Предварительный договор о заключении договора аренды

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Возможность использования такого инструмента, как задаток, в качестве обеспечительной меры в рамках предварительного договора долгое время выступала областью споров между судами общей юрисдикции и арбитражными.

Противоречие было разрешено путем внесения с 01.07.2015 изменений в ч. 4 ст. 380 ГК РФ, включивших в положения о задатке норму, разрешающую вводить обеспечение задатком в предварительный договор: задаток обеспечивает не арендные отношения а само заключение договора аренды..

Иной способ обеспечить исполнение предварительного договора – включить условие об обеспечительном платеже. Ранее он рассматривался в качестве непоименованной обеспечительной меры, однако сейчас закреплен в законе. В п. 1 ст. 381.1 ГК РФ прямо указано, что такой платеж может быть использован для обеспечения будущего обязательства.

Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Предварительный договор о заключении договора аренды

Юристы сайта Правовед.ru составят предварительный договор о заключении договора аренды в полном соответствии с нормами закона. Вы можете ознакомиться с образцом предварительного договора о заключении договора аренды бесплатно.

Посмотрите пример
документа перед обращением к юристам сайта!

3 Выберите юриста

Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!

2 Получите предложения

Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.

1 Заполните заявку

Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.

  • Земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года
  • С правом выкупа нежилого помещения
  • Автомобиля между физическими лицами
  • Помещения под офис
  • Постоянной ренты
  • Нежилого помещения, находящееся в собственности арендодателя
  • Пожизненной ренты в пользу третьего лица
  • Проката имущества
  • Бытового проката
  • Проката предметов домашнего обихода
  • Комнаты в жилом доме
  • Соглашения об аренде
  • Предварительный договор постоянной ренты с условием об обеспечении исполнения обязательств банковской гарантией
  • Здания находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием
  • Пожизненного содержания с иждивением
  • Пожизненного содержания с иждивением с предоставлением иного жилого помещения
  • Пожизненной ренты
  • Автомобиля
  • Транспортного средства с экипажем (фрахтование на время)
  • Транспортного средства без экипажа с единовременным внесением арендной платы
  • Транспортного средства без экипажа
  • Федерального недвижимого имущества
  • С правом выкупа жилого помещения
  • Предприятия
  • Подразделения предприятия
  • Квартиры
  • Юридического адреса
  • Стенда на время выставки
  • Приборов, оборудования и других технических средств
  • Коммерческой недвижимости
  • Земельного участка сельскохозяйственного назначения
  • Земельного участка в целях жилищного строительства
  • Производственного помещения
  • Машиноместа в подземном паркинге
  • Земельного участка для размещения летнего кафе
  • Автомобильного прицепа
  • Банковской ячейки
  • Торговой площади
  • Торгового помещения
  • Склада для хранения строительных материалов
  • Недвижимого имущества под магазин
  • Субаренды
  • Нежилого помещения
  • Соглашение о расторжении
  • Рекламного места
  • Жилого дома
  • Субаренды нежилых встроенных помещений
  • Вагонов
  • Комнаты
  • Краткосрочной аренды нежилого помещения
  • Транспортного средства без экипажа с обязательством выкупа
  • Строительных машин и иной техники, не являющейся автотранспортом (с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники)
  • Электрооборудования
  • Квартиры с мебелью и бытовой техникой
  • Автотранспортного средства с правом выкупа
  • Места на транспортном средстве для размещения наружной рекламы
  • Транспортного средства с экипажем
  • Долгосрочной аренды имущества
  • С правом выкупа
  • Субаренды нежилого помещения
  • Воздушного судна без экипажа
  • Оборудования с условием выплаты арендной платы за наличный расчет
  • Звукового оборудования
  • Оборудования
  • Оборудования с последующим выкупом
  • Нежилого помещения и оборудования
  • Дизель-генератора
  • Недвижимости
  • Подвижного состава
  • Движимого имущества
  • Имущества
  • Оборудования без права выкупа
  • Земельного участка с правом заключения договоров субаренды
  • Строительной техники
  • Автомобиля с последующим выкупом
  • Текущей аренды
  • Лвс
  • Земельной доли
  • Здания (долгосрочный, с дополнительными обязанностями арендатора)
  • Краткосрочной аренды земельного участка под парковку
  • Частного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на срок более года
  • Земельного участка
  • Посуточной аренды квартиры
  • Земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  • Автомобиля между сотрудником и организацией
  • Здания находящегося в собственности арендодателя
  • Недвижимого имущества для организации розничной торговли смешанными группами товаров
  • Здания на срок более года
  • Доменного имени
  • Нежилых помещений (строений) в домах местных советов, государственных, акционерных, кооперативных и иных организаций
  • Автомобиля без оказания услуг по управлению им и по его технической эксплуатации
  • Долгосрочной аренды здания с условиями о гарантиях арендодателя
  • Долгосрочной аренды здания с особыми условиями
  • Сооружения
  • Здания с дополнительными условиями ответственности арендодателя
  • Долгосрочной аренды здания без права арендатора сдавать здание или помещения в нем в субаренду
  • Части нежилых помещений с указанием цели их использования
  • Жилого помещения
  • Транспортного средства
  • Предприятия в целом
  • С последующим выкупом
  • Долгосрочной аренды здания с правом субаренды здания
  • Нежилого помещения под офис, контору, представительство
  • Квартиры для проживания арендатора и членов его семьи
  • Посуточной аренды
  • Земельного участка, находящегося в общей долевой собственности
  • Транспортных средств и строительной техники с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники
  • Долгосрочной аренды здания
  • Здания
  • Здания, находящегося в собственности арендодателя
  • Здания с последующим выкупом
  • Здания с условием об уведомлении сторон по различным вопросам в течение действия договора
  • Программных продуктов
  • Краткосрочной аренды жилого помещения
  • Гаража
  • Сайта в сети интернет
  • Подряда между предприятием и арендным коллективом
  • Спецтехники
  • Квартиры с правом выкупа
  • Рабочего места
  • Парковочного места
  • Субаренды недвижимого имущества
  • Здания, находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием
  • Копировального аппарата
  • Автомобиля между организацией и организацией
  • Оборудования с правом передаче в субаренду
  • Оргтехники
  • Торгового киоска
  • Долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности
  • Долгосрочной аренды нежилых помещений для размещения автосервиса и магазина запчастей
  • Субаренды с условием об обеспечительном депозите
  • Субаренды движимого имущества
  • Субаренды земельного участка
  • Субаренды нежилого помещения, с находящемся в нём движимым имуществом
  • Нежилого помещения с условием о том, что арендодатель оказывает содействие в получении документов на занятие арендатором определенной деятельностью (предварительный)
  • Недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение (предварительный)
  • Субаренды нежилого помещения на срок больше года
  • Нежилого помещения сроком до года (предварительный)
  • Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещения
  • Имущественного найма нежилого помещения
  • Субаренды нежилого помещения под офис
  • Лицензионный договор с композитором о предоставлении права использования музыкального произведения

Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Предварительный договор о заключении договора аренды, составленный профессиональным юристом. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Предварительный договор о заключении договора аренды заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.

Парковочного места.

Образец предварительного договора на нежилое помещение

По ст. 651 ГК РФ, арендные контракты жилой и нежилой недвижимости совершаются подписанием сторонами единого документа, т. е. обмен письменными документами сделает контракт ничтожным.

Поскольку общие арендные правила (ст. 609 и 651 ГК РФ) предусматривают обязательную госрегистрацию соглашений с недвижимостью сроком действия более года, часто спрашивают, подлежит ли регистрации предварительный договор аренды. По п. 14 информационного Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, ответ будет отрицательным: государственная регистрация таких документов не требуется.

Режим расчетов по сделке.

Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды

Предварительный договор аренды

Предварительным именуется договор, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также иные условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее – Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015). Поскольку в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), соответствующие данные должны содержаться и в предварительном договоре аренды. При этом имущество, подлежащее передаче в аренду, в основном договоре аренды может быть детализировано в большей степени, чем в предварительном, который может содержать условия об уточнении в будущем характеристик имущества (например, площади арендуемых помещений) и, соответственно, размера арендной платы (если он определяется этими характеристиками). Что касается предварительного договора аренды, суды отмечают, в частности, что указание в нем таких характеристик, как местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочной площади передаваемых в аренду помещений в здании является достаточным с точки зрения соблюдения правил ГК РФ о согласовании предмета договора (постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N Ф05-2220/11).

С 01.06.2015 закон не требует при заключении предварительного договора достигать согласия по иным, кроме предмета, условиям основного договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (п. 1 ст. 432 ГК РФ)*(1). Поэтому заключенный после этой даты предварительный договор аренды здания или сооружения может не содержать условия о размере арендной платы по основному договору (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При отсутствии в предварительном договоре аренды условий основного договора, которые должны быть согласованы сторонами, такой договор признается незаключенным и, следовательно, не порождает правовых последствий (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.03.2012 N Ф02-850/12).

Сторонами предварительного договора аренды являются арендодатель и арендатор (п. 1 ст. 429, ст. 606 ГК РФ). При этом следует заметить, что, хотя право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества или лицу, управомоченному на совершение этого действия законом или собственником, заключить предварительный договор аренды может и лицо, не являющееся на момент заключения такого договора собственником имущества, которое будет предметом основного договора аренды. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 14.07.2009 N 402/09, использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Читайте также:  Скачать шаблон документа "Жалоба на школу".

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, при заключении предварительного договора аренды должно применяться положение п. 1 ст. 609 ГК РФ, в соответствии с которым договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Следует отметить, что условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), не является элементом формы этого договора. Кроме того, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор аренды, в том числе предусматривающий заключение в будущем договора аренды здания или сооружения на срок один год и более, не относится к сделкам, требующим государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, постановление Восемнадцатого ААС от 17.12.2009 N 18АП-10242/09).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если в обеспечение обязательства заключить основной договор арендатор предоставил арендодателю обеспечительный платеж, но основной договор аренды в установленный для этого срок стороны не заключили, сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена арендатору (постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12981-09).

Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента, когда соответствующая сторона не исполнила обязательство по заключению основного договора. При наличии между сторонами разногласий по условиям основного договора окончательная редакция договора определяется решением суда. В таком случае основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в таком решении.

Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель направляет предложение заключить основной договор по истечении срока, который был установлен для заключения этого договора, обязанности заключить договор у арендатора не возникает (см. постановление Девятого ААС от 17.07.2009 N 09АП-9247/2009). Соответственно, арендатор в такой ситуации не может считаться уклонившимся от заключения основного договора.

*(1) Редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ, действовавшая до 01.06.2015 (даты вступления в силу Закона N 42-ФЗ, который внес ряд изменений в часть первую ГК РФ), предусматривала, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор аренды, заключенный до этой даты, должен был определять не только предмет договора (имущество, подлежащее передаче в аренду), но и другие условия, названные в законодательстве как существенные или необходимые для договоров аренды, в частности, размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения.

Энциклопедия решений.

Предварительный договор о заключении договора аренды

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
о заключении Договора аренды
г. ______________ «____»______________ ____ г.

_________________________________________, далее именуем__ «Арендатор», в лице __________________________________________, действующ_____ на основании
_________________________, и ______________________________________, далее именуем___
«Арендодатель», в лице ___________________________________________,
действующ___ на основании _______________________________, вместе именуемые «Стороны»,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем Договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем Договоре, который является предварительным Договором.
Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего Договора в течение ____________ дней (недель, месяцев) с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду. Обязательства из будущего Договора аренды возникнут у Сторон настоящего Договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: _____________________________________________________,
общей площадью ________________________ кв. м, в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для ____________________________________________________.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Арендодатель обязуется:
3.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.
3.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.
3.2. Арендатор обязуется:
3.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим Договором.
3.2.2. Содержать помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии, обеспечивать пожарную безопасность.
3.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, оплачивать коммунальные платежи по содержанию арендованного имущества.
3.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.
3.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.
3.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.
3.3. Арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя. (Вариант: Арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в субаренду. В этом случае Арендатор обязан уведомить Арендодателя о сдаче помещения в субаренду в течение ___ (_______) дней с момента заключения договора субаренды.)

4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме ___________ руб. в год (в квартал, в месяц) без учета (с учетом) налога на добавленную стоимость (___%).
4.2. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее ____ числа каждого месяца, начиная с первого месяца (квартала) аренды.
4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере ____% от суммы задолженности, но не более ____% от общей суммы арендной платы.
4.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

5.1. Срок аренды устанавливается с «___»________________ ____ г. по «___»_______________ ____ г.
5.1.1. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преиму-щественное право на возобновление Договора.
5.1.2. За ___________________ до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора.
5.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _____________________ о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока Договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.
5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон.
Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:
5.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с Договором аренды.
5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.
5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение ____________________.
5.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных Договоров аренды.
5.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:
5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта помещения.
5.4.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.
6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
6.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 6.2 Договора, то она обязана возместить второй Стороне понесенные второй стороной убытки.
6.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ______________________, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора.

Читайте также:  Банкротство страховых организаций – причины и последствия

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами из условий Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.
7.2. В случае неурегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом ___________________________ в установленном законом порядке.
7.3. Договор аренды подлежит (не подлежит) государственной регистрации. Расходы по государ-ственной регистрации несет ___________________.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
8.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам Сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.
8.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.
8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

_____________________/ _______________ ________________/ _____________________

РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Производить капитальный ремонт помещения за свой счет.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации.

Срок действия

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Статья 190 ГК РФ. Определение срока

  1. Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
  2. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.

В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.

Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами из условий Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

7.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом в установленном законом порядке.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Данное правило применимо, если из текста предварительного договора не вытекает иное.

Есть ли разница для уже построенного и строящегося здания?

Такая разница состоит в том, что при заключении данных соглашений, в случае уже готового здания, полностью прописываются все характеристики арендуемого помещения и всей постройки, а также реквизиты государственной регистрации.

Скачать образец договора о намерениях аренды нежилого помещения.

Предварительный договор аренды заключен. Арендодатель отказывается заключать основной договор

ВАС России постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.

Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга еще на стадии строительства здания.
Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.

На что стОит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию и уж тем более дату заключения долгосрочного договора точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придется еще зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учетом отсутствия права собственности, договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, и гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам передумает заключать долгосрочный договор, и принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, арендатору придется быть весьма внимательным.

Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует четко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истек, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и, с учетом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.

Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически выписку из ЕГРП.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:
госрегистрация договора — это не разновидностью формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
закон устанавливает, что форма договора аренды – простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо четко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждает в том числе и ВАС России, постановление Президиума от 25.09.12 № 6616/12).

Еще одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели — это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключен краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновленным на неопределенный срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определенной даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днем вступления в законную силу основного договора.

Далее стороны заключили допсоглашение, которым перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды.

Читайте также:  Письмо о пересмотре цены

Далее путем заключения еще пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договора, и, наконец, был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.

В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:

предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Спор дошел до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:
предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).

Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора

Это, например, установление конкретного дня, не позднее которой договор должен быть заключен. В случае если день настал, а право собственности еще не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.

Помимо того, что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть еще два «узких места»: это условие о сроке заключения основного договора и об объекте.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днем регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например, «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).

Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причем независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.02 № 66).

Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависит от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС России, если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС России от 18.05.10 № 1404/10).

Однако, поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределенными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определенным.

Что до объекта аренды, то, по общему правилу, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключенным (см., к примеру, определение ВАС России от 13.08.12 № ВАС-15200/11 по делу № А58-5257/10).

Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введен в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.

И это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Тут все зависит от того, насколько существенные эти расхождения, и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.

В свое время ВАС России выработал рекомендации относительно индивидуализации будущего объекта недвижимости, в частности, путем указания сведений:
о местонахождении возводимой недвижимости;
об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
об иных характеристиках, определенных в том числе в соответствии с проектной документацией (см. постановление Пленума ВАС России от 11.07.11 № 54).

В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключен (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).

Заключая разговор, следует еще раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного до года договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придется еще зарегистрировать право собственности.

Образец типового предварительного договора аренды нежилого помещения

Если стороны не обладают специальными знаниями в области юриспруденции, то рекомендуем обратиться для составления предварительного соглашения к специалисту.

При составлении документа, в нем обязательно должны быть отражена следующая информация:

  • Сведения о дате и месте составления документа;
  • Сведения о сторонах правоотношения. Необходимо указать данные в соответствии с документами, которые подтверждают их личности. Когда в качестве стороны выступает юридическое лицо, указываются данные об учредительных документах, а также сведения о лице, которое является представителем организации;
  • Сведения о предмете соглашения. Указывается его место расположение, площадь, кадастровые и технические данные;
  • Сведения о периоде, на который заключено соглашение;
  • Сведения об арендной стоимости объекта, а также о порядке внесения денежных средств арендодателю;
  • Информацию о правах и обязанностях каждой стороны;
  • Дополнительные данные, которые могут быть включены в соглашение на основании согласования сторон;
  • Подписи каждой стороны и их реквизиты.

Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

Форма договора

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее – Информационное письмо N 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.

Форма предварительного договора аренды

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, а если она не установлена — в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Составьте предварительный договор в письменной форме, если вы планируете заключить договор аренды на срок более года или с участием юридического лица (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

При этом учтите, что договор аренды здания или сооружения нужно составлять в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что данное требование распространяется и на предварительный договор аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится.

Обратите внимание, что не надо регистрировать предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010). Подлежат регистрации, в частности, договоры аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта согласно, например, разрешительной документации , а также согласуйте порядок этой процедуры.

Добавить комментарий