Первичный рынок жилья – это

Первичный рынок жилья- регистрация прав

Регистрация права собственности на первичное жилье осуществляется Росреестром.

  • Сроки регистрации — 7 рабочих дней
  • Госпошлина — 2000.0 рублей (2017 год) Подробнее: Госпошлина за регистрацию права собственности
  • Документы -основания для регистрации права собственности: заявление о регистрации, Акт приема-передачи жилья в собственность.

С 02.01.2017 года можно пройти процедуру упрощенной регистрации — постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности одновременно.

  • Срок регистрации — 10 рабочих дней

Рекомендую прочесть статьи:

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов.

Рынок первичного жилья

Многие считают, что первичное жильё — это любая квартира в новостройке, но это не совсем так. Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так. Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.

Предложений застройщиков масса.

Первичный рынок жилья – что это такое

Первичный рынок жилья («Первичка») – это квартиры в строящихся многоквартирных домах. Продажа таких квартир (точнее, прав требования на такие квартиры) происходит прямо в процессе их строительства. Причем, этот процесс может быть как на стадии котлована (тогда цена такой «виртуальной» квартиры значительно ниже), так и на стадии сдачи дома в эксплуатацию (но Откроется в новой вкладке.”>право собственности еще не оформлено).

Фактически, Покупатель такой квартиры на первичном рынке превращается в инвестора (соинвестора), т.е. он вкладывает деньги в будущий результат, который по стоимости будет превосходить сделанные сегодня вложения.

При покупке такой квартиры Покупатель получает (уже после достройки дома и завершения всех регистрационных процедур) первичные права собственности на квартиру. То есть становится ее первым собственником, отсюда и название – «первичка».

У первичного рынка недвижимости, в отличие от вторичного рынка (о нем ниже) есть специфические риски. Первый и самый главный – это риск долгостроя (а то и вовсе недостроя) дома.

Если процесс стройки «зависает» на неопределенное время, то Покупатель попадает в число «обманутых дольщиков», чья численность по России, к сожалению, все еще достаточно ощутима (хотя она и уменьшается год от года). И гарантий здесь никто дать не может, по определению – ведь невозможно гарантировать, что тот или иной частный бизнес не будет испытывать в будущем финансовых или юридических трудностей.

Именно поэтому (из-за наличия этого риска и отложенного права собственности) цена таких квартир заманчиво низкая, особенно на начальных стадиях строительства.

Другой риск «первички» — это риск «двойных продаж», когда одна и та же квартира продается одновременно двум или трем Покупателям. Так как зарегистрированных прав собственности на эту квартиру еще пока не существует, то многократно продаваться могут т.н. «права требования» на квартиру. То есть, буквально, Покупатель покупает право требовать от Откроется в новой вкладке.”>Девелопера исполнения своих обязательств по договору инвестирования или долевого участия, становясь стороной этого договора.

Защита от риска двойной продажи квартиры – это покупка прав требования на недостроенную квартиру путем заключения Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия в строительстве, в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214.

Остальные риски «первички» можно условно назвать умеренными или терпимыми. Это риски несоответствия квартиры ожидаемому виду и качеству: она может оказаться чуть меньше или чуть больше по площади, кривые полы, косые стены, ненадежная проводка, сантехника, плохая тепло- и звукоизоляция и т.п.

Кроме того, следует учитывать некоторые особенности заселения в новостройку (например, купили квартиру на 15-м этаже, дом сдан, а лифт еще не запущен), длительный ремонтный период, не позволяющий жить там спокойно (каждый сосед – сверху, снизу, сбоку – ремонтирует свою квартиру, когда ему удобно, т.е. грохот перфораторов может растянуться на долгие месяцы).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Как грамотно покупать квартиру на первичном рынке, подробно описано в соответствующем разделе Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – Покупатель квартиры >> Выбор рынка >> «Первичка».

Преимущества и недостатки каждого типа рынка – первичного и вторичного – с позиции Покупателя квартиры, перечислены на шаге ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.”>«Выбор рынка» .

Если же приобретается сразу право собственности на квартиру, а не право требования (даже в новом доме – новостройке), то это уже Откроется в новой вкладке.”>вторичный рынок.

Девелопера исполнения своих обязательств по договору инвестирования или долевого участия, становясь стороной этого договора.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

  1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
  2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
  3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
  4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
  5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.
Читайте также:  Договор об ответственности водителя за автомобиль

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;.

Что нужно знать, покупая новую квартиру?

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Банковская комиссия за транзакции.

Плюсы

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

  1. 1. Цена

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

  1. 2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

какого качества будет построенное жилое помещение будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

  • Не нужно платить разнообразным посредникам.
  • Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
  • Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
  • Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
  • Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

  • По срокам может быть задержка, дом позже построят.
  • Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
  • Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
  • В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
  • Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
  • Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
  • Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
  • Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
  • Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
  • Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

К примеру, если спрос на квартиры падает их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться.

Вторичный и первичный рынок жилья: особенности покупки квартиры

Предложений на рынке недвижимости множество. Это касается квартир первичного и вторичного рынка. Порой покупатели теряются в их разнообразии, не могут понять, какое жилье выгоднее. Разобраться в этом поможет риэлтор, специалист, сопровождающий сделку купли-продажи. Обращение к нему при желании приобрести квартиру является насущной необходимостью настоящего времени. Рынок таит в себе много рисков, как при приобретении новой квартиры, так и при покупке вторички.

Большой выбор.

Первичная или вторичная недвижимость?

Сначала покупатель оплачивает задаток в 5 , затем, при окончании закладки фундамента, первый взнос в размере 35 от общей стоимости.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.
Читайте также:  Декларирование соответствия продукции

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке это важно.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

  • при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
  • квартира без истории, то есть юридически чистая;
  • новая инженерная структура и сети;
  • современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
  • возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Среди основных характеристик будут учитываться.

Различие первичного и вторичного рынка

На пер­вич­ном рын­ке (ПР) обра­ща­ют­ся вновь постро­ен­ные дома и построй­ки, на вто­рич­ном (ВР) — создан­ные и вве­ден­ные в экс­плу­а­та­цию рань­ше. В этом глав­ное отли­чие ПР от ВР, но не един­ствен­ное.

  • Объ­ем вто­рич­но­го рын­ка в РФ пока пре­вы­ша­ет пер­вич­ный, и на нем боль­ший выбор.
  • Цена квар­ти­ры ВР в боль­шей сте­пе­ни зави­сит от пре­стиж­но­сти рай­о­на, чем от дру­гих фак­то­ров (пла­ни­ров­ки, дизай­на, клас­са жилья, мате­ри­а­лов и т.д.). Так, квар­ти­ра в цен­тре Моск­вы, Санкт-Петер­бур­га и дру­гих круп­ных горо­дов Рос­сии может на поря­док пре­вы­шать сто­и­мость квар­ти­ры в новострой­ках спаль­ных рай­о­нов.
  • Пер­вич­ный рынок недви­жи­мо­сти мед­лен­нее реа­ги­ру­ет на сни­же­ние спро­са на жилье. Несмот­ря на паде­ние спро­са, цены могут дер­жать­ся года­ми или умень­ша­ют­ся незна­чи­тель­но. При­чи­ной застрой­щи­ки назы­ва­ют боль­шие затра­ты на стро­и­тель­ство, на кото­рое порой берут­ся нема­лые кре­ди­ты, и необ­хо­ди­мость вло­же­ния средств в новые про­ек­ты. Луч­ше помед­лить с про­да­жей, чем сни­зить цену и рен­та­бель­ность — счи­та­ют деве­ло­пе­ры. Как след­ствие, кра­си­вые, но пустые неза­се­лен­ные зда­ния ста­ли при­выч­ной город­ской кар­ти­ной. Спо­соб­ству­ет моно­по­лии на цены все еще недо­ста­точ­ный уро­вень и тем­пы раз­ви­тия пер­вич­но­го рын­ка, что при­во­дит к низ­кой кон­ку­рен­ции.
  • Вто­рич­ный рынок жилья быст­рее под­стра­и­ва­ет­ся под сни­же­ние спро­са, про­дав­цы здесь охот­нее сни­жа­ют цену, в силу боль­шей кон­ку­рент­но­сти и отсут­ствия необ­хо­ди­мо­сти счи­тать оку­па­е­мость вло­жен­ных средств.
  • В то же вре­мя ВР более инер­тен, из-за того, что соб­ствен­ни­ки часто не могут прий­ти к еди­но­му мне­нию, дол­го при­ни­ма­ют реше­ние, не обла­да­ют про­фес­си­о­наль­ны­ми навы­ка­ми и вынуж­де­ны при­бе­гать к посред­ни­кам. Все это так­же затя­ги­ва­ет про­цесс сдел­ки. Очень частый финал такой рас­кач­ки — про­да­жа по гораз­до менее выгод­ной цене, чем по изна­чаль­но пред­ло­жен­ной.
  • В отли­чие от вла­дель­цев вто­рич­ных квар­тир, деве­ло­пе­ры про­га­ды­ва­ют реже. Им уда­ет­ся выждать момент, бла­го­при­ят­ный для про­да­жи, понять, что ее необ­хо­ди­мо сде­лать имен­но сей­час. Сдел­ки про­во­дят­ся про­фес­си­о­наль­но и быст­ро.

Как след ствие, кра си вые, но пустые неза се лен ные зда ния ста ли при выч ной город ской кар ти ной.

Первичка или вторичка? Какая недвижимость будет дешеветь

Из-за пандемии коронавируса многие россияне потеряли часть доходов. Это неминуемо приведет к снижению потребительского спроса, в том числе на недвижимость. Опрошенные АиФ.ru эксперты прогнозируют, что в первую очередь дешеветь будет вторичное жилье.

В кризис жилье дешевеет. Уже в марте спрос на недвижимость сократился на 54,9% (по сравнению с аналогичным периодом 2019 года), а в апреле — на 65,1%. АиФ.ru узнал у экспертов, какое жилье будет дешеветь — вторичка или новостройки — и стоит ли поторопиться с покупкой.

Борис Лесков, первый заместитель генерального директора строительной компании:

«По итогам апреля спрос на вторичном рынке недвижимости упал более чем на 60%. Этот показатель выше, чем на первичном. В первую очередь это связано с тем, что первичный рынок быстро переориентировался на онлайн-сделки и даже в условиях самоизоляции покупатели могли рассчитывать на надлежащее оформление документов.

Вторичный рынок оказался не готов к таким кардинальным изменениям, и сделки на нем практически не осуществлялись, что отразилось на динамике продаж. Немалый отток покупателей со вторичного рынка спровоцировала объявленная льготная ипотека с государственной поддержкой.

Предсказуемо, что нынешние кризисные времена с бо́льшей силой ударят по вторичному рынку, чем по первичному, что отразится и на ценах».

Оксана Халанская, специалист в сфере недвижимости:

Читайте также:  Как поменять дату рождения в паспорте

«Квартиры на вторичном рынке будут дешеветь быстрее, чем на первичном. В первую очередь будет снижаться цена на квартиры в пятиэтажных, девятиэтажных домах, которые морально устарели. Покупатели, пережившие пандемию и оставшиеся платежеспособными, будут рассматривать такой тип жилья в последнюю очередь».

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России»:

«Если сравнивать новостройки, вторичную недвижимость и динамику цен по ним, то единственное, что будет дешеветь, — вторичка. При этом существенного снижения процентов по кредитам со стороны банков ждать не стоит. Субсидии, которые выделяет государство, в том числе направлены на поддержку строительной отрасли, вторичная недвижимость тут ни при чем.

Кроме того, на фоне негативных экономических процессов банки начнут ужесточать условия выдачи кредитов, в ставки будут „зашиваться“ банковские риски. Поэтому вторичное жилье подешевеет, но приобретать его будет выгодно лишь в том случае, если покупатель уже имеет собственные средства, равные 70% стоимости квартиры».

Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей:

«Главный удар придется на рынок вторичного жилья: к концу года спрос на него может сократиться до 40%, а цены могут скорректироваться до 20%. Льготная ипотека под 6,5% не может перекрыть падение спроса и падение доходов. Потенциальные покупатели жилья решили не торопиться и понаблюдать как за рынком недвижимости, так и за изменением условий. Многие ждут , во-первых, более привлекательных спецпредложений от застройщиков, во-вторых, дальнейшего снижения ставки по ипотеке.

После того как жилье купят те, кто и так планировал это сделать, рынок недвижимости ожидает длительная стагнация сроком до трех лет, нечто подобное мы видели в 2015-2017 годах. При этом сократится количество предложений по продаже вторичного жилья, так как продавцам выгоднее „переждать“ кризис, чем продать недвижимость по низкой цене. Также на рынке появится большое количество квартир с дисконтом, которые будут изъяты у должников, преимущественно ипотечников, которые не смогут справиться со своими обязательствами. Это также окажет давление на рынок вторичной недвижимости».

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«Заметного сокращения стоимости можно ожидать только в отдельных объектах (в основном на вторичном рынке жилья). Собственники квартир сейчас преимущественно не готовы к снижению цен и будут придерживать свои объекты или снимать их с продажи до лучших времен. Соответственно, образуется определенный дефицит. На рынке останутся в основном неудачные квартиры, на которые можно будет получить скидки, но не очень значительные (1-3%)».

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями:

«Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то есть смысл поторговаться с продавцом, а не затягивать с покупкой, особенно если подходящий вариант уже подобран. Здесь встает дилемма между небольшим дальнейшим снижением ставки по ипотеке и покупкой подходящего варианта.

Если есть возможность подождать до осени, то стоит подождать, поскольку рынок недвижимости реагирует на колебания с задержкой в несколько месяцев-полгода, и к концу года цены постепенно должны пойти вниз. Если есть опасения насчет того, что за это время понравившийся вариант уйдет с продажи, стоит брать его сейчас, поскольку ставки и так находятся на крайне низком уровне».

Многие ждут , во-первых, более привлекательных спецпредложений от застройщиков, во-вторых, дальнейшего снижения ставки по ипотеке.

Что выбрать первичный или вторичный рынок жилья при покупке недвижимости?

А не лезли в чужие дела.

Первичный рынок жилья

Итак, первичным жильем называется жилое помещение, которое впервые выставлено в качестве товара. Проще говоря, это те квартиры, на которые еще ни разу не было установлено право собственности. Собственно, продавцами данного жилья являются строительные компании или государство.

Первичное жилье может быть приобретено или посредством участия в долевом строительстве в процессе возведения дома, или же в готовых новостройках с квартирами, которые не были зарегистрированы в государственном реестре собственности.

Что касается стоимости квадратных метров такого жилья, то на первых стадиях строительства она является минимальной и растет пропорционально прогрессу возведения данного дома.

Целесообразность покупки недвижимости на первичном рынке напрямую зависит от сроков строительства, дальнейших денежных инвестиций в благоустройство нового жилья и степени риска участия в долевом строительстве.

В покупке первичного жилого помещения есть смысл лишь в том случае, если получение места проживания и прописки не являются первостепенными вопросами и могут быть отложены на несколько лет до окончания строительства. В противном случае, данный вариант смело можно отбрасывать.

Квартира в новостройке без обмана.

Как принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

Нужно учесть, что получив такое жилье, сразу в него не въедешь. Там нужно будет проводить ремонт с самой начальной стадии. Есть и плюс: не нужно будет ничего переделывать от прежних владельцев, ввиду отсутствия таковых. Но вряд ли он может перекрыть минус в виде существенных дополнительных трат времени и денег.

В целом долевое участие является процессом, сопряженным с рядом рисков, несмотря на свою юридическую «чистоту». Главными из них являются сложность прогнозирования точной даты окончания строительства, вероятность банкротства застройщика, а также возникновение экономических и социальных изменений внутри страны.

Привлекает лишь один момент: если процесс пройдет без проблем, вы получите юридически «чистый» и дорогостоящий объект недвижимости.

Рассмотрим некоторые аспекты первички.

Добавить комментарий