Срок действия договора аренды земельного участка

Энциклопедия решений. Срок договора аренды земельного участка

Срок договора аренды земельного участка

Для земельных участков, как и для любых объектов аренды, действует общее правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

От срока, на который заключен договор аренды земельного участка, зависит необходимость его государственной регистрации, так как по общему правилу договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Срок договора влияет также на возможность его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя (для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст.ст. 450, 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях договор по истечении предельного срока прекращается даже при наличии в нем условия о сроке аренды, превышающем предельный срок, или при отсутствии указания на срок аренды (п. 3 ст. 610 ГК РФ). В частности:

– в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ);

– предельный срок аренды находящегося в государственной собственности и расположенного в морском порту имущества, включая земельные участки в границах морского порта, составляет сорок девять лет (ч.ч. 1, 7 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ “О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”);

– договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на срок до сорока девяти лет; в частности, это касается земельных участков, предоставляемых для размещения линейных объектов, а также участков, предоставляемых в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, помещений в них (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015)).

Для ряда случаев закон устанавливает иные сроки аренды участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Например, для строительства или реконструкции здания или сооружения земельный участок, как правило, предоставляется на срок от трех до десяти лет, вместе с тем земельный участок может быть предоставлен в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на срок до двадцати лет (пп.пп. 1, 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок предоставляется на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В некоторых случаях срок договора аренды определяется сроком действия договора (соглашения), для исполнения которого необходимо использование земельного участка. Так, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение, концессионное соглашение, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор аренды заключается на срок действия соответствующего договора (соглашения) (пп.пп. 7, 8, 8.1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляет договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, который заключается на срок до трех лет (пп.пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”)*(1).

Земельный участок может быть передан в субаренду в пределах срока аренды такого участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

*(1) До 14.12.2013 для договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения федеральный закон не устанавливал минимального срока аренды. Такой срок мог устанавливаться законом субъекта РФ (п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ).

В этих случаях договор по истечении предельного срока прекращается даже при наличии в нем условия о сроке аренды, превышающем предельный срок, или при отсутствии указания на срок аренды п.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки.

На неопределенный период

Обычно соглашение заключается между заинтересованными сторонами на тот период, который определен договором. Но если окончательный период действия соглашения в договоре не установлен, то такой документ считается подписанным субъектами на неопределенный срок.

В течение этого времени одна из сторон правовых земельных отношений имеет право отказаться от аренды территории, при условии, если за три месяца до прекращения действия договора будет поставлена в известность другая сторона.

Интересуетесь нюансами и основаниями для расторжения этого соглашения?

Наша статья расскажет об основаниях для прекращения такого документа!

7 499 938-74-50 Москва 7 812 467-32-58 Санкт-Петербург.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

По общим правилам сроки заключения договора аренды устанавливаются в договоре по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Например, договор аренды земли сельхозназначения заключается на срок не более 49 лет. Если в таком договоре срок не определен или ни одна из сторон не откажется от его заключения до истечения предельного срока, то такой договор прекращает свое действие после 49 лет действия.

Земельный кодекс предусматривает максимальные сроки предоставления земельных участков в аренду в зависимости от их целевого предназначения.

Таблица Максимальные сроки аренды в зависимости от целевого предназначения участков согласно Земельному кодексу

Цели аренды землиМинимальный и максимальный срок, лет
Строительство, реконструкция зданий и сооружений3-10
Размещение линейных объектов49
ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта)20
Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц)3-5
Достройка объекта незавершенного строительства3
ОхотохозяйствоНа срок охотохозяйственного соглашения
Сельхозпроизводство3-49
Сенокошение, огородничество, выпас животных3

Он не обязан учитывать приоритет очереди арендатора.

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет.

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк

Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк.

Срок действия договора аренды земельного участка

Взял в аренду земельный участок под строительство в администрации на год, на следующий год продлил без проблем, построил здание и пять лет не продлил договор. Сейчас решил оформить здание в собственность, а администрация не продлевает договор аренды на землю. Что мне делать ?

Понятные разъяснения .Грамотные люди .Приятно было по общаться .

25 Февраля 2015 20:07

    аренда земельного участка, договор аренды земельного участка, продление договора аренды, договор аренды лесного участка, расторжение договора аренды земельного участка, срок договора аренды
  • Поделиться

Ответы юристов ( 6 )

  • 1836 ответов
  • 663 отзыва

Согласно ст.621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

То есть вы имеете преимущественное право на заключение договора аренды с арендодателем. Если он вам отказал, а сам в течение года заключил договор с орущими лицом, то вы имеете право тратиться в суд с требованием возместить убытки и перевести на себя договор аренды.

Читайте также:  Размер уставного капитала АО

Что касается перехода в собственность, то согласно ст.624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

То есть вы имеете право требовать перехода земельного участка в собственность в том случае, если в вашем договоре было указано, что по истечении срока аренды, он переходит в вашу собственность. Либо сейчас заключайте соглашение с арендодателем.

  • 2779 ответов
  • 1804 отзыва

Это связано с тем, что с 01 марта вступают в силу существенные изменения в ЗК РФ.

В частности, при заключении арендаторами государственных и муниципальных земельных участков новых договоров аренды, арендаторы не будут иметь преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды арендуемого ими земельного участка без проведения торгов.

Уточните, когда именно истекает срок аренды, это очень важно. Если до 01 марта, то направляли ли Вы уведомление о продлении договора и каким образом это зафиксировано? имеется ли письменный отказ?

Если же после 01 марта, то к сожалению, ситуацию Вы изменить не сможете, так как преимущественного права у Вас уже нет, возможно будет заключить новый договор только через аукцион.

Дополню, необходимо знать, предусмотрена ли Вашим договором автоматическая пролонгация. Если сможете процитируйте договор в этой части.

Евгений, если можете процитируйте пункт договора по сроку его действия и продления договора (пролонгации).

Последний договор который я заключал на срок 11мес. действует с 13.09.2010 по 13.08.2011 .По истечению срока действия настоящего договора преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок,на согласованных сторонами условиях ,при условии надлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей и за исключением случаев,предусмотренных законодательством .При этом Арендатор не менее чем за 30 дней до истечения договора направляет Арендодателю письменное заявление о заключении договора на новый срок .

ри этом Арендатор не менее чем за 30 дней до истечения договора направляет Арендодателю письменное заявление о заключении договора на новый срок .

У Вас нет автоматической пролонгации договора.

Остается только получить письменный отказ и обращаться в суд.

В договоре аренды или ином документе указано на конечный срок, когда должно было быть завершено строительство здания и оформлено право собственности на него?

Евгений, доброе утро.

На какой срок последний раз, Вы продляли договор и не направлялось ли Вам уведомления о расторжении договора со стороны администрации?

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с
изменениями и дополнениями)

22. Заключенный до 1 января 2011 года для
целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор
аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта
Российской Федерации — города федерального значения Москвы или
Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке
соответствующим органом государственной власти или органом местного
самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного
нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или)
существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного
договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка
считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления
органом государственной власти или органом местного самоуправления
уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока
сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или
орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу
расторжения договора. В случае получения органом государственной власти
или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения
указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня
направления органом государственной власти или органом местного
самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о
расторжении договора.

Но есть еще ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Москва
№13
25 января 2013 г.

О внесении дополнений в
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому:

24. Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта
недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право
собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного
строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов,
подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует
государственной регистрации права собственности на созданный в период
действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к
моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды
истек.
В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект
незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды
земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного
строительства, истек, противоречит закону
.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий
орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как
самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не
полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации прав является правомерным.

Срок действия договора аренды земельного участка.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

  1. Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
  2. Если вы увеличиваете срок договора дополнительным соглашением к нему, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
  3. Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

  1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить, либо перезаключить договор на новый срок.
  2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
  3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Срок действия договора аренды земельного участка

  • Главная
  • Поиск
  • О проекте
  • Связь

Таблица 19. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

N Цель Предельный срок
1 Для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением отдельных случаев 3 – 10 лет
2 Для размещения линейных объектов 49 лет
3 ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта 20 лет
4 КОТ или ведение дачного хозяйства 3 – 5 лет
5 Для завершения объекта незавершенного строительства 3 года
6 Если заключено концессионное соглашение срок действия соглашения
7 Если заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов срок действия договора
8 Если строительство наемного дома осуществляет некоммерческая организация, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием срок, определенный законом субъекта РФ
9 Для сельскохозяйственного производства (за исключением строки 10 настоящей таблицы) 3 – 49 лет
10 Если участок предоставлен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества 3 года
11 Собственнику здания, строения, расположенного на данном участке 49 лет

Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.
Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства), договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов. Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 54 месяца.
——————————–
Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр “Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”.

Читайте также:  Что лучше — автокредит или потребительский кредит?

Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России , согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.
——————————–
Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершенного строительства на арендованных земельных участках.
Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог все равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.
В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
——————————–
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землей фактически без права ее выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершенный объект другому застройщику или сделать с ним что-либо еще, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внес в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка с незавершенным строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:
1) новому собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр;
2) прежнему собственнику объекта на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:
1) уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
2) суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
3) если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.
Необходимо отметить, что согласно п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 171-ФЗ) положения ст. 239.1 ГК РФ не будут распространяться на случаи, когда договор аренды был заключен до 01.03.2015.
Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, ему дадут однократную возможность достроить объект в течение трех лет.

Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России , согласно п.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А64-6041/2018 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что земельное законодательство не запрещает возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Исходя из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г., договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном вышеуказанной нормой ГК РФ, если последний был заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

«Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов», – отмечено в определении Суда. В связи с этим ВС пояснил, что, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до вышеуказанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд добавил, что к продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ. Поскольку по истечении пятилетнего срока договора аренды от декабря 2010 г. ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участков без возражений со стороны арендодателя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли, что действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, общество, обратившись в период действия вышеуказанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок как надлежащему арендатору по правилам подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Высказанная Верховным Судом позиция не противоречит цели положений Земельного кодекса, регулирующих случаи предоставления участков без торгов.

Что происходит после истечения срока аренды земли, и какие действия стоит предпринять

Подходит к концу срок действия арендаторского пакта, что должен предпринять землепользователь? Собственник земельного участка обязан уведомить второю сторону за несколько месяцев о расторжении сотрудничества или о скором истечении срока действия акта. Срок арендного пользования землёй можно продлить. Для этого есть несколько рабочих методик: перезаключить на новый срок, подписать дополнительный пакт. Можно дождаться и автоматической пролонгации.

В первом случае договорное соглашение составляется заново, а положение предыдущего больше не имеют юридической значимости. Собственник недвижимого объекта может вносить изменения в действующий договор, так и оставлять в силе предыдущий договор. Вносить изменения можно в любые пункты. Это может касаться условий внесения арендных платежей, эксплуатации надела и иных пунктов. Предварительно рекомендуется посмотреть образец по составлению подобных актов, чтобы в процессе эксплуатации участка у землепользователя не возникло желания для расторжения сотрудничества.

Если планируется долгосрочная аренда, тогда необходимо перезаключить договорное соглашение. Также это необходимо и в том случае, если действующие условия не соответствуют новому законодательству. Нововведения в законодательные акты вступают в силу с наступлением нового года, и их рекомендуется отслеживать. Также можно получить консультацию по составлению нового договорного соглашения у компетентного специалиста.

Контракт может предусматривать изменение сроков, на основании которых, допускается продление соглашения.

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

Образец договора

Соглашение составляется в письменной форме в двух экземплярах. Земельным кодексом не установлен унифицированный бланк договора аренды, но определены требования к его содержанию. В документе необходимо указать:

  • личную информацию об участниках сделки (Ф. И. О., реквизиты паспорта и контакты, наименование организаций с указанием формы, дата регистрации юридического лица или ИП, адрес расположения головного офиса);
  • положения о передаче недвижимости во временное пользование;
  • информацию об объекте;
  • сведения об имеющихся обременениях (если существуют);
  • назначение земли;
  • срок действия документа;
  • положения об оплате;
  • права и обязанности сторон, а также меры ответственности за их нарушение;
  • дату составления и подписи.
Читайте также:  В чем отличие между грабежом и разбоем согласно закону

В список можно вносить изменения и дополнения, если они не противоречат действующему законодательству.

дату составления и подписи.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 – 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях.

Каковы сроки договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка – это документ, который позволяет передать права на пользование участок за определенную плату, она может взиматься в виде фиксированной платы или услуги. Сделка имеет множество пунктов, одним из которых являются сроки действия договора. Определенного бланка не существует, но есть образец, согласно которому документ должен иметь определенные пункты.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Все договора делятся на краткосрочные и долгосрочные. Первые легче оформить и продлить, если это потребуется. Зато вторые предоставляются на срок до 49 лет, что позволяет заниматься деятельностью, которая разрешена на территории участка, практически неограниченное время.

Обзор кратко- и долгосрочной формы владения.

Добавить комментарий