Можно ли перевести апартаменты в квартиру

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,.

Можно ли перевести?

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

КритерииАпартаментыЖилое помещение
Соответствие требованиям законаНормы, установленные для нежилых помещенийСтрогие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
ПерепланировкаПо нормам для коммерческих помещенийПо требованиям для жилых помещений
СтоимостьНа 20 – 30% дешевле, чем жильеБолее высокая, чем апартаменты
РегистрацияВременная, на срок не более 5 летПостоянная или временная, на усмотрение собственника
ИнфраструктураВ зависимости от места застройкиЗастройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Порядок действий

  1. Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
  2. Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
  3. Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
  4. Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
  5. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
  6. Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
  7. Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
  8. Получить решение.
  9. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
  10. Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Высота потолков от 2,5 м.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют). Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

  • Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки
  • Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей
  • В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

История первая: плотность застройки.

Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.

И эта лишняя десятая часть была распродана как нежилые помещения.

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.

Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Выделяют три основных условия для перевода:

  1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
  2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
  3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

Еще один важный параметр инсоляция.

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов « квартиры+апартаменты » ? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.

в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Помогут ли поправки автоматически перевести собственность в разряд жилого помещения

Признать апартаменты жильем могут уже в этом году. По крайней мере, на это рассчитывает вице-премьер Марат Хуснуллин. Поправки будут рассматривать в Госдуме на осенней сессии. До сих пор ни один из законопроектов, меняющих статус апартаментов, не прошел одобрение депутатов, хотя тема обсуждается уже несколько лет.

Последний вариант поправок подготовили в Совете федерации. Марат Хуснуллин заявил в интервью РБК, что нужно законодательно закрепить за апартаментами статус жилых помещений: «Я действительно внес поправки, чтобы все-таки узаконить апартаменты, сделать их жильем. Споры по этой теме есть, последние три года эта тема регулярно возникала.

Но я надеюсь, что если даже мы в весеннюю сессию не успеем, то к осенней разрешим все разногласия.

Я считаю, что апартаменты нужно узаконивать, делать их жильем, потому что природа возникновения апартаментов либо по инсоляции не проходила, либо социальных объектов не хватало, либо парковочных объектов, либо зонирование, где строили, не соответствовало требованиям. Но люди там живут, и я считаю, что они должны иметь право на недвижимость, на снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг, поэтому социальную и экономическую справедливость по апартаментам нужно найти».

По крайней мере, на это рассчитывает вице-премьер Марат Хуснуллин.

Условия перевода

Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:

  • недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
  • апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
  • дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
  • концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
  • несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
  • наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
  • помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
  • здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;

Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.

Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:

В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.

Алгоритм действий для осуществления перевода апартаментов в жилую собственность.

Санитарные и технические нормы для жилых помещений

Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.

Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.

Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома. Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы. Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках). Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

  • в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
  • нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
  • высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
  • запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
  • выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.

высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;.

Перевод возможен, но труден

Теоретически поменять функциональное назначение апартаментов в Москве можно, но только в тех случаях, если они куплены в составе жилого дома. Для этого действует специальное городское постановление. Однако положительное решение будет принято, только если апартаменты соответствуют всем установленным нормам СанПиНа.

По заверению управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, перевод апартаментов в квартиры возможен и на основании Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов это может сделать самостоятельно, только грамотно вряд ли удастся. В итоге большинство людей предпочитает обращаться в компании, оказывающие такие услуги. Но это обходится недешево.

“Проблема частного перевода апартаментов физлицом в том, что в настоящий момент у населения нет конкретных шаблонов и четких инструкций по заполнению документов для подачи заявки, поэтому самостоятельно сделать перевод, не имея опыта и знаний, практически невозможно. При этом подача заявки на изменение статуса недвижимости облагается высокими пошлинами от 20 тыс. рублей и выше. В случае отрицательного решения, эта сумма не возвращается вне зависимости от причины отказа Департамента городского имущества”, – отметила эксперт.

Впрочем, есть несколько случаев перевода апартаментов в жилье самими девелоперами. В этих случаях вносятся коррективы в функциональное назначение здания на стадии проектирования, меняется градостроительная документация на весь объект. Допустим, участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют разместить там жилье, пояснили ТАСС в Москомстройинвесте.

По словам директора по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгении Старковой, их компания перевела апартаменты в статус жилья в таких столичных проектах, как “Водный”, “Савеловский Сити” и “Фили Град”. Как рассказали корреспонденту ТАСС, представившемуся частным лицом, в инвестиционно-риэлторской компании “Estet a tet”, из недавних известных случаев изменения статуса можно отметить “Легенды цветного”.

Власти Москвы обозначали несколько моделей.

Этапы перевода: шаг за шагом

Прежде чем приступать к процессу перевода апартаментов в жилой фонд, рекомендуем получить техническое заключение эксперта о возможности изменения статуса конкретного помещения. Эта мера оградит Вас от лишней траты времени и денежных средств, если апартаменты не удовлетворяют требованиям, установленным для жилых помещений.
В Москве решение о переводе в жилой фонд принимает Мосжилинспекция. Обратиться с заявлением о переводе может только собственник или его доверенное лицо. При этом юридические лица сдают необходимые для перевода документы непосредственно в Мосжилинспекцию, а граждане – в многофункциональные центры.

Далее обращаемся в Бюро технической инвентаризации для технического учета и обмеров помещения.

Читайте также:  Бизнес в кризис: реальные идеи и советы бывалых
Добавить комментарий