Организация совета многоквартирного дома

Региональный центр общественного

На повестке дня вопрос номер один выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.

Мосжилинспекция разъясняет права и обязанности совета многоквартирного дома

В 2011 году в Жилищный кодекс Российской Федерации введена статья 161.1. «Совет многоквартирного дома». Необходимость ее введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления МКД. Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – совет МКД) из числа собственников помещений в данном доме.

Что такое совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома не является формой управления многоквартирным домом. Совет МКД – это орган, который представляет, защищает и отстаивает интересы собственников помещений в доме, активно взаимодействует с управляющей организацией, обеспечивает постоянный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Избирается он по решению собственников на общем собрании сроком на 2 года, если иной срок не был установлен на том же собрании. Численность членов совета МКД определяется также решением общего собрания с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Решение об избрании совета МКД должно быть принято в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. В случае отсутствия решения орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников помещений данного дома для выбора совета МКД.

Полномочия совета многоквартирного дома

– Обеспечивать выполнение решений ОСС;

– Предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;

– Контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;

– Предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;

– Утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов.

Председатель совета многоквартирного дома

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета МКД, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД.

Председатель совета МКД ведет переговоры с управляющей организацией относительно условий договора управления, доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты таких переговоров. Если собственниками помещений в многоквартирном доме председателю выдана доверенность, то он может заключить договор управления многоквартирным домом. Так же председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Срок полномочий совета МКД

Каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме, совет МКД подлежит переизбранию, в случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета МКД продлеваются на тот же срок.

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае отсутствия решения орган местного самоуправления в течение трех месяцев созывает общее собрание собственников помещений данного дома для выбора совета МКД.

Как создать совет дома в многоквартирном доме пошаговая инструкция

Хоть официально совет не считается юридическим лицом, на него возлагается ряд очень важных полномочий. Поэтому к его созданию стоит подходить ответственно. Создание совета проходит в несколько этапов.

Первым из которых идет подготовка жильцов МКД. Но остановимся на каждом этапе более подробно.

  1. Перед тем как создать совет дома, необходимо разместить на доске объявлений извещение о предстоящем собрании собственников жилых и нежилых помещений. В сообщении должна содержаться информация о времени и месте проведения собрания, а также о его теме. Если в доме доски объявлений не предусмотрено, сообщение следует разместить в любом другом месте но так, чтобы оно было доступно для всех жильцов. Также рекомендуется сделать фотографию этого сообщения. Это нужно для того, чтобы зафиксировать тот факт, что все жильцы были заранее предупреждены о предстоящем событии.
  2. Следующий шаг зависит от выбранной формы проведения собрания. Всего их три: очная, заочная, и очно-заочная. Если собрание проводится в очной форме, то на нем должны присутствовать все собственники, при этом во время обсуждения должно учитываться мнение каждого из них. Для заочной формы присутствие всех жильцов в одном помещении и в одно и то же время не требуется. Если была выбрана заочная форма, то необходимо подготовить опросники и раздать их жильцам. При этом сроков, ограничивающих время голосования, на законодательном уровне не установлено. Очно-заочная форма предполагает и непосредственное участие жильцов в собрании и опрос. Эта форма удобна, если нет возможности собрать всех владельцев квартир одновременно. В таком случае раздать опросники для голосования можно лишь тем жильцам, которые не смогли явиться на основное собрание.
  3. После того, как собственники жилья проголосовали, необходимо внести все результаты в протокол.
  4. Завершающий этап избрания совета — составление его устава и положения о совете дома, в котором закрепляются основные полномочия этого органа.

Совет дома избирается на срок до двух лет. По истечении этого срока назначаются новые выбор, которые проходят по аналогичной схеме.

Важно! Участвовать в собраниях и принимать решения по итогам обсуждения имеют право исключительно собственники квартир!

Как составить план работы.

Шаг 4. Проведение общего собрания.

В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.

  • Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
  • Проводится голосование.

Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: – «за», «против», «воздержался».

Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Напоминаем, что измерителем в голосовании является – м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.

Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.

Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УО

Когда ОСС утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности.

Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции.

Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УО, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами, а потом уже узнать точку зрения УО.

Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает УО, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.

Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома.

Совет многоквартирного дома

Добрый день, недавно встал вопрос о вырубке деревьев на придомовой территории и выяснилось, что у нас существует совет дома, который по протоколу от 2014 года имеет право на принятие решений по текущему ремонту. Т.е. группа из 5-ти человек теперь принимает все решения за весь дом и собирать общее собрание жильцов не обязательно?

  • Ответ юриста
  • Дополнительные вопросы (1)
  • Комментарии юристов (0)

Уточните пожалуйста, какая форма управления используется в Вашем доме?

На сайте УК в анкете нашего дома указан Способ управления: ч/з договор с собственниками

В настоящее время статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры.

Читайте также:  Образец заявления на строительство в 2020 году

Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:

– управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
– непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих Положениях о совете МКД.

Теоретически, сложившаяся ситуация возможна. И несогласные собственники вправе ее оспорить.

Чтобы дать более точную информацию, необходимо ознакомиться с протоколом и договором управления. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru .

По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Ответ юриста.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ настоящий Кодекс дополнен статьей 161.1

Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома.

Совет многоквартирного дома

Совет дома — организация, альтернативная товариществу собственников недвижимости.

Совет дома является посредником между собственниками и управляющей компанией, подрядными организациями и органами власти. Совет дома занимается общественным контролем, и выражает мнение всех собственников.

Полномочия Совета

Совет дома законодательно закреплен как представитель всех собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. Полномочия совета закреплены в ст. 161.1 ЖК РФ. Вот некоторые из них:
• право созывать общее собрание собственников;
• право направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы, обязательные для исполнения этими органами;
• планирование и организация деятельности по управлению многоквартирным домом, совместно с УК;
• контроль над оказанием услуг, выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества, качеством предоставляемых коммунальных услуг

Особенно актуально создание Советов домов для домов, включенных в программу капитального ремонта на ближайшие годы, так как в функции Совета дома входит:
• взаимодействие с подрядчиком Фонда капитального ремонта и Администрацией города, в том числе приемка работ и подписание актов выполненных работ;
• контроль за ходом выполнения работ подрядчиком Фонда капитального ремонта, совместно с управляющей компанией.

Норма закона обязательна для исполнения

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ формирование советов многоквартирных домов собственниками помещений является обязательным. Но сроки, установленные в ЖК, уже давно прошли. Жители большинства многоэтажек не смогли самоорганизоваться. Это факт. Одна из причин лежит на поверхности: отсутствие знаний как это сделать практически.

Понимая эту проблему, наша управляющая компания приглашает активных жителей МКД на консультации по всем вопросам, связанным с проведением общих собраний в домах, которые обслуживает, помогает активистам в организации встреч, подготовке и размещении информации о собраниях.

Почему управляющие компании заинтересованы в создании Советов домов?

Во-первых, любая управляющая компания заинтересована в налаживании конструктивных взаимоотношений со своими жителями, так как управляющую компанию выбирают сами жители, и они же могут ее сменить на любую другую.
Во-вторых, управляющей компании лучше общаться с уполномоченными представителями, представляющим интересы всего дома, чем отдельно с каждым жителем дома по одному и тому же вопросу. Совет дома выражает уже сформированное общее мнение жителей по всем вопросам, например, по организации дополнительных парковочных мест, оборудования детской площадки или даже по выбору цвета стен в подъезде.

Что же делать жителям?

Ответ прост: не откладывая, организовывать Советы в своих домах. Можно это делать самостоятельно, изучив подробно Жилищный кодекс и все нормативные акты по этому вопросу. А можно воспользоваться консультациями сотрудников управляющей компании, которые их знают по причине своей профессиональной принадлежности к комплексу ЖКХ.

Как создать совет?

1. Выявить инициативную группу собственников.
2. Получить в управляющей компании подробную консультацию по проведению общего собрания собственников.
3. Провести общее собрание со следующей повесткой дня:
• Об избрании Совета многоквартирного дома и его состава.
• О выборе председателя Совета МКД.
4. Составить Протокол общего собрания и направить в управляющую компанию.

Выгода для всех очевидна

Логика введения института Советов многоквартирных домов понятна. Создание совета выгодно и жителям, и управляющей компании. Первые получают своих представителей, которые контролируют работу управляющей компании, доносят до компании требования и недовольства жильцов, а до жителей – информацию о работе управляющей компании. Сама управляющая компания также получает возможность конструктивно общаться с полномочными представителями МКД, в руках которых сконцентрирована вся информация о проблемах дома, и с которыми согласовываются действия по управлению и обслуживанию МКД.

Участие в работе Совета дома – это реальная возможность качественно улучшить условия жизни в своём доме.

С чего начать работу?

1. Познакомьтесь с руководством и с персоналом УК, непосредственно обслуживающим ваш дом. Создайте совместный чат, для оперативного решения вопросов обслуживания.

2. Проведите совместный с УК обход и осмотр (актирование) состояния общего имущества дома.
Осмотрите всё: помещения, инженерное оборудование, лифты, уборочную площадь, земельный участок, крышу и т. д. Составьте акты осмотра.
Опираясь на составленный акт Вы сможете внести корректировки в план работ на будущий период.

3. Изучите договор управления и действующие тарифы. Сравните тарифы с муниципальными тарифами, установленными для дома аналогичной категории.

4. Изучите отчёт управляющей организации за предыдущий период и планы работ на будущий период.

5. Обсудите внутри Совета, какие работы необходимы в первую очередь в Вашем доме.

6. Проведите встречу Совета дома с руководством УК.
Обсудите пожелания жителей по планируемым работам.

7. Разберитесь с капитальным ремонтом.
Выясните на какой год и какие работы запланированы по вашему дому региональным фондом и какие реально нужны в вашем доме в ближайшее время.

8. Доведите всю информацию доя остальных жителей Вашего дома. Для этого используйте информационные стенды в доме и общедомовые чаты.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ формирование советов многоквартирных домов собственниками помещений является обязательным.

Шаг № 3. Подготовка к проведению собрания

Разъяснить собственникам помещений положения статьи 161.1 Жилищного кодекса «Совет многоквартирного дома», о преимуществах жителей дома, в случае создания данного совета, в отстаивании своих прав в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Оформить объявление о проведении общего собрания в форме заочного голосования и разместить в доступном месте для жителей дома.

Подготовить бланки решений заочного (очного) голосования в достаточном количестве по числу собственников помещений.

Подготовить бланки решений заочного очного голосования в достаточном количестве по числу собственников помещений.

Что собой представляет совет многоквартирного дома

Стоит сразу понимать, что совет дома – это общественный орган, являющийся полномочным представителем владельцев квартир, тесно сотрудничает с управляющей организацией.

В то же время, управляющая организация, являющаяся юридическим лицом, выполняет задачи по стабильному санитарному и эксплуатационно-техническому обслуживанию многоквартирного дома.

Какие полномочия есть у совета?

Иначе говоря, совет дома, руководствуясь большинством мнений собственников жилья, тесно работает с управляющей организацией, при этом постоянно контролируя ее деятельность.

оповещение в обязательном порядке должно содержать следующую информацию.

Что нужно, чтобы стать членом?

К тому же будет лучше, если вы будете реально проживать в нём – люди склонны доверять тем, кто живёт с ними под одной крышей, в тех же условиях.

И не менее важным является доверие соседей. Лишь зарекомендовав себя в качестве надёжного и порядочного гражданина, Вы сможете попасть на должность, ведь его состав определяется общим голосованием.

Поэтому, прежде чем выдвигать свою кандидатуру, убедитесь, что большинство жильцов доверяют Вам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

РОО Объединение советов многоквартирных домов районные общественные организации, объединяющие множество жилкомплексов.

Порядок избрания совета многоквартирного дома

Для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Инициаторы собрания обязаны известить всех собственников о проведении общего собрания за десять дней до даты его проведения. Внимание. Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания. То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании. В другой статье мы рассказывали, как составить уведомление, поэтому здесь останавливаться на этом не будем. В этом уведомлении самое главное указать в повестке дня выборы членов совета многоквартирного дома и председателя совета дома.

Проведение собрания возможно в трех формах: очное, заочное или очно-заочное. На сегодняшний день самой популярной формой проведения собрания является очно-заочная. Прежде всего назначается проведение собрания собственников в очной форме, но как это всегда бывает кворума на этом собрании не бывает. Это не беда. Теперь Вам не надо объявлять о проведении нового собрании теперь уже в заочной форме. При очно-заочном собрании, заочное начинается на следующий день после очного, то есть собрание не прерывается. Теперь вы раздаете опросные листы для голосования собственникам жилья и ждете, когда их принесут в место, указанное для хранения опросных листов. Датой окончания проведения собрания можно ставить в принципе любую. В законе не указаны ограничения по времени проведения собрания собственников жилья.

Читайте также:  Общественный компромисс – водный сервитут

После проведения все решения оформляются протоколом, о том, как его составить мы также писали. Все решения считаются принятыми, если в собрании приняли участие более 50% голосов собственников и проголосовали за данные решения также более 50%. Выборы совета многоквартирного дома проводятся из собственников дома, а их количество ничем не ограничено, поэтому в этом вопросе главное руководствоваться здравым смыслом. Избирается совет дома не более чем на два года, после этого необходимо провести повторное общее собрание.

Если в доме не выбран совет многоквартирного дома, то инициировать проведение общего собрания по его выбору обязан орган местного самоуправления, но в этом случае в состав совета могут попасть люди лояльные как органу местного самоуправления, так и управляющей организации.

После проведения все решения оформляются протоколом, о том, как его составить мы также писали.

Совет многоквартирного дома. Практические вопросы

Автор: Алексей Лейба

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Домовые комитеты и старшие по дому (предыстория создания советов многоквартирного дома)

Статьей 19 ЖК РСФСР в свое время было предусмотрено, что домовые комитеты и другие органы общественной самодеятельности, в соответствии с Положениями о них, участвуют в управлении жилищным фондом, оказывают содействие жилищно-эксплуатационным организациям в их работе по обеспечению сохранности и надлежащему использованию жилищного фонда, а также осуществляют общественный контроль за соблюдением гражданами правил пользования жилыми помещениями и содержания жилых домов.

Существовали и старшие по дому (подъезду), выполнявшие подобные общественные функции.

Как отмечает А. Юзиков, «их деятельность не регламентирована существующим законодательством. ЖК РФ, вступивший в силу в 2005 году, никаких упоминаний о старших по дому и домовых комитетах не содержит».

В настоящее время статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее – МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. При этом речь идет именно о количестве квартир, а не комнат или нежилых помещений.

Министерство регионального развития РФ в письме от 27.10.2012 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД – это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД.

Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:

– управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
– непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).

Таким образом, основная задача создания института совета МКД – организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина – МКД, одновременно вытеснив такие устаревшие формы, как домовые комитеты и старшие по дому.

Вопросы избрания совета многоквартирного дома. Статус совета

Если собственники не проявят самостоятельности и не проведут общее собрание, на котором будет избран совет МКД, то в течение календарного года (или если соответствующее решение не реализовано) орган местного самоуправления обязан в трехмесячный срок созвать общее собрание этих собственников (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

В повестку дня при этом включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета данного дома, или вопрос о создании в данном доме ТСЖ.

Следует иметь в виду, что в таком случае выбор председателя совета МКД будет зависеть не только от собственников помещений, поскольку влияние органов местного самоуправления в подобных случаях достаточно велико. Поэтому в конечном итоге председателем совета может стать совсем не то лицо, которое собственники хотели бы видеть в этом качестве.

При определении статуса совета МКД необходимо учитывать следующее:

Поскольку совет МКД не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, регистрация совета, а также положения, на основании которого он действует, в органах местного самоуправления, налоговых и иных органах не осуществляется.

В связи с этим И. Миронов отмечает, что «…отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями».

2. В его состав избираются только собственники всех (жилых и нежилых) помещений, поэтому председателем совета дома может быть даже представитель юридического лица, если оно является собственником помещения в МКД.

3. ЖК РФ не устанавливает требований к минимальному или максимальному количественному составу совета МКД. Это оставлено на откуп собственников.
Например, для домовых комитетов пунктом 4 Положения о домовом комитете в государственном жилищном фонде, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР, ВЦСПС от 09.08.1968 № 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом», было установлено, что он должен избираться в составе не менее 7 человек.

3. Избрание совета МКД собственниками помещений нескольких МКД не допускается, что установлено в ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ.

4. Совет МКД ни при каких обстоятельствах не подменяет собой такой высший орган управления МКД, как общее собрание собственников, поэтому вопросы исключительной компетенции не могут быть переданы совету МКД.

Как было отмечено в апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 07.08.2013 по делу № 33-4823, «совет собственников МКД не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ в отличие от ТСЖ и УК, а его деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе. Такой способ управления МКД как непосредственное управление советом собственников МКД ч. 2 ст.161 Жилищного кодекса РФ не допускает».

5. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих Положениях о совете МКД.

6. По общему правилу совет дома избирается сроком на 2 года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок, а, например, в случае принятия решения о создании в доме ТСЖ, полномочия совета прекращаются досрочно.

Удостоверение полномочий председателя совета дома

Без доверенности председатель вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома такие полномочия.

Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Однако при обращении в суд и непредставлении доверенности на представление интересов избранный председатель совета МКД действует только от своего имени и поэтому не имеет полномочий от всех собственников помещений (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 13.08.2013 по делу № 33-6850/2013).

Что касается порядка оформления доверенности, выдаваемой председателю совета МКД, хотелось бы отметить следующее.

Ввиду отсутствия регламентации такого порядка в ЖК РФ руководитель Клуба «Управдом» А. Демченко сделал запрос в Минрегион России с просьбой пояснить, как именно должна быть оформлена такая доверенность.

Из ответа за подписью директора департамента ЖКХ И. Булгаковой следует, что доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Однако до сих пор непонятно, необходима одна доверенность, подписанная всеми собственниками (и как это технически оформлять) или все-таки нужна доверенность от каждого собственника.

Полномочия председателя могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности.

Например, в решении Арбитражного суда Саратовской области от 02.10.2013 по делу № А57-5190/2013 было указано, что «председатель совета дома наделена полномочиями следующих действий от имени собственников помещений МКД:

– вступать в переговоры относительно условий договоров на обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД до принятия общим собранием собственников решения о заключении этого договора;

– заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, с правом подписания от лица собственников договора на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенному договору на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, подписывать акты приемки-передачи коммунальных услуг по обслуживанию и текущему ремонту имущества, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимний период, актов осмотра МКД и других документов, касающихся обслуживания и ремонта дома».

Читайте также:  Как установить границы участка в суде?

Оплата труда председателя совета

По поводу оплаты труда председателя совета МКД А. Рыжов отмечает, что «четкое разграничение правовой природы совета МКД и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета МКД. В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета МКД может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый».

Действительно, на практике такая оплата чаще всего выражается в благодарности собственников и освобождении председателя от оплаты ЖКУ (частично или полностью), в связи с чем приведу один пример из судебной практики.

Практика . Председатель совета МКД обратилась с иском о взыскании с ООО «УК «Мегаполис» вознаграждения за выполнение обязанностей председателя и указала, что на основании решения внеочередного собрания жильцов МКД она является председателем совета дома, которым ей установлено вознаграждение в размере рублей, подлежащее выплате из статьи «Содержание и текущий ремонт». Однако ответчик выплату вознаграждения ей не производил.

Решением мирового судьи от 22.10.2012 исковые требования были удовлетворены, и, не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.

По итогам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции отменил решение мирового судьи и указал, что ни действующим жилищным законодательством, ни договором управления МКД с ответчикв не предусмотрена выплата вознаграждения председателю совета дома.

Апелляционная инстанция также указала, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что, поскольку решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принято на общем собрании собственников дома, оно является обязательным для исполнения в том числе и управляющей компанией, на счет которой поступают денежные средства от жильцов данного дома за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. При этом Перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не содержит такого вида расходов, как вознаграждение председателю совета дома.

Помимо этого, мировым судьей не дана правовая оценка расчету тарифа на содержание и ремонт МКД, согласно которому расходы на выплату вознаграждения председателю совета в названном тарифе также не учтены.

Кроме того, из пояснений сторон следует, что истец как председатель совета дома каких-либо услуг ООО «УК «Мегаполис» не оказывала, договор с ней как с председателем совета дома не заключался, а факт заключения договора между истцом, как старостой дома, и ответчиком на возмездное оказание услуг правового значения не имеет, поскольку староста жилого дома и председатель совета МКД имеют различный правовой статус и правовые обязанности (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 05.02.2013 по делу № 11-14/2013).

Злоупотребление полномочиями совета многоквартирного дома

В судебной практике есть примеры злоупотребления предоставленными полномочиями со стороны совета МКД. В частности, интерес представляет дело о защите деловой репутации муниципального предприятия.

Практика. МУ РЭП № 32 обратилось в суд с иском к совету МКД о защите деловой репутации, поскольку ответчиком в почтовых ящиках жильцов были размещены письменные объявления, озаглавленные как «Информационное сообщение совета многоквартирного дома в отношении МУ РЭП № 32», содержание которых, по мнению истца, не соответствует действительности и порочит его деловую репутацию.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, на ответчика была возложена обязанность опровергнуть распространенные сведения путем направления собственникам квартир сообщения о недостоверности изложенных сведений.

Трое членов совета обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой было указано на то, что в своем обращении к жителям МКД просто излагалось личное мнение о работе истца.

Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с выводами суда первой инстанции и указала следующее.

Утверждение о нарушениях истцом положений Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» порочит деловую репутацию истца, поскольку деятельность МУ РЭП № 32, у которого был заключен договор на управление, содержание и ремонт МКД с собственниками, полностью соответствует требованиям данного закона, а также Устава предприятия.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что утверждение ответчика, что «МУ РЭП в одностороннем порядке завысило тарифы по содержанию и ремонту дома на общую сумму по дому рублей» является не соответствующим действительности, поскольку изменение размера платы за жилое помещение произошло на основании решения, принятого общим собранием собственников о заключении дополнительного соглашения, что подтверждается протоколом общего собрания и соответствует требованиям п. 7 ст. 156 ЖК РФ.

По поводу сообщения ответчика о том, что «объемы электроэнергии для мест общего пользования по счетам, предъявленным собственникам, в разы превышают фактические – по показаниям приборов учета», суд указал, что данное утверждение является несостоятельным, так как учет потребления электроэнергии в квартирах производится индивидуальными приборами учета электроэнергии, а данные о расходе электроэнергии по ним собственники передают в соответствии с заключенными прямыми договорами, поэтому плата за потребление электрической энергии в счетах-квитанциях МУ РЭП № 32 не отражается.

По поводу указания в объявлении о том, что «объемы потребляемой тепловой энергии всего дома по счетам больше на процентов в месяц, чем по прибору учета», суд апелляционной инстанции указал, что этим ответчик утверждает о неправильности начисления платы за тепловую энергию и завышении ее объемов, однако в МКД установлены и введены в эксплуатацию общие домовые приборы учета потребления тепловой энергии. Начисление размера платы за отопление производилось истцом исходя из расходов, определенных по показаниям общедомового (коллективного) прибора учета в соответствии с действовавшими Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Указание в объявлении на то, что «за результативную работу в интересах руководства управляющей организации госпожа была премирована услугой в виде хорошего ремонта квартиры» также не нашло своего подтверждения, так как истец доказал, что ремонт в квартире производился в г. по заявке собственника на основании заключенного договора подряда между выполнявшей в тот период обязанности УК и подрядной организацией. Никаких ремонтных работ в ее жилом помещении истцом не производилось.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что распространенные ответчиком сведения полностью не соответствуют действительности, порочат деловую репутацию истца, вводят в заблуждение собственников жилых помещений о недобросовестном исполнении своих обязанностей управляющей организацией с целью снизить ее авторитет среди жителей дома, подорвать доверие к ней (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.07.2013 по делу № 33-13658/13).

На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.

На наш взгляд, Федеральный закон от 04.06.2011 №123-ФЗ был принят после осознания законодателем того, что общее собрание собственников помещений МКД – это очень громоздкий и неповоротливый орган управления МКД, особенно когда в таком доме большое количество собственников.

Тем не менее, отсутствие в ЖК РФ подробной регламентации деятельности совета МКД (порядка оформления доверенностей от собственников, вопросов уплаты вознаграждения председателю совета и других) приводит на практике к многочисленным проблемам.

В особенности это касается комиссий в совете МКД. Так, в п. 4 ч. 5 ст.1 61.1 ЖК РФ упоминается только об одной из них – комиссии по оценке проектов договоров. Однако в отличие от ревизионных комиссий, создаваемых в ТСЖ или кооперативах, в случае выбора управления управляющей компанией (которая, как правило, является коммерческой организацией) отсутствует возможность какого-либо контроля за ее финансовой деятельностью.

В связи с этим, помимо вышеперечисленного, целесообразно предусмотреть в ЖК РФ обязательное создание в структуре совета МКД ревизионной комиссии, осуществляющей контроль деятельности УК.

Министерство регионального развития РФ в письме от 27.

Процедура избрания СМД

Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.

Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.

Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.

На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Создать совет МКД

Как правильно создать совет многоквартирного дома

Государство обязало собственников создать советы домов многоквартирных домов. Они выполняютопределенные функции и имеют некоторые полномочия.

По сути дела совет призван отстаивать интересы собственников жилья перед управляющей компанией и взять на себя все текущие вопросы по управлению домом.

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 десять дней, до даты его проведения.

Добавить комментарий