом, вхождение собственника сдаваемого в аренду имущества в состав учредителей операционной компании является допустимым.

Альтернативой использования имущества в рамках договоров аренды и субаренды может быть заключение агентского договора, в рамках которого операционная компания – агент по поручению собственника активов – принципала – будет заключать договоры аренды с арендаторами от своего имени, но за счет принципала. Однако, учитывая, что по степени защищенности имущества и налоговым последствиям этот договор аналогичен более распространенному на практике, и потому более прогнозируемому по правовым и налоговым последствиям договору аренды, использование последнего является более предпочтительным.

В заключение отметим, что полностью скрыть собственника недвижимости от субарендаторов невозможно, поскольку, при заключении договора субаренды, субарендаторы, скорее всего, в полном соответствии с законом потребуют письменное согласие собственника на сдачу имущества в субаренду (в противном случае, для них будет существовать риск признания договора субаренды незаключенным).

С другой стороны, ни один из возможных «российских» вариантов также не дает 100% гарантию нераскрытия информации о собственнике недвижимости (информация о собственнике конкретного объекта недвижимости может быть получена любым лицом на основании его письменного запроса в регистрирующий орган). Скрыть реального собственника активов, значительно повысив при этом уровень безопасности владения активами, в настоящее время возможно только при использовании иностранных компаний. Но об этих вариантах мы поговорим в следующих выпусках нашей рассылки.

При этом несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора ст.

Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.

  1. Полные данные о покупателе и продавце.
  2. Описание объекта продажи: точный адрес, тип недвижимости (пристройка, отдельное помещение и т.п.), его площадь, расположение в здании. Если имеются, то и другие детали.
  3. Сумма сделки и валюта, в которой производится сделка. Если цена объекта привязана к курсу валют, то необходимо указать курс, по которому производится перерасчёт. По умолчанию, все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте.
  4. Способ и срок расчета.
  5. Сроки передачи объекта продажи.

Каждый из пунктов этого списка должен быть максимально подробно расписан, чтобы потом не возникало каких-либо спорных вопросов.

При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок. Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

эти лица участвуют в судебных процессах в качестве ответчика,

в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел недвижимость, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть, он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

По опыту, узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог жениться в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

Ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса.

Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Это выгодное вложение денежных средств в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

7 Целей покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость приобретается либо для собственного бизнеса, либо в качестве объекта инвестирования.

В первом случае цель одна — купить максимально подходящий объект под конкретную сферу бизнеса по минимальной цене. При этом желательно чтобы объект был уже готовый, и не требовал дополнительных вложений.

Во втором случае, когда недвижимость приобретается в качестве объекта инвестирования, целей может быть намного больше.

Разберем 7 основных целей, по классификации Марата Манасяна. Информация будет полезна агентам и брокерам по коммерческой недвижимости. Позволит качественно оказать услугу по подбору помещения и предложить клиенту то, что ему действительно нужно.

На первый взгляд все очевидно. Недвижимость должна приносить доход. Первые три цели действительно связаны с извлечением дохода от объекта недвижимости:

Разберем 7 основных целей, по классификации Марата Манасяна.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Инвестиции в коммерческую недвижимость по доходности намного опережают традиционные способы вложения частных сбережений, такие как банковские вклады и уж тем более — покупка инвестиционной квартиры. Если правильно выбрать объект, его доходность будет составлять 1017% годовых. Тем не менее покупка здания или помещения, которое будет приносить доходы, а не убытки — задача не из лёгких. О том, на что следует обращать внимание покупателю коммерческой недвижимости, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки для инвестиций в недвижимость Aktivo.

Photo: William Murphy

1. Расположение объекта

Любой, кто занимается коммерческой недвижимостью, знает правило «трёх L», которое гласит, что главное при её выборе — это location, location и ещё раз location. При этом каждый коммерческий объект с точки зрения расположения должен обладать уникальными характеристиками, которые зависят от того, каким бизнесом занимаются его арендаторы. Так, для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, хорошей проходимости улицы, видимости с разных точек, удобства подъезда и парковки, а также наличия платежеспособного спроса у местного населения. Есть и противопоказания: например, помещения для продажи алкоголя ни в коем случае не должны находиться рядом со школами или детскими садами.

Читайте также:  Договор поставки с оплатой по аккредитиву

При этом мнение о том, что доходный объект коммерческой недвижимости обязательно должен располагаться в Москве или, на худой конец, в Санкт-Петербурге, во многом устарело. Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни. Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

Photo: zuiko12

2. Арендаторы объекта

Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается к продаже, необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать. По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один. Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета. Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).

Начинающему инвестору я рекомендовал бы вкладывать деньги лишь в те объекты, экономика арендаторов которого ему понятна. К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб. в месяц, а за столиками вечером в пятницу сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Скорее всего, собственник, чтобы продать объект подороже, договорился с арендатором о временном повышении арендной платы на момент сделки. Впоследствии арендную плату придётся снижать или искать другого арендатора (и не факт, что он будет платить больше, чем первый).

Photo: My Photo Journeys

3. Сумма сделки

Когда заходит речь об инвестициях в коммерческую недвижимость, следует оговориться, что порог входа на этот рынок довольно высок. Цена наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости начинается примерно с 30 млн руб. Сейчас в московском регионе это самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами. В общем-то, не сильно отстаёт и Санкт-Петербург. Если бюджет сильно ограничен, можно попробовать рассмотреть альтернативные способы инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, использование краудфандинговых схем покупки недвижимости (имеется в виду совместное приобретение инвесторами здания или помещения на краудфандинговой площадке), когда владелец доли стоимостью 500 тыс. руб. может рассчитывать на такую же доходность, как если бы он владел и управлял всем объектом.

4. Наличие посредников

К сотрудничеству с агентами также следует относиться очень осторожно. Ведь финансовой ответственности за качество рекомендуемого объекта посредник, как правило, не несёт. Все риски ложатся на покупателя. Приведу пример: продаётся здание, причём агент клянется, что это идеальная сделка без каких-либо проблем с документами. Однако, после того как выяснилось, что дом предназначался под снос, он просто извинится, сказав, что ошибся. А что ему остаётся делать? Деньги потеряет не он, а собственник.

Photo: Son of Groucho

5. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости поддержка хорошего юриста необходима всегда. Мошенники на этом рынке тоже есть. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они редко предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Довольно часто сбыть с рук планируют тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы. Например, была у арендатора лицензия на алкоголь, но её могут отнять из-за несоответствия помещения нормам лицензирования. На московском рынке встречаются и помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.

Рынок коммерческий недвижимости не терпит дилетантства

Подводя итог, я настоятельно рекомендую покупать объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, эти функции всё-таки лучше доверить профессионалам.

К примеру, если вы присматриваете помещение, сдающееся в аренду под ресторан, обязательно посетите его перед покупкой и не один раз, а несколько.

3 способа получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов стабильным доходом, который легко прогнозировать. Многие инвесторы в жилую недвижимость, получающие доход в 4-6%, видят выгодность коммерческой недвижимости с ее доходностью в 9-13%.

О том, как начать инвестировать в коммерческую недвижимость и какой способ выбрать, рассказывает генеральный директор краудфандингового фонда AKTIVO Егор Клименко.

Купить готовую площадку самостоятельно

Традиционный способ инвестирования. Хорош тем, что позволяет получать весь доход от аренды, принимать управленческие решения единолично. На первый взгляд кажется, что минус у этого пути только один – порог вхождения крайне высокий. За адекватные объекты придется выложить от 200 млн рублей.

На деле же минусы вытекают плавно из плюсов: при таком типе собственности инвестор несет всю полноту ответственности за объект – ремонт, инспекции, поиск арендаторов и взыскание арендной платы – ложатся на его плечи. Существенную помощь окажут наемные управляющие. Но и здесь есть риски: важно найти подходящих. Чтобы управляющие были мотивированы на ваш успех, а не на собственный. К примеру, управляющий может заключить договор аренды по сниженной ставке или с ненадежным арендатором за вознаграждение лично в руки – такой договор будет выгоден ему, а не собственнику.

Еще один минус – ликвидность. Частичная продажа крайне затруднительна или невозможна. Единственный путь – продажа объекта целиком. И это еще один серьезный минус.

На что обратить внимание?

Определяющее значение имеет тип коммерческой недвижимости.

Офисные помещения востребованы. Срок их окупаемости 8-9 лет, а договоры аренды включают индексацию. Но важно понимать, что офисы прямо подвержены экономической ситуации. Компания разорилась – офис быстро стал не нужен. Найти нового арендатора в этой сфере не всегда легко.

Коммерческая складская недвижимость, как правило, менее требовательна с точки зрения поддерживающего ремонта, но обладает высокими рисками в поиске арендаторов. Зачастую склады строятся под параметры конкретной компании, и если по той или иной причине арендатор съехал, новый может потребовать изменения в структуре здания.

Коммерческая торговая недвижимость – один из надежных вариантов, если якорный арендатор – ритейл. В нашей жизни все меняется, но закупка провизии всегда актуальна. В любой кризис или расцвет экономики. А если люди приходят за продуктами, они купят лекарства, бытовую химию, зоотовары для своих питомцев и так далее.

Альтернативный и набирающий обороты вариант инвестиций – получить часть в проекте с помощью коллективных инвестиций. Порог входа низкий – от 300 000 рублей. Инвестор разделяет ответственность и вложения с другими пайщиками, а вместе они покупают объекты институционального качества при вложениях далеких от миллиардов рублей.

Краудфандинговые фонды забирают на себя всю работу, а пайщики получают пассивный доход. На этапе покупки – фонд занимается подбором объекта, всесторонне проверяет его — исключает конструктивные риски, юридические риски, что объект окажется незаконной постройкой и его снесут. Экспертиза также включает оценку коммерческой перспективы объекта, его конкурентное окружение и потенциал не только на момент покупки, но и через 5-10 лет.

Покупка пая не ведет к обязательствам владеть им перманентно. В любой момент пайщик может продать свою долю товарищам, стороннему инвестору или же дождаться окончания срока фонда.

Объектами коллективных инвестиций управляет опытная команда, которая заинтересована в прибыли, поскольку получает процент с общего операционного дохода.

Минусы: вы не единственный владелец и ограничены в возможности управления объектом, успех зависит от профессионализма и навыков управляющих.

Окупаемость таких коллективных инвестиций: 7-9 лет, доходность 8-9%, очищенных от налогов.

Построить и продать

Логичный вариант для тех, кто обладает достаточными финансами. В этом случае, вы возводите объект на свои средства, наполняете его первичными арендаторами и продаете.

Из плюсов: потенциально более высокая доходность, чем при покупке готового объекта.

Из минусов: риски на этапе получения разрешительной документации и на этапе строительства, риски при прогнозировании коммерческой окупаемости: даже большая работа по раскрутке нового объекта не всегда гарантирует результат – при просчетах объект может оказаться недостаточно востребован у арендаторов.

Егор Клименко,
генеральный директор краудфандингового фонда AKTIVO
для New Retail

К примеру, управляющий может заключить договор аренды по сниженной ставке или с ненадежным арендатором за вознаграждение лично в руки такой договор будет выгоден ему, а не собственнику.

Инвестиции для «продвинутых»: как правильно выбирать коммерческие помещения

Около 30% инвесторов в сфере недвижимости приобретают для сдачи в аренду или перепродажи студии и однокомнатные квартиры. Альтернативный вариант для вложений — коммерческие помещения. Заработать на них можно больше, но важно учитывать специфику продукта.

Читайте также:  Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Где выбрать

Хорошее местоположение — главный фактор успеха. Удачные локации делятся на две категории: новые кварталы, где ведется активное строительство, и оживленные районы рядом с парками, метро и другими местами притяжения людей.

В строящихся кварталах спрос на инфраструктуру всегда высокий. Крупных торговых центров и продуктовых гипермаркетов в таких локациях еще нет, магазины, кафе, салоны и аптеки на первых этажах домов необходимы. Особенно хорошо, когда в новом квартале уже есть заселенные дома. В Петербурге, например, в ЖК « Чистое небо » сдано 8 домов. В ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе проживает больше 23 тысяч человек. Оба объекта реализует Setl Group.

В сложившихся районах нужно обращать внимание на окружение. Метро, парк, бизнес-центр, вуз — важные ориентиры для инвесторов. Пример. ЖК « Стрижи в Невском » от Setl Group возводится в 10 минутах ходьбы от метро «Ломоносовская». Напротив — парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе. Интересен « ArtLine в Приморском » в 5 минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и в 15 минутах от Елагина острова.

Как выбирать

Локация — первый этап выбора. Второй — конкретные характеристики. Первое, на что нужно обращать внимание, это визуальная доступность: помещение должно быть хорошо заметно с дороги и пешеходного тротуара.

Следующий шаг — оценить планировку. Правильно выбранный метраж и конфигурация позволят рационально использовать пространство и адаптировать его под потребности своего бизнеса. Отделить клиентскую зону от склада, кухню от зала. Удобным будет помещение открытого типа, в котором стены устанавливаются по усмотрению арендатора. Идеальная форма для помещения — прямоугольная или почти прямоугольная.

Витринные окна и большая электрическая мощность, которой хватит для работы торгового оборудования, станут плюсом.

Выгоднее всего покупать помещения на старте продаж: в домах Setl Group цены на них после завершения строительства вырастают в среднем на 30%. В особенно успешных проектах рост может достигать 60%.

Цена вопроса

Средняя цена квадратного метра коммерческого помещения — 183 тысячи рублей. Это в полтора раза больше, чем стоимость «квадрата» в жилье. Но и прибыль у коммерческой недвижимости выше, чем у квартир или апартаментов. Например, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров владелец может заработать около 30 тысяч рублей в месяц. Аналогичное коммерческое помещение можно сдавать по 2,5-3 тысячи рублей за квадратный метр, а это не менее 100 тысяч рублей.

В среднем инвесторы тратят на коммерческую недвижимость 15-16 млн рублей. За эти деньги можно купить, например, помещение площадью 94 кв. м в новом квартале на Октябрьской набережйно в ЖК Pulse от Setl Group. Есть и бюджетные варианты. Например, в ЖК «Фортеция» в Кронштадте стоимость начинается от 4,9 млн рублей.

Как сдавать в аренду

Сдать коммерческое помещение и перепродать сложнее, чем квартиру. Другой спрос и целевая аудитория. Найти арендатора среди друзей и знакомых просто по посту в Facebook нельзя. Включаются стандартные инструменты, например, объявления на сайтах-агрегаторах. Объявление должно включать качественные фотографии вашего помещения и самого дома, а также планировку, на которой указаны все параметры. Заниматься этим самому инвестору может быть невыгодно и некогда. Есть компании, которые предлагают услугу «аренда под ключ». В «Петербургской Недвижимости» в этот сервис включена реклама, поиск арендаторов и подписание договора дистанционно. Клиенты компании, купившие коммерческую недвижимость, могут воспользоваться услугой в любой момент после сдачи дома.

Резюме

Выбирайте коммерческие помещения рядом с метро, на оживленных улицах или в объектах квартальной застройки в новой части города.

Инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее, чем в жилье.

В среднем помещения стоят 15-16 млн рублей, но можно найти варианты и за 5 млн рублей.

Покупать лучше всего на старте продаж. Рост цен составляет от 30 до 60%.

Помещение должно хорошо просматриваться с улицы.

Свободная планировка и витринные окна — хорошо

Напротив парк имени Бабушкина, один из самых посещаемых в районе.

Анализ спосо&shyбов исполь&shyзо&shyва&shyния объекта в оцен&shyке недви&shyжи&shyмос&shyти доход&shyным под&shyхо&shyдом.

Важнейшим этапом в оценке недвижимости с позиции доходного подхода является определение всех доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки, с последующим расчетом потоков этих доходов и расходов за прогнозный период.

Чистый операционный доход, представляющий собой разницу между доходами и расходами при коммерческой эксплуатации объекта, является главной базой для расчета стоимости недвижимости методами доходного подхода. Полнота рассмотрения различных доходных и расходных статей, а также точность расчета их значений являются залогом правильного применения доходного подхода и получения достоверного результата оценки.

Сразу заметим, что для простоты и наглядности в этой статье мы будем рассматривать только функционально готовые объекты, пригодные к использованию по своему прямому назначению без предварительного проведения каких-либо дополнительных строительных или ремонтных работ. Поскольку структура и величина доходов и расходов собственника объекта недвижимости зависит от выбранного им способа использования объекта, то сначала мы рассмотрим основные способы использования недвижимости.

Первый способ – это использование в личных или общественных целях. Использование объекта недвижимости в этих целях не может служить моделью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (“наилучшего и наиболее эффективного” в смысле терминов оценочной деятельности) при расчете его стоимости доходным подходом. Действительно, мотивация собственника, использующего свою недвижимость данным способом, не носит коммерческого характера и не имеет целью извлечение максимальной прибыли или максимизации стоимости самого объекта, поэтому рассмотрение этих способов использования недвижимости лежит за рамками данной статьи.

Второй способ – использование объекта для собственных коммерческих нужд, то есть для размещения на его площадях собственного бизнеса. Этот способ использования недвижимости встречается часто – различные предприятия и организации, являющиеся собственниками недвижимости, используют ее в интересах своего бизнеса, размещая на принадлежащих им площадях свои офисы, склады, магазины, производственные цеха и т.д.

Может ли такой способ использования быть наилучшим? Да, может. Но проблема состоит в том, что при проведении практической оценки независимому оценщику придется рассчитать доходы и расходы всего бизнеса и выделить чистый операционный доход, приходящийся на недвижимость, а это может оказаться очень сложной задачей.

Действительно, если оцениваемый объект недвижимости является лишь малой частью функционирующего бизнеса, то точно выделить его вклад в добавленную стоимость будет очень трудно, он просто затеряется среди других, более значимых факторов. По этой причине такой способ использования недвижимости практически никогда не рассматривается оценщиками как модель наилучшего и наиболее эффективного использования.

Третий способ – передача объекта недвижимости в доверительное управление. Такая форма использования собственности может быть экономически эффективной, ведь профессионал в области управления недвижимостью должен всегда добиваться наилучших результатов, которые в этой сфере выражаются в виде снижения расходов на эксплуатацию, снижения потерь от перерывов в использовании объекта при смене арендаторов, повышении доходов за счет эффективного управления.

Доверительное управление – хороший способ для собственника использовать свою недвижимость, но будет он наилучшим или нет – это зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией. Но нас интересует несколько другой вопрос – можно ли использовать данный способ, как модель наилучшего и наиболее эффективного использования при расчете стоимости объекта?

Если посмотреть на это с точки зрения практикующего оценщика, то ответ, скорее всего, будет – нет. Это связано, в первую очередь, с отсутствием достаточного количества общедоступной информации по условиям доверительного управления объектами различно типа. По крайней мере, количество подробно описанных предложений по приему в доверительное управление объектов недвижимости не идет ни в какое сравнение с количеством предложений по прямой аренде, а следовательно, в настоящее время эта информация не может в полной мере характеризовать рынок и не может отразить все нюансы мотиваций участников рынка.

Четвертый способ – сдача объекта в аренду. Это самый распространенный способ, который почти всегда подходит как модель наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки зданий, помещений и иных объектов, пригодных к немедленной коммерческой эксплуатации. Преимущество его применения, по сравнению с другими способами, состоит в том, что анализ доходов, которые может получить собственник при таком способе использования своей недвижимости, основан на достоверной информации с рынка, на котором представлены объекты недвижимости всех типов. Поиск аналогов на этом рынке не представляет больших трудностей для оценщика. Кроме того, выбор такого способа использования и расчет доходов на основе существующих рыночных ставок аренды, позволяет оценщику убедительно показать, какие доходы от эксплуатации этого объекта можно получить и доказать правильность своей позиции на объективной рыночной информации.

В заключение можно сказать, что сдача объекта в аренду стороннему арендатору, строго говоря, не является наилучшим использованием для всех объектов недвижимости априори, но рассмотрение любого иного использования работоспособного объекта недвижимости в моделях доходного подхода является редким исключением из правил и применяется только тогда, когда аренда, по каким-либо причинам, является невозможной.

Доверительное управление – хороший способ для собственника использовать свою недвижимость, но будет он наилучшим или нет – это зависит от конкретных условий договора, заключенного с управляющей компанией.

6 этапов, как продать коммерческую недвижимость

Как продать коммерческую недвижимость в 6 этапов? Соблюдение этих условий является обязательным для успешного заключения следки. Иначе трудностей при продаже не избежать.

Образец кадастрового паспорта на коммерческую недвижимость.

Добавить комментарий