Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника?

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги.

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

Рассказывает Дмитрий Овсянников.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.

Разрешение органов опеки и попечительства

Данный документ является обязательным при совершении сделок с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний.

Исключение составляют случаи, когда по достижении шестнадцатилетнего возраста несовершеннолетний признан полностью дееспособным (в шестнадцать лет был заключен официальный брак или он начал работать по трудовому соглашению или открыл свой бизнес).

Для получения согласия от органов опеки и попечительства родители или опекуны ребенка должны обратиться в них с заявлением о предоставлении возможности совершить такую сделку.

К перечню документов, на основании которых будет выдано такое разрешение, будут относиться:

  • паспорта заявителей (явиться должны оба, даже если они состоят в разводе);
  • документы, подтверждающие права заявителей представлять интересы несовершеннолетнего (свидетельство о рождении с указанием обоих родителей, решение опекунского совета о назначении опекуна и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности на новую, уже купленную, квартиру несовершеннолетнему, которая соответствует условиям, существовавшим в продаваемой квартире как по ее техническому, так и по территориальному и качественному состоянию;
  • отчет оценщика о стоимости обеих квартир с обязательным указанием тех характеристик, на основании которых проводилась оценка (из самого отчета более всего интерес для органов опеки представляет транспортная доступность обоих объектов недвижимости, а также расположение школ, детских садов и больниц).

Если весь пакет документов подготовлен в полном объеме, согласие будет выдано в единственном экземпляре, который в дальнейшем будет передан в Росреестр для подтверждения законности регистрации перехода права собственности.

В некоторых случаях достаточно заявления на развод только от одного супруга. Подробнее об этом читайте здесь.

При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов. Этому вопросу посвящена наша статья.

При заключении брачного договора необходимо учесть множество нюансов.

Юные собственники: 6 вопросов о правах детей при сделках с недвижимостью

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Читайте также:  Стоит покупать участок, если нет плана межевания?

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.

Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Участник программы «‎Работаю честно»

Не надо бояться “детских” сделок, лучше бойтесь когда: “Один взрослый собственник, никто не зарегистрирован, квартира пустая, ключи в день расчёта”.
Дети, они хотя бы на поверхности, а вот что скрывается под предложением сверху, это большой вопрос.

Это может быть риск последующего не приобретения согласно постановлению ООиП, приобретения квартиры дешевле, чем того требует постановление и прочее.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Оплата госпошлины при регистрации права собственности

  1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
  2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
  3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
  4. Справку о составе семьи.
  5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу составление и заключение договора.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:
  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
  • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
  • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
  • справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО . На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: риски

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросу покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

Каковы особенности приобретения жилья, зарегистрированного на несовершеннолетнего. Нужно ли опасаться покупки такого жилья? Как себя подстраховать?

Вопрос, связанный с приобретением жилья, в котором так или иначе какие-то права имеют несовершеннолетние, следует рассматривать в двух плоскостях.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первое – это несовершеннолетний зарегистрирован в жилье, и второе — он является сособственником либо жилья, которое продается, либо сособственником, предположим, доли в коммунальной квартире. И тогда, соответственно, определенные действия необходимо производить.

В каких общих моментах покупателю нужно опасаться приобретения такого жилья на практике, и какие ему нужны предпринять действия, для того чтобы приобрести жилье без всяких подводных историй с детьми?

Это вопрос, конечно, один из самых сложных, потому что сейчас при условии, что у нас до недавнего времени простая письменная форма затмила нотариальную форму, люди подумали, что так совершенно легко, элементарно можно просто, увидев правоустанавливающие документы, не посмотрев, что творится в истории квартиры, не беря форму № 9, справку о регистрации всех людей, которые находятся на объекте, просто взять и приобрести данный объект.

Как только они его приобретают, они получают титульное право собственности, а потом оказывается вдруг, что в этом объекте зарегистрирован еще несовершеннолетний ребенок.

А как вы знаете, по 292 статье, вроде бы у нас такая ситуация, что только люди, находящиеся под опекой либо попечительством, а также несовершеннолетние, которые без опеки, без родительской опеки, только они требуют согласия органов опеки на сделку такую, если они только зарегистрированы и не являются собственниками, и родителей у них нет, только без родительского попечения, или если родители лишены родительских прав.

Читайте также:  Новый порядок регистрации в ПФР

На самом деле, ситуация намного сложнее, потому что на нашей практике, даже если ребенок несовершеннолетний не собственник, необходимо смотреть историю объекта: каким образом был зарегистрирован сюда несовершеннолетний, но, самое главное, надо интересоваться, так сказать, самой такой ситуацией, понятной с точки зрения здравого смысла: зачем люди продают, и где будет зарегистрирован этот несовершеннолетний, куда люди едут.

Вот в этой ситуации – это, конечно, самое главное. Самые сложные моменты – это тогда, когда люди переезжают в другой город. С одной стороны, нет никакого контроля со стороны органов опеки и попечительства, что зарегистрированный несовершеннолетний отправляется в другой город с родителями и непонятно, будет ли у него там регистрация, вполне ли здравомыслящие те родители.

Во-вторых, бывает просто люди попадают в аварию, и ребенок оказывается просто нигде. И есть действительно такие судебные прецеденты, когда этого несовершеннолетнего ребенка регистрируют по старому месту жительства.

И в этот момент попадает наш покупатель, который это приобрел. То есть покупатель купил жилье. В жилье, как потом выяснилось, оказывается, зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Форму № 9 не брали, так не нужно было. В итоге, потом что-то получается, и покупатель получает жилье с обременением по факту, с правом проживания несовершеннолетнего. При этом с ним может проживать даже мама.

В-третьих, сейчас еще очень много сделок, которые идут по ипотеке, которые разваливаются в связи с тем, что родители не могут выплачивать кредит. Естественно, что суды тоже смотрят, а покупатели покупают такие квартиры, даже на торги выставляются.

Последний кассационный суд показал, что при этом несовершеннолетнего не сняли с регучета. И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.

Ему кажется, что когда что-то проходит через банк, или когда проходит через органы регистрации, они уверенны, что все они стали титульными собственниками, никаких проблем нет. И когда ему говорят, что извините, у вас еще будут два-три несовершеннолетних ребенка проживать, не только будут зарегистрированы, в принципе, они могут и пользоваться этим жильем.

Поэтому покупатель в такой ситуации хватается за голову, ну как же так, мы не подстрахованы, у нас нет законодательства. А с другой стороны: подстраховаться можно только одним способом — обращайтесь к специалистам.

Вот существуют нотариальные конторы длительное время. Это тоже не случайно. Существуют агентства недвижимости, которые без проверки не проводят сделки.

Если, предположим, покупатель приобретает жилье (квартиру), обратился к специалистам. Специалисты взяли форму 9 и говорят: «Ой, а у вас здесь в квартире, которая вам понравилась, числится два несовершеннолетних ребенка, зарегистрированы».

Какие его действия? На самом деле, первое, что надо сделать, это выяснить, куда едут эти несовершеннолетние дети, где они будут зарегистрированы.

Вообще-то, говоря по нашему законодательству, все люди должны быть зарегистрированы. Если есть недобросовестные родители, которые считают, что это не так, это не значит, что бедные дети должны от этого страдать.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Как проверить квартиру перед покупкой, читайте тут.

Первым делом, следует спросить родителей, спросить тех агентов, которые этим занимаются. Если что-то покупается на вторичном рынке, какой-то объект, который уже с собственностью, и понятно, что вся семья туда переезжает и вместе с этими несовершеннолетними детьми.

Понятно, что есть какой-то смысл, что они все там будут регистрироваться. Но, конечно, хотелось бы подстраховаться, что они, грубо говоря, не из трехкомнатной квартиры в центре в одну квартиру-студию переезжают, и всем там регистрируются.

Это тоже уже такой подводный камень для покупателя. Если же вдруг видно, что это другой город, то все. Тогда четко понятно, что у покупателя есть такие риски. Потому что это не проконтролируется вообще.

То есть, с точки зрения покупателя, при приобретении такой недвижимости, нужно убедится, что несовершеннолетние не уезжают в никуда.

Самое главное, что они в течение какого-то срока должны быть где-то зарегистрированы. Как раньше, и даже сейчас, во многих постановлениях органов опеки и попечительства пишут, что есть одна проблема: если есть собственность, то ребенок должен быть зарегистрирован.

Они отслеживают, в том числе, и это. Но хотя, в соответствии с законом, такого не предусмотрено, не обязаны это делать. Но у нас есть все-таки социальное, более или менее, государство. Специалисты должны все-таки отслеживать, чтобы люди не стали бомжами. Это первое. А второе, вот была очень такая интересная ситуация.

Несколько лет назад, года два-три, когда люди, несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, закончили все юридические вузы, поняли, что они все стали взрослыми, главное успеть надо было в этот год, где-то в 18 уже были на втором курсе, в 19 они обратились в суды и стали пытаться отыграть: что там их родители бросили, лишили собственности, не дали участвовать в приватизации.

То есть это случаи, когда квартира была приватизирована. На момент приватизации в квартире были несовершеннолетние дети, но они не участвовали в приватизации. Они не остались на регистрационном учете, сняты с регистрации, сняты с учета.

И теперь, в соответствии с законом, они считают, что нарушены их права, их лишили собственности их собственные родители. Это уже отдельные люди, они взрослые стали, эти дети. И такие судебные прецеденты уже есть.

Как здесь себя обезопасить с точки зрения приватизации?

Первое – узнать об этом по регистрационным учетам, так как лица, которые не участвовали в приватизационном процессе на момент регистрации, сохраняют свое право на проживание, на приватизацию.

Это тот нюанс, который часто забывают. А это важно. И здесь, конечно, все берут обязательно нотариальное обязательство о снятии с регучета.

Риэлторы без этого стараются не выходить на сделку, потому что тогда получается, что независимо от воли, вот этого самого, можно сказать третьего лица, но, с другой стороны, оно имеет право проживания и пользования бессрочное.

С регистрацией более или менее понятно, если несовершеннолетний числится в числе сособственников жилья. Следует знать, что в соответствии с законом, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства для такой сделки.

Есть ли здесь какие-то особенности, несмотря на то, что согласие получили? На что здесь покупателю надо внимание обратить?

Есть несколько моментов. Первое: это то, что нужно обратить внимание на выполнение этого самого постановления органов опеки.

К сожалению, оно не всегда выполняется. То есть взяли разрешение — это одно, а как выполнить? Это очень важно, потому что могут не выполнить. Есть такая последняя практика из Росреестра. Если действительно люди продают и покупают что-то, имея несовершеннолетнего ребенка, особенно в разных районах города и с учетом постановления органов опеки и попечительства, то очень интересно сейчас рассматривает Росреестр.

Он смотрит, поданы ли документы на покупку на этого несовершеннолетнего. Если поданы, они регистрируют продажу несовершеннолетним.

А потом они смотрят на то, чтобы этот документ, договор покупки несовершеннолетним был зарегистрирован. Было несколько таких случаев.

Возникает вопрос законности такой сделки, потому что на регистрацию документ подается. Тот, кто принимает документ на регистрацию, он его не проверяет на предмет законности.

Это уже делает регистратор позже — право собственности зарегистрировано, документ получили. А здесь, получается, право собственности не зарегистрировано, то есть покупки нет. Мало того, что там иногда бывает технически невозможно, там аресты наложены, обременения наложены, где хотели долю выделить ребенку, там бабушка, а у них в квартире аресты, и они вообще не могут сейчас зарегистрировать в ближайшее время.

И, конечно же, выполнить постановление органов опеки и попечительства в течении двух-трех месяцев и предоставить документы, просто невозможно. Там примерно на полгода работы.

И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника

Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна.

Читайте также:  Злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ)

Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника?

Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро:
Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства.

В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.
Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует.

Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника?

Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку.

Эксперт: Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро

Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее.

Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

  • ст. 20 ГК РФ – место жительства ребёнка;
  • ст. 130, 131 и 292 ГК РФ – переход имущественных прав на недвижимость;
  • ст. 26, 28, 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего;
  • ст. 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного);
  • ст. 70 ЖК РФ – прописка ребёнка;
  • статьи 19—20 Закона об опеке о защите жилищных прав несовершеннолетних.

5 Регистрация сделки.

Как избежать рисков

Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать. Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

Согласование сделки в органах опеки.

Органы опеки оспорили сделку

Татьяна Хазанова* решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей, – им принадлежало по 1/3 доли. Для этого она заручилась согласием органов опеки. Они указали, что квартиру продать можно, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья. Как именно должен происходить расчёт с несовершеннолетними, в разрешении указано не было.

Покупательница Эльмира Назарова* рассчиталась за квартиру и въехала в нее. Однако прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки, – другими словами, нарушила указанное в документе условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной в силу ст. 168 ГК (сделка, противоречащая закону). Назарова, в свою очередь, утверждала, что разрешение вообще незаконно, поскольку в нем не указано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счёт переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей. Кроме того, при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, указала она, а её как покупательницу не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жильё несовершеннолетним.

Саткинский городской суд Челябинской области удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность Хазановой и ее детей, в пользу Назаровой взыскали компенсацию – 1,05 млн руб. Суд в обоснование своей позиции сослался на ст. 167 ГК. Но в апелляции решение не устояло – Челябинский областной суд отменил его и принял новое решение, отказав отделу опеки, а заодно и Назаровой. В определении судьи указали, что то, что Хазанова не купила жильё детям и нарушила договоренности с опекой, не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами ст. 168 ГК, на которую первая инстанция не ссылалась.

По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильём и этот довод в ВС сочли значимым.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи. Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать. Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Вот именно его наличие и следует уточнять.

На ребенка 14-17 лет

Ребенок в 14 лет получает паспорт, но не может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью – только в сопровождении законного представителя. При этом он вправе ставить подпись на всех документах по сделке. В случае заключения предварительного ДКП он может выступать стороной сделки (формулировка в тексте – «ребенок, как покупатель, с согласия законного представителя»). Он также может подписывать расписку о внесении задатка. Его подпись на договоре удостоверяет один из родителей или попечитель. Подписи сторон можно заверить нотариально.

К основному ДКП прикладывают передаточный акт, который со стороны покупателя подписывает подросток и его представитель. Подавать заявление о госрегистрации он также может вместе с законным представителем. В нем подросток указывается стороной сделки, действующей с согласия законного представителя. На документе ставят свои подписи 17-летний собственник и его законный представитель. За готовыми документами они тоже приходят вместе.

Другие правовые алгоритмы те же.

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть.

Добавить комментарий