Разбираем, что же такое рефинансирование ипотеки?

Требования для заемщика

  1. срок действующего ипотечного кредита должен быть не менее двенадцати месяцев;
  2. у заемщика должна быть хорошая кредитная история без единой задолженности по существующему кредиту.

Например, Сбербанк предлагает удобный инструмент для рефинансирования ипотеки, полученной в другом банке. В первую очередь, банк ждет добросовестных заемщиков, не допускавших просрочек платежей и, тем более, не имеющих долгов по кредитам.

В банк, выбранный для рефинансирования, заемщику понадобится предоставить подтверждающие материальное положение документы и оценочное заключение о стоимости жилого помещения.

Плюсы и минусы процедуры

Услышав о такой услуге, многих граждан интересует – выгодно ли рефинансирование ипотеки? Для того чтобы ответить на данный вопрос, разберемся с основными преимуществами и недостатками такой процедуры.

Итак, основные плюсы перекредитования заключаются в следующем:

  • Возможность снижения общей суммы выплат за счет пониженной процентной ставки;
  • Перевод ссуды из одной валюты в другую (например, с долларов на российские рубли);
  • Уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования;
  • Объединение нескольких займов в один;
  • Снятие обременения с заложенной недвижимости (в случае, если второй банк согласился дать кредит без залога).


Таким образом, последующий ипотечный кредит обладает существенными преимуществами. Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков:

  • Возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием такой услуги (дополнительные комиссии и сборы);
  • Длительность и сложность процедуры (перекредитование в другом банке приравнивается к оформлению новой ипотеки);
  • Погасить можно не более 5-6 займов;
  • Необходимость в получении разрешения со стороны предыдущего заимодателя;
  • Требуется наличие безупречной кредитной истории.

Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков.

Оформление в своем и другом банке

Процентные ставки понизились с момента приобретения ипотеки, стало не комфортно платить большие суммы ежемесячно? – все это можно решить с помощью рефинансирования. В первую очередь идем в свой банк.

  1. Обратиться в свой банк с заявлением о желании рефинансировать кредит.
  2. Предоставить справки о доходах.

Маловероятно, что свой банк одобрит эту процедуру и согласится пожертвовать процентами, на которые он рассчитывал изначально. Если свой банк отказал, то рефинансировать кредит можно в любом банке, предоставляющем такую услугу. Для этого нужно:

  1. Выбрать банк, уточнить условия и требования.
  2. Подать заявление на рефинансирование в выбранный банк и пакет документов.
  3. Дождаться ответа о принятии решения.
  4. В случае положительного решения принести в банк все необходимые документы для заключения договора.
  5. Рефинансирующая организация оплачивает долг в том банке, где взята ипотека.
  6. Оформляется новая ипотека со всеми страховками, залогами и пр.

О нюансах рефинансирования ипотеки в своем и другом банке рассказано тут.

Оформляется новая ипотека со всеми страховками, залогами и пр.

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ , показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 рублей. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательств Чтобы передать квартиру в залог новому банку, я предоставила в МФЦ документы по списку

Если не считать плановых ежемесячных платежей и страхового взноса, на оформление документов потратила 7250 рублей расходы пошли на оценку квартиры, оплату госпошлины в МФЦ , разницы между запрашиваемой суммой и суммой, необходимой для досрочного погашения, процентов.

Как произвести процедуру перекредитования?

Алгоритм проведения рефинансирования следующий:

  1. Узнайте, наложен ли мораторий в вашем банке на досрочное расторжение ипотечного договора.
  2. Соберите необходимые документы, соответствующие требованиям банка.
  3. Подайте заявление с просьбой о перекредитовании.
  4. Дождитесь решения банка.
  5. Подпишите новый кредитный договор.
  6. Пройдите процедуру перезалога недвижимости.
  7. Застрахуйте объект залога.
  8. В итоге банк погасит ваш остаток долга в другом банке безналичным переводом.

возможность выбора графика погашения кредита аннуитетный или дифференцированный.

Как правильно рефинансировать ипотеку

Сегодня многие банки предлагают заёмщикам рефинансировать ипотеку — перевести кредит из одного банка в другой по более низкой ставке. Но это не всегда выгодно. Финансовый блогер и автор ресурса « Финансовые тонкости » Александр Денисенко рассказал нам об особенностях рефинансирования.

Многие ипотечные заёмщики попадаются на «удочку» низкой ставки по программам рефинансирования, а потом вынуждены кусать локти за потраченное время и возросшие расходы по кредиту. Чтобы избежать этого, нужно при принятии решения учитывать не только проценты, но и «подводные камни», которые сопровождают этот продукт.

Перевод средств на погашение действующего кредита.

Расходы при рефинансировании ипотеки

Помните о дополнительных расходах, связанных с процедурой рефинансирования:

  • Необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости
  • Для снижения ставки при рефинансировании нужно купить страховой полис жизни и здоровья
  • Понадобится снять обременение по старому кредиту и снова оформить регистрацию права собственности на недвижимость с залогом в другом банке

Получаете кредит на рефинансирование и выплачиваете старую ипотеку.

Выгодно ли банку делать рефинансирование

Зачем банку рефинансировать свою ипотеку? Допустим, заемщик приходит в отделение своего банка и просит снизить ему процентную ставку. Программы рефинансирования текущих кредитов появились по мере роста финансовой грамотности клиентов. Банк видит, что конкуренты снижают ставки и соглашаются на переоформление тех же кредитов под более мягкие условия. Потеря ипотечного клиента – это убыток, ведь кредит долгосрочный и обеспеченный надежным залогом. Как правило, такие заемщики имеют доход выше среднего, раз могут позволить себе большой ежемесячный платеж. К тому же, постоянным клиентам делаются кросс-продажи других финансовых продуктов. Таким образом, цель – работа на удержание ценных заемщиков от перехода к конкурентам.

Читайте также:  Как написать заявление о ложном доносе в полицию

Закон о суверенном интернете: взгляд со стороны инвестора

Готовлюсь к введению закона об автономном суверенном интернете

Вторым мотивом для банка является риск выхода клиента на «просрочку». Реальные доходы населения, в отличие от цен, в последние несколько лет не растут. Платить по ставке 13–15% годовых многие уже не в состоянии. Снижая ставку и ежемесячный платеж, банк страхуется от потенциальных проблем в будущем. Однако он, скорее всего, не одобрит рефинансирование клиенту с плохой кредитной историей, даже если на момент заключения первого договора она являлась безупречной. При выдаче кредита вашу платежеспособность станут оценивать заново. Если вы переходите в другой банк, будет проверяться также объект недвижимости на соответствие требованиям нового кредитора. Отказы не редкость. Кроме того, вам могут не одобрить всю сумму оставшейся задолженности. В таком случае придется выплачивать параллельно два кредита.

Ни один банк не станет работать себе в убыток. Поэтому, чтобы застраховаться от рисков, в текст договоров вносятся различные ограничения:

  • по сроку нового кредита;
  • по перечню аккредитованных страховых и оценочных компаний;
  • по условиям досрочного погашения в старом банке (возможно ли оно по договору и есть ли комиссия);
  • по соотношению рефинансируемого долга и стоимости квартиры (например, не более 75% от рыночной оценки).

Для банков гораздо выгоднее привлечь заемщика из другого кредитного учреждения, чем рефинансировать своего. И дело не только в приобретении нового клиента. По существующим нормативам Центробанка, снижение ставки автоматически трактуется как ухудшение материального положения и требует начисления повышенных резервов. Поэтому на такое рефинансирование банки соглашаются неохотно. Выход прост: отказали в своем – идите в другой. «Родной» банк может попытаться удержать вас и чинить препятствия. Например, затягиванием процедуры или включением в договор запрета на последующую ипотеку до прекращения действия предыдущей. В такой ситуации, если ваш случай не «пожарный», целесообразнее подождать, чем тратиться на юристов.

Делеверидж и его последствия для инвестора.

Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать

В России снижаются ставки по ипотеке — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Те, кто брал кредит под 11–12% годовых, сегодня с завистью смотрят на тех, кто может получить его под 8–9%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях это будет невыгодно.

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Сейчас на рынке складывается благоприятная макроэкономическая ситуация, что положительно влияет на стоимость кредитов. «У людей появляются экономические стимулы для улучшения условий по ранее взятым кредитам, поэтому 2020 год будет годом рефинансирования. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. В банке возросший интерес клиентов к рефинансированию отметили еще в прошлом году на фоне снижения ипотечных ставок — им воспользовались 42,3 тыс. клиентов, общая сумма выдач составила 85,9 млрд руб.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». В феврале 2020 ЦБ понизил ключевую ставку до 6%, это стало шестым снижением подряд. По прогнозам «Дом.РФ», уменьшение ставок по ипотеке продолжится — уже в первом полугодии они снизятся до 8,7%. По данным «Дом.РФ», текущие ставки топ-15 ипотечных кредиторов по рефинансированию составляют 8,8%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между показателями превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Читайте также:  Нарушение сроков оплаты по договору поставки

Когда стоит рефинансировать кредит

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из «Бест-Новостроя», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, то клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также может понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой также могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новостой» Ирина Доброхотова.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Текущие условия банков

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 8,5% для клиентов других банков, от 8,3% — для зарплатных клиентов ВТБ. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк (ставка рефинансирования от 7,8%), ЮниКредитбанк (от 7,9%), «Возрождение» (от 8,25%) и АК Барс (от 8,25%, акция до 29.02.2020), ВТБ (от 8,3%), Райффайзенбанк (от 8,39%) и Газпромбанк от 8,4%.

По прогнозам Дом.

Плюсы и минусы рефинансирования

Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.

К достоинствам можно отнести следующие особенности рефинансирования ипотеки:

  1. Возможность изменить срок кредита на более выгодный. У вас есть возможность выбрать кредит на больший срок и выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
  2. Уменьшение общего размера кредита. Сохранив величину ежемесячного платежа, можно снизить процентную ставку, и за счет этого общая переплата снизится.
  3. Получение квартиры в собственность. Если взять потребкредит на выплату ипотечного, недвижимость перейдет в вашу собственность. Впоследствии вы можете ее распоряжаться также по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с банком.
  4. Изменение валюты займа. Удобно для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте и из-за падения курса рубля вынужден выплачивать больше. Но следует учитывать, что не каждый банк даст свое согласие на изменение валюты.
  5. Облегчение условий погашения кредита. Потребительский займ оплачивать легче, чем ипотеку, т. к. в последнем случае вы можете использовать интернет-банк или платежные терминалы, переводя средства с карты.
Читайте также:  Штраф за передачу управления лицу без водительских прав

Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие:

  1. Увеличение общей суммы выплат. Рефинансирование может повлечь за собой выплату по более высоким процентам. Дополнительные выплаты могут быть связаны также с переоценкой недвижимости и перезаключением договора страхования.
  2. Зависимость от срока. Когда подошла уже вторая половина срока выплаты ипотеки, процедура рефинансирования ипотеки может быть невыгодной, т. к. основную часть процентной ставки к этому времени вы уже выплатите.
  3. Повторное прохождение всех этапов получения кредита. Всю процедуру получения кредита необходимо будет пройти заново. Кроме того, нет гарантии, что банк одобрит рефинансирование, к примеру, если у вас вследствие выплаты ипотеки снизился доход.
  4. Длительность и сложность процедуры. Каждый этап перекредитования связан со сбором большого пакета документов.

Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.

Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие.

Способы оформления

Существует ряд способов оформления, к которым может обратиться заемщик:

  1. увеличение срока кредитования;
  2. смена валюты займа;
  3. уменьшение ставки по ипотечному кредиту;
  4. оформление нового кредита для погашения предыдущего;
  5. уменьшение суммы ежемесячного внесения по платежу.

Последний способ менее выгоден, поскольку размер вносимых средств уменьшается, а срок кредитования увеличивается.

Переплата в конечном итоге возрастет в несколько раз.

О том, как правильно оформить рефинансирование вашей ипотеки, смотрите в видеоролике:

Перед тем как обратиться в один из них следует ознакомиться с их условиями.

Выгодные предложения по рефинансированию ипотеки

— Бум заявок на рефинансирование пришелся на вторую половину прошлого года и начало этого. А разгоревшийся кризис только подстегнул интерес: опасаясь ухудшения финансового положения, заемщики пытаются снизить кредитную нагрузку, – говорит директор агентства недвижимости обменквартир.рф Станислав Галкин. — При этом пока мы не видим, чтобы как-то серьезно поменялось отношение банков к заемщикам. Процент одобренных заявок остается примерно на докризисном уровне.

Многие крупные банки предлагают потенциальным клиентам специальные программы по рефинансированию. Вот несколько примеров:

  • Рефинансирование онлайн через Госуслуги от Росбанка – 7,19%
  • Рефинансирование от Альфа-банка – 8,99%
  • Рефинансирование от Сбербанка – 9%
  • Рефинансирование от банка «ФК Открытие» – 9,1%

Механизм рефинансирования ипотеки в России развит достаточно хорошо.

Требования к заемщикам

Нередки случаи, когда человек затратил уйму времени, понес материальные затраты для сбора необходимых документов, а банк отказывает в рефинансировании, мотивируя это наличием просрочек в текущей ипотеке, или не устроившим кредитора текущем состоянии квартиры.

Поэтому прежде чем приступить к действиям по оформлению перекредитования, желательно ознакомиться с требованиями нового кредитора к клиенту, предмету залога и действующему кредиту.

Требования к клиенту в большинстве случаев одинаковы, это:

  • гражданство Российской Федерации;
  • наличие постоянной регистрации в РФ и постоянной или временной регистрации в регионе, где заемщик хочет оформить новую ипотеку;
  • возрастной ценз;
  • наличие стажа работы на последнем месте не менее одного года;
  • отсутствие просрочек в предыдущих кредитах (положительная кредитная история);
  • подтвержденный доход в размере, необходимом для успешного погашения ипотеки.

Обычно при ипотеке залогом является ипотечная квартира, требования к ней зависят от типа этой квартиры: например, банки очень неохотно рассматривают в качестве залога частные деревянные дома, не имеющие коммуникаций или коммунальные квартиры в старых домах. В любом случае стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы рефинансирования ипотеки.

Поэтому собственнику придется самому провести оценку ипотечного жилья, обратившись к аккредитованной банком оценочной компании, причем услуги этой компании оплачивает клиент, и в случае отказа в процедуре расходы по оценке клиенту не возмещаются.

Помимо, требований к клиенту и предмету залога, финансовые организации предъявляют некоторые требования и к действующему ипотечному кредиту.

Ссуда должна соответствовать следующим требованиям:

  1. Заем должен быть оформлен в одной из трех валют – рублях, долларах или евро.
  2. Не должно быть длительных просрочек в выплатах, ни действующих, ни погашенных.
  3. Не было никакой реструктуризации или отсрочек платежей.
  4. Погашение действующего займа на протяжении не менее одного года.

Поэтому необходимо соблюсти ряд условий.

Есть ли подводные камни?

Не являются редкими случаи, когда банки отказывают своим заемщикам в предоставлении данной услуги. При этом сотрудники финансовых организаций имеют право не давать отчет клиенту о причинах принятого решения.

Отказ может последовать:

  • при подаче заявки;
  • после проведения оценки жилого помещения;
  • в момент подачи полного комплекта бумаг.

Большинство банков не одобрит рефинансирование, если:

  1. ипотечный договор был заключен менее 6 месяцев назад;
  2. сумма остатка или срок возврата малы для перекредитования в новом банке (устанавливаются в тексте соглашения).

Также могут возникнуть проблемы у лиц с подпорченной кредитной историей и у тех, кто не соблюдал срок уплаты ежемесячных взносов.

Перекредитование под меньший процент возможно, если займ был взят на.

2. Предоставили справки о доходах

Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

Еще одно условие, принятое во многих банках рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.

Добавить комментарий