Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

1. Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (или в нескольких домах ) для совместного управления общим имуществом. ТСЖ обладает правом формировать тариф на содержание и ремонт общего имущества дома, выбирать подрядчиков с выгодными условиями, решать вопросы о необходимости проведения капитальных ремонтных работ, и другими правами и обязанностями .

Инициировать создание ТСЖ могут любые собственники квартир или нежилых помещений в доме. Число голосов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Если вашим домом уже управляет управляющая компания, при создании и регистрации ТСЖ договор с ней расторгается.

выборы счетной комиссии;.

Что такое ТСЖ

Что такое ТСЖ.

Все о ТСЖ

Товарищество собственников жилья.

Цель создания ТСЖ.

Приватизация квартир заметно изменила отношения по содержанию и ремонту дома. Раньше большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, делегируя свои полномочия — унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов. Лишь малая часть квартир, не более 8% была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

Для многоквартирных домов существуют 2 пути, по которым можно пойти жильцам – либо заключить договор с управляющей компанией, либо создавать ТСЖ. Закон предусматривает еще и третий способ – управление домов общим собранием жильцов напрямую без создания ТСЖ, но такая форма удобна только для небольших домов, для дома на 100 или 1000 квартир, где большинство жильцов не знают друг друга и не встречаются каждую неделю она, не подходит.

В отношении новых домов, когда дом построен, сдан в эксплуатацию и заселен, жильцы обязаны выбрать способ управления. В случае если общее собрание жильцов по созданию ТСЖ вообще не собиралось или же после решения о создании ТСЖ, оно не было создано, орган местного управления проводит конкурс на выбор управляющей компании и она назначается принудительно.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация. Она состоит из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в ограниченных законом пределах пользовании общим имуществом.

Само понятие некоммерческая организация говорит о том, что ТСЖ не ставит целью получить прибыль, а значит не заинтересовано в повышении тарифов на содержание и ремонт дома в отличии от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией и имеет извлечение прибыли своей главной целью. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ осуществляет свою деятельность двумя способами. Первый способ – выбор и контроль деятельности управляющей компании, второй способ – осуществление услуг по содержанию и ремонту дома исключительно своими силами путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

Путем создания ТСЖ можно предотвратить такие проблемы как неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи, повысить уровень безопасности, заработать дополнительные средства на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду, в том числе разместить на крыше или на стенах рекламные щиты.

ТСЖ имеет право самостоятельно выбирать управляющую компанию. ТСЖ полностью контролирует управляющую компанию и может ее сменить в случае плохой работы, составить акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Руководители управляющих компаний в домах, где ТСЖ не созданы, обычно принимают все решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с общим собранием жильцов дома, что дает им большие возможности для злоупотреблений. При этом механизм контроля в данном случае подробно в законе не разработан. Правление ТСЖ полностью подотчетно общему собранию членов. Конечно, в случае, если члены ТСЖ займут пассивную позицию и не будут принимать участия в его работе, то злоупотребления правлением ТСЖ тоже возможны, как и проблемы с некомпетентностью членов правления, но в данном случае существует прозрачный и понятный механизм контроля. Членами ТСЖ в отличии от управляющей компании являются жители того же дома, поэтому они не заинтересованы в нанесении вреда другим жильцам.

Есть у ТСЖ и недостатки. Главный недостаток – непроработанность правовой базы взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов. Не проработан механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам.

Недостатком ТСЖ может быть и отсутствие у членов правления специальных знаний. Все-таки в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, а не просто хорошие люди, а хороший человек – как известно, не профессия. Поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

Процесс создания ТСЖ похож на создание любого другого юридического лица с наличием членства, например, коммерческой организации – общества с ограниченной ответственностью или некоммерческой организации — политической партии. Нужно готовить в обязательном порядке несколько документов и регистрировать их в государственных органах. Можно делать это самим, но лучше привлечь для этого процесса юристов.

  1. Часто задаваемые вопросы по ТСЖ.

2.1 Общие вопросы.

Какой закон регулирует статус ТСЖ?

Жилищный кодекс РФ.

Какой юридический статус у ТСЖ?

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Обязательна государственная регистрация. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, устав. Сведения о нем содержатся в открытом доступе в ЕГРЮЛ (Едином Государственном Реестре Юридических Лиц).

Ограничен ли срок деятельности товарищества собственников жилья?

Нет, по закону он не ограничен. Но при желании можно прописать ограничение в Уставе.

Кто может являться членом ТСЖ?

Только собственники помещений.

Ограничена ли материальная ответственность ТСЖ?

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества.

Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Можно ли создать несколько ТСЖ в одном многоквартирном доме?

Можно ли создать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов?

Можно ли не вступать в ТСЖ в случае его создания?

Членство в ТСЖ осуществляется на добровольной основе, однако решение ТСЖ имеет обязательную силу для всех собственников дома. ТСЖ принимает оплату от всех собственников в качестве расчетного центра. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги одинаковы и для членов, и для не членов ТСЖ, т.к. утверждаются государством.

Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ?

Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство квартир находятся в муниципальной собственности?

Можно, если получить согласие муниципальных властей, как главного собственника.

Может ли ТСЖ принудительно заставить малоимущих членов, например, пенсионеров оплачивать сборы на благоустройство дома?

Нет не может. Перечень обязательных и необязательных платежей четко установлен постановлением Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Может ли ТСЖ выселить члена за неуплату сборов на благоустройство дома?

Нет, не может, т.к. собственником квартиры является гражданин, а не ТСЖ.

Куда можно пожаловаться на ТСЖ?

Контроль за ТСЖ осуществляет Мосжилинспекция, а также налоговые органы.

Предоставляются ли членам ТСЖ льготы и субсидии от государства?

Да, предоставляются на региональном уровне. Например, в Москве ТСЖ освобождены от Земельного налога, также на капитальный ремонт дома выделяются субсидии.

Какие другие положительные эффекты от ТСЖ?

Квартиры в домах, где созданы ТСЖ повышаются в стоимости в результате благоустройства территории.

2.2 Вопросы об органах управления ТСЖ.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ, Правление и Ревизионная комиссия. В соответствии с законом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться ежегодно. Внеочередные собрания могут проводиться по инициативе любого члена.

В каком случае собрание считается правомочным?

Если имеет кворум – более 50 процентов голосов. В случае отсутствия кворума его нужно созывать повторно.

Какая главная задача у общего собрания членов ТСЖ?

Контролировать деятельность правления.

На какой срок избирается правление?

Кто может быть членом правления?

Членом правления ТСЖ может быть только член ТСЖ. Он не должен работать в ТСЖ по трудовому договору или занимать должность в управляющей организации, с которой ТСЖ заключило договор.

Сколько человек должно входить в правление?

Законом не установлено. Но в идеале нужно не менее 3х человек – Председатель ТСЖ, его заместитель и третий человек для нечетного числа, т.к. правление принимает решения коллективно большинством голосов.

В чем заключаются функции ревизионной комиссии?

Отчитываться перед общим собранием ТСЖ о доходах и расходах.

  1. Как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция.

Введение.

Начинается создание ТСЖ с общего собрания собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников помещений. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек. Также нужно подготовить установленный законом список документов. В случае, если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Голосование за создание ТСЖ имеет существенную особенность. Собственники жилья голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос или одна квартира – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади. По Жилищному Кодексу: Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким образом, голос собственника однокомнатной квартиры почти в 3 раза менее весом, чем голос собственника трехкомнатной квартиры. ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние дети не обладают правом голоса.

3.1 Создание инициативной группы. Проведение предварительного собрания.

Нужно создать инициативную группу, которая будет заниматься всеми вопросами, а также провести предварительное собрание, чтобы определить кто из собственников жилья заинтересован активно участвовать в деятельности и создании ТСЖ.

3.2 Уведомление об общем собрании.

Способ уведомления собственников жилья зависит от размера дома. В небольшом доме до 20 квартир можно уведомить всех жильцов устно, обойдя все квартиры, либо наклеить объявление в подъездах. В доме от 100 до 1000 квартир необходимо уведомить всех собственников жилья письмо заказными письмами с уведомлением и описью вложения.

Чтобы узнать информацию о собственниках помещений в доме нужно обратиться в государственные органы по месту нахождения дома — Бюро Технической Инвентаризации, там можно получить информацию о жилых помещениях и Управление Росреестра, там можно получить информацию об их владельцах.

Уведомления нужно разослать не позднее, чем за 10 дней до даты общего собрания.

Несмотря на то, что общее собрание можно проводить как в очной, так и в заочной форме, мы рекомендуем проводить его в очной форме в целях большей эффективности и предотвращению оспаривания решения по его созданию в будущем.

Читайте также:  Образец акта передачи денег по договору заи?ма

3.3 Документы, которые необходимо подготовить для проведения общего собрания

1) список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание.

2) бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”.

3) Проект Устава ТСЖ.

3.4 Вопросы, которые должны быть вынесены на общее собрание – следующие:

1) Выбор председателя общего собрания.

2) Решение о создании ТСЖ.

3) Выборы Председателя ТСЖ.

4) Выборы Членов Правления ТСЖ.

5) Выборы Ревизионной комиссии.

6) Утверждение устава ТСЖ.

3.5 Протокол общего собрания.

Необходимо подготовить протокол общего собрания. Протокол должны подписать Председатель собрания, секретарь и члены ревизионной комиссии.

Протокол должен содержать следующие сведения:

— дату, время и место проведения собрания;

— сведения об участниках собрания;

— результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

— сведения о тех, кто проводил подсчёт голосов;

— сведения о проголосовавших против принятия решения ОСС и потребовавших внести запись об этом в протокол.

3.6 Регистрация ТСЖ.

Регистрацией ТСЖ занимаются налоговые органы.

Нужно предоставить следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации ТСЖ;

2) протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления — ТСЖ и о создании ТСЖ;

4) протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;

Можно ли не членам ТСЖ прикрепиться к другой управляющей компании, не связанной с ТСЖ.

Суть работы товарищества собственников жилья

Теперь расскажем, в чем суть работы данного предприятия, то есть как оно работает.

Работу жилтоварищества организует его правление во главе с председателем
, на эти руководящие должности участники товарищества выбираются путём голосования.

Основным направлением деятельности ТСЖ является проведение ремонтных работ в здании и предоставление жителям-членам жилтоварищества коммунальных ресурсов (вода, электричество, газ). Для этой цели правление:

  1. заключает договоры с компаниями-поставщиками ресурсов;
  2. организует сбор средств за оплату ресурсов с жителей;
  3. распределяет собранные средства межу поставщиками.

Помимо этого, на ежегодном общем собрании жильцы-члены товарищества определяют список ремонтно-сервисных работ по обслуживанию общего имущества на ближайший год, и выставляют сроки и периодичность исполнения таких работ.

К ним могут относиться:

  • вывоз мусора;
  • влажная уборка в подъездах;
  • установка и обслуживание домофонов;
  • подрезка деревьев возле дома.

Выполнение данных работ оплачивается жителями дома за счёт обязательных ежемесячных взносов, размер которых определяется на общем сборе (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Помимо текущей хозяйственной деятельности, раз в несколько лет правление организует капитальный ремонт жилых зданий на средства, собранные с жильцов-членов товарищества. Для этого заключается договор с подрядной фирмой. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД читайте тут, а о том, как провести текущий или капитальный ремонт в доме, как принимается решение и кто выполняет, подробно описано в этой статье.

Контроль за финансовой деятельностью правления и выполнением им решений собрания осуществляет ревизионная комиссия. О своей работе член такой комиссии отчитывается перед собственниками ежегодно.

Теперь вы знаете о специфике работы этого вида организации.

возможность непосредственного контроля со стороны жильцов;.

Функции в многоквартирном доме

К функциям товарищества относится:

    предоставление и выполнение услуг собственникам помещений;

обеспечение должного санитарного состояния;

контроль над компаниями, клининговыми фирмами или частными лицами — всеми, кто отвечает за чистоту в пределах дома и прилегающей к нему зоны;

установка парковочных мест и детских площадок, если подобное подразумевается уставом;

  • выполнение других обязанностей, предписанных уставом.
  • Читайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, о правовом регулировании товарищества, а также о том, обязано ли оно иметь свой официальный сайт. Образцы всех необходимых документов, квитанций и справок для ТСЖ вы можете скачать тут.

    При создании Товарищества собственников жилья, обитатели берут на себя ответственность за все, что в их доме происходит.

    Ответственность

    Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

    Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

    • подбор персонала;
    • сдача отчетности в налоговую;
    • ведение и хранение учета товарищества;
    • заключение договоров.

    На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

    Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

    • использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
    • содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
    • проведение ремонтных работ;
    • распоряжение общей собственностью товарищества.

    Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

    С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50 владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество.

    Способы управления МКД

    В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

    • непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
    • управляющей компанией;
    • ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

    ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД.

    Кто может организовать ТСЖ?

    137 и 138 ЖК РФ.

    ТСЖ и совет МКД: управление или самоуправление

    Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них. Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников. Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

    ТСЖ – товарищество или самоуправство?

    Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом – больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций. Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса. Правление – всего лишь исполнительный орган, а председатель правления – лицо, представляющее интересы всех жильцов. ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

    Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией – это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки. Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно. И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.
    «Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, – поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».
    Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан. «Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, – пояснила эксперт. – Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени. Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

    Совет МКД – оптимальный выход или шило на мыло?

    В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, – Совет многоквартирного дома (МКД). По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире. Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет – это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

    Читайте также:  Могут ли судебные приставы арестовать жилплощадь?

    Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета – это слишком небольшая отдача.
    «На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, – пояснил Вадим Ламин. – Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией». В качестве примера эксперт привел один из домов по Кутузовскому проспекту, жители которого – ветераны труда и пенсионеры взяли на себя контроль за состоянием дома и добились приведения в порядок подъездов, освобождения общих помещений от непонятных личностей, разумных платежей по коммунальным услугам. «Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, – высказал свое мнение В. Ламин. – Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

    С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, – пояснил Александр Зиминский. – А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

    Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо – сделай это сам. Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше. В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.

    Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.

    Федеральные законы, регулирующие порядок создания ТСЖ

    Прежде всего, хотелось быть отметить, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 года № 72-ФЗ утратил силу с 1 марта 2005 года, т.е. с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Однако до сих пор еще встречаются случаи, когда на него ссылаются в протоколах общих собраний собственников о создании ТСЖ и в некоторых иных документах.

    Товарищества собственников жилья в Жилищном кодексе РФ касаются следующие статьи: ст.ст. 44 -48 (проведение общих собраний собственников, голосование на общем собрании, компетенция собрания), главы 13, 14 (создание и деятельность ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ).

    Конечно, в ЖК РФ нет подробной инструкции, как создать ТСЖ, но, тем не менее, в нем все достаточно понятно изложено.

    Перечень документов, необходимых для регистрации ТСЖ как юридического лица, сроки и порядок регистрации, также регламентируется ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 года №129-ФЗ.

    в любое время собственник помещения вправе ознакомиться с финансовыми документами, сметами доходов и расходов ТСЖ, платежными поручениями, выставленными счетами-фактурами, т.

    С какими проблемами сталкиваются владельцы ТСЖ

    Несмотря на то, что ТСЖ это юридическое лицо, но процесс управления и руководства им, тем не менее, отличается от управления обычным предприятием.

    К примеру, если в организации возникают разногласия по управлению или выявляется непорядочность и недобросовестность одного из сотрудников, директор компании может его просто уволить и работать дальше.

    У руководства Товарищество Собственников Жилья, его называют председателем, всё по-другому. Потому что, эффективность управления ТСЖ во многом зависит от отношений с жильцами.

    И если в обычной организации руководитель может принять какое-то решение самостоятельно и единолично, то это невозможно, при принятии решения обязательно должен присутствовать бухгалтер и ревизионная комиссия.

    Также одна из проблем управления это то, что она не гибкая. Для принятия даже самого простого решения нужно как минимум 6 человек, иначе его могут посчитать незаконным.

    Можно сказать, что результативность работы ТСЖ из-за этого иногда понижается. Также членов правления и руководящий состав ТСЖ периодически нужно обновлять.

    Например, часть жильцов озеленяют территорию, высаживают цветы, делают клумбы, ограничивают владельцев собак, чтобы они не гуляли на газонах, другим же жильцам это не так важно, и они считают, что такие территории, которыми можно только любоваться, а не пользоваться не нужно.

    В учредительных документах ТСЖ указывается срок, на который выбирают председателя. Председатель ТСЖ должен на постоянной основе предоставлять бухгалтерские документы в налоговую инспекцию, производить заключение договоров.

    Подготовка отчётности перед общим собранием о проделанной работе, разработкой смет и расшифровкой их статей для разбора на собрании, наем рабочих для уборки дома и территории, и другие обязанности по уставу.

    Обязанности товарищества собственников жилья

    Понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) закреплено в статье 135 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ – объединение жителей многоквартирного дома, которое приняло решение управлять своей собственностью самостоятельно.

    В товариществе есть правление, которое состоит из активных собственников, и председатель – глава ТСЖ (подробнее о задачах председателя). Правление предлагает, куда потратить средства, что починить в первую очередь, на что обращать внимание и так далее. Председатель одобряет или отклоняет их предложения, занимается организационно-правовыми и финансовыми вопросами, анализирует пожелания жильцов, вносит инициативы.

    Рассмотрим обязанности товарищества собственников жилья, правления и председателя.

    Обязанности ТСЖ содержатся в 138 статье и разделе VII Управление многоквартирными домами Жилищного кодекса.

    Круг полномочий

    Законодательство определяет функции ТСЖ следующим образом:

    1. Заключение договоров с поставщиками услуг и коммунальных ресурсов.
    2. Составление смет.
    3. Привлечение наемных работников и организаций для выполнения мероприятий по содержанию и ремонту имущества.
    4. Приобретение имущества для нужд организации.
    5. Передача в пользование третьих лиц части общедомового имущества.
    6. Обеспечение порядка в доме и на придомовой территории.
    7. Контроль санитарного состояния.
    8. Организация детских и спортивных площадок, парковочных мест для жильцов.

    У владельцев квартир есть свои права в отношении недвижимого имущества:

    1. Распоряжение имуществом дома.
    2. Внесение предложений улучшить качество жизни.
    3. Получение доступа к общедомовому имуществу.
    4. Выбор состава правления из участников.

    Полный список обязательств и полномочий сторон определен договором ТСЖ.

    С помощью подачи заявления в прокуратуру.

    Что такое ТСЖ? Его плюсы и минусы в многоквартирном доме.

    ТСЖ создаются собственниками недвижимости в многоквартирных домах.

    Это могут быть жильцы одного дома или нескольких расположенных по соседству домов.

    ТСЖ расшифровывается как Товарищество собственников жилья и является особой формой управления совместным имуществом.

    Главная задача ТСЖ состоит в том, чтобы организовать управление общим имуществом и обслуживание дома, то есть получать коммунальные услуги, собирать квартплату и средства на ремонт, планировать будущие расходы на содержание здания и т.д.

    Кроме того, ТСЖ решает вопросы использования общего имущества собственников жилья – например, сдачи свободных помещений в аренду и извлечения прибыли.

    ТСЖ является альтернативой домоуправляющим компаниям, которые все чаще показывают себя не с лучшей стороны и не устраивают жителей.

    В задачу ТСЖ входит:

    — организация обслуживания дома. ТСЖ может заниматься коммунальным обслуживанием самостоятельно или заключить договор со специализированной компанией;

    — составлять бюджет дома на год, планировать доходы и расходы. С этой целью ТСЖ должно устанавливать размер коммунальной платы и взимать эти платежи;

    — оформлять и выплачивать кредиты, которые могут понадобиться, если собственных средств ТСЖ недостаточно;

    — отдавать в аренду или продавать общее имущество собственников (с их согласия);

    — заключать сделки с другими хозяйствующими субъектами в интересах членов товарищества.

    Главная цель ТСЖ – обеспечить качественное коммунальное обслуживание дома, поддерживать чистоту и порядок, следить за тем, чтобы все собственники вносили плату и выполняли свои обязанности.

    С того момента, как создание ТСЖ стало возможным, этот вопрос остается самым животрепещущим. Дело в том, что каждая форма управления – и ТСЖ, и ДУК – имеют свои плюсы и минусы.

    Преимущества ТСЖ заключаются в том, что собственники получают самостоятельность, могут сами коллективно решать вопросы, связанные с управлением и обслуживанием дома, и самое важное – контролировать движение средств. Но наши права всегда связаны с обязанностями, и в случае с ТСЖ это проявляется в полной мере.

    Члены ТСЖ должны нести ответственность за состояние своего дома, то есть собирать деньги, принимать решения, брать кредиты и т.д. ДУКи избавляют жильцов от такой необходимости, принимая на себя все обязательства по обслуживанию дома, начиная от рассылки квитанций, заканчивая привлечением средств бюджета для выполнения срочного ремонта.

    ТСН (Товарищество собственников недвижимости) – это новая, еще не вполне проработанная законодателем форма управления общим имуществом. В ТСН могут вступать собственники квартир, частных домов, дач, гаражей, земельных участков, расположенных поблизости и имеющих общую инфраструктуру.

    ТСН – более широкое понятие, чем ТСЖ, то есть ТСЖ – разновидность ТСН. Закон не принуждает переоформлять существующие ТСЖ в ТСН, но новые ТСЖ пока не регистрируются (только ТСН). Вопрос о возвращении статуса ТСЖ обсуждается в Думе, но пока является открытым.

    Для создания ТСЖ необходимо согласие большинства собственников и, конечно наличие активистов, которые возьмут на себя работу по организации товарищества. В новостройках инициатором создания ТСЖ является застройщик, то есть люди покупают квартиры, зная, что у них будет ТСЖ.

    Владельцам вторичного жилья необходимо самим решить, какой формой управления они будут пользоваться. Формирование и работа ТСЖ регламентируются Жилищным Кодексом РФ. Решение о создании ТСЖ принимают все собственники на общем собрании, по его результатам оформляется протокол, к которому прикладываются бюллетени для голосования.

    Каждый владелец жилья, желающий вступить в ТСЖ, должен написать заявление. ТСЖ может существовать, только если 50 процентов всех собственников дома вступило в него. Для руководства ТСЖ назначается Правление и Председатель правления.

    Председатель может быть выбран из числа жильцов или быть привлеченным работником. На практике именно председатель ведет основную часть работы, однако все важные решения принимаются лишь на общем собрании собственников жилья.

    ТСЖ может заниматься коммунальным обслуживанием самостоятельно или заключить договор со специализированной компанией;.

    Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

    Тема 60: «ТСЖ как способ управления многоквартирным домом. Плюсы и минусы»

    Жилищный кодекс РФ (ч. 2 ст. 161 предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД):

    • непосредственное управление собственниками (не более 30 квартир);

    • управление управляющей компанией (УК);

    • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным строительным кооперативом (ЖСК) или иным специализированным потребительским кооперативом.

    Способ управления определяет общее собрание собственников помещений МКД и может изменить его в любое время на основании своего решения.

    Товарищество собственников жилья – не самый распространенный способ управления МКД, между тем он считается одним из наиболее эффективных.

    ТСЖ является некоммерческой организацией, и признается одной из организационно-правовых форм товарищества собственников недвижимости (ТСН) (ст. 135 ЖК РФ).

    ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимости (помещений в здании, в том числе в МКД, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

    Читайте также:  Что такое правоустанавливающий документ?

    В отличие от ТСН в ТСЖ могут объединяться только собственники помещений в МКД либо нескольких МКД или в жилых домах.

    Термин ТСН появился в сентябре 2014 года и не отменил понятия ТСЖ. Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

    В Ставропольском крае обслуживают и управляют жилым фондом созданы и действуют порядка 860 ТСЖ.

    Плюсы и минусы ТСЖ

    Считается, что товарищество – это один из наиболее эффективных способов управления. В первую очередь, потому, что в его состав входят сами собственники помещений в доме и они заинтересованы в том, чтобы дом содержать в хорошем состоянии: сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы.

    ТСЖ, в отличие от управляющей компании, не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли.

    ТСЖ может накапливать средства на капитальный ремонт на специальном счете МКД (п. 2 ст. 175 ЖК РФ), что тоже дает определенные преимущества. Можно провести капремонт раньше срока, установленного региональной программой, самим выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

    Товарищество оплачивает коммунальные услуги поставщиков напрямую со своего банковского счета — это минимизирует издержки, исключает возможность возникновения задолженности за длительный период.

    Кроме того, организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью получения дополнительного дохода, который можно направить на благоустройство и ремонт МКД или сократить за счет этих средств расходы на содержание общего имущества.

    Еще один немаловажный факт, отмеченный риэлторами, – жилье в таких домах ликвиднее.

    Есть и минусы. Самый главный – риск ошибки в кандидате на пост председателя. Не факт, что он будет надежным и подход к управлению домом не будет формальным. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья, регулярно запрашивать отчетность товарищества.

    ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

    Нормативно-правовая база

    Основными документами, регламентирующими деятельность ТСЖ по управлению МКД, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг также, как и в случае управления домом УК, являются:

    Жилищный кодекс РФ;

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170)

    Правила осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416)

    Правила содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491)

    Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

    Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

    Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений.

    ТСЖ на несколько МКД может быть создано, если эти дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. При этом решение о создании ТСЖ, утверждении устава, выборе членов правления, лица, уполномоченного представлять интересы собственников и выборе председателя ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данных домах.

    Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов ТСЖ и правление товарищества.

    Общие собрания

    Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества для решения вопросов функционирования этих объединений.

    Не путать с общим собранием собственников (ОСС) помещений в МКД.

    Общее собрание членов ТСЖ не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС. Например, создание ТСЖ и принятие его устава — это прерогатива общего собрания собственников МКД, а изменение устава — прерогатива общего собрания членов ТСЖ. К компетенции ОСС также относятся вопросы:

    о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;

    о пределах использования земельного участка;

    об использовании общего имущества дома третьими лицами.

    В рамках общего собрания членов ТСЖ принимаются решения по таким вопросам как:

    реорганизации и ликвидации ТСЖ;

    избрание членов правления, членов ревизионной комиссии, председателя правления ТСЖ (если предусмотрено уставом);

    установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

    утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

    принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

    определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

    утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана:

    — утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет;

    — утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

    — утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

    рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

    принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положения об оплате их труда;

    определение размера вознаграждения членов правления, в том числе председателя правления.

    Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

    Устав ТСЖ – это главный документ, на основании которого выстроена вся деятельность в товариществах, а именно взаимоотношения между товариществом и жильцами дома.

    В уставе ТСЖ обязательно указывается:

    наименование товарищества, включающее слова «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели его деятельности;

    порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ;

    состав и компетенции органов управления товарищества и порядок принятия ими решений, в том числе, по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

    состав и компетенции ревизионной комиссии или ревизора товарищества.

    В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, товарищество вправе:

    предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

    надстраивать, перестраивать часть общего имущества (в соответствии с установленным законом порядком);

    получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для строительства жилых домов, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

    осуществлять за счет собственников помещений в МКД застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

    заключать сделки и совершать другие, не нарушающие закон действия.

    Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество.

    По запросу собственников, не зависимо от членства в ТСЖ правление:

    предоставляет информацию о своей деятельности;

    выполняет требования относительно качества коммунальных услуг и выполнения работ;

    предоставляет документы для ознакомления (устав ТСЖ, реестр членов товарищества, протоколы собраний, финансовые отчеты, сметы доходов и расходов, отчеты об их выполнении, техническую документацию и т.д.)

    Права и обязанности ТСЖ

    заключать договор управления МКД и другие договоры, обеспечивающие управление домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества;

    определять смету доходов и расходов на год (затраты на содержание и ремонт общего имущества, на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, на другие цели, не противоречащие закону и уставу ТСЖ);

    устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество;

    выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;

    пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

    выбирать подрядчиков и оплачивать их услуги;

    продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

    В обязанности членов ТСЖ входит:

    поддерживать порядок в доме, чистоту и сохранность общедомового имущества;

    представлять законные интересы собственников помещений;

    вести реестр членов товарищества;

    предотвращать или прекращать действия третьих лиц, которые противоречат интересам собственников.

    Полномочия правления ТСЖ

    Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

    В уставе ТСЖ необходимо закрепить срок полномочий правления и его председателя, а также ревизионной комиссии ТСЖ. Максимальный срок полномочий — 2 года.

    Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

    Полномочия, которые на законодательном уровне закреплены за правлением ТСЖ:

    составлять смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчеты о финансовой деятельности;

    заключать договоры на управление МКД.

    нанимать и увольнять работников для обслуживания МКД.

    заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД.

    вести реестр членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность.

    созывать и проводить общее собрание членов товарищества.

    Полномочия председателя правления ТСЖ

    Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    Председатель правления ТСЖ:

    подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

    разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, положение об оплате их труда;

    утверждает иные внутренние документы товарищества.

    Управляющий в ТСЖ

    Управляющим может быть лицо (физическое или юридическое), которого наняли исполнять управленческо-административные функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Управляющему не обязательно обладать собственностью в МКД и состоять в правлении ТСЖ.

    Управляющий вступает в должность по взаимной договоренности сторон, с ним можно заключить гражданско-правовой или трудовой договор. В ТСЖ решение привлечь управляющего чаще всего принимает правление или председатель.

    Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ

    В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

    Ревизионная комиссия ТСЖ:

    проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки;

    представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

    отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

    Спасибо за внимание!

    На следующем занятии мы разберем тему:

    «Как получить перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги?»

    21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.

    Добавить комментарий