Блок юридических статей о жилищных спорах

Куда обращаться по жилищным вопросам?

Практически любые дела с юридическими лицами можно попробовать решить мирным путем в досудебном порядке. Как правило, направляется письменная претензия с требованием выполнить желаемые действия. Если же на этом этапе иная сторона конфликта не реагирует или отвечает отказом, то обращаются в судебный орган.

Общегражданские споры по Конституции РФ должны решаться только в суде. Процессуальное законодательство обязывает подавать иск в суд, расположенный в районе местонахождения недвижимости, по которой ведется дело. При этом не важно, где находится собственник жилья: он может быть прописан по другому адресу или же временно пребывать за границей.

Также некоторые вопросы, например, связанные с улучшением жилищных условий, переселения из аварийных домов, могут решаться в рамках местных исполнительных органов, администраций края, области, города.

Также некоторые вопросы, например, связанные с улучшением жилищных условий, переселения из аварийных домов, могут решаться в рамках местных исполнительных органов, администраций края, области, города.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других.

Вопросы по выселению людей из жилых помещений

Одной из самых распространенных ситуаций в сфере защиты жилищных прав граждан является спорный момент выселения одного гражданина. Обычно этот механизм происходит в судебном порядке, но не всегда осуществим, так как его результат зависит от положения истца и ответчика в сфере жилищных основ.

Частыми причинами для планирования такого маневра являются неприязненные отношениями между родственниками, желающими проживать отдельно либо асоциальное поведение гражданина, которого предполагают выселить и лишить права проживания в жилом помещении. Еще одним фактором, подталкивающим к решению жилищного спора о выселении человека, является неуплата им коммунальных платежей, вследствие чего, формируется задолженность.

Следует отметить, что процесс по урегулированию жилищного спора может быть реализован, только если жилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальным органам власти, а между жильцами, выступающими в качестве нанимателей и членов их семей, оформлен договор социального найма. В этом случае реализовать жилищные права может стать реальным событием, но при подготовке обоснованных исковых требований, с прилагающимися доказательствами и рациональным изложением сути сложившейся ситуации.

Если граждане являются полноправными владельцами занимаемого жилья, то мероприятия по решению жилищного спора с выселением не производятся даже по решению судебного органа, так как эта практика не применяется к собственникам. У людей часто возникает вопрос, что делать, если человек, которого планируется выселить зарегистрирован, но не является одним из владельцев. Здесь ситуация неоднозначна, но шансов остаться проживать в квартире больше у тех, кто отказался в приватизации и только зарегистрирован в помещении.

Ситуаций, требующих участия специалистов соответствующих учреждений органов опеки, организаций социальной защиты, администрации, прокуратуры, суда, управляющих компаний, ТСЖ , много, но оказание юридической помощи в жилищных спорах людям всегда реализуется и отлажено в любой территории.

Что такое жилищные споры

Жилищные споры это споры связанные с право владения, пользования и эксплуатации жилищных объектов. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к тремя отраслям права : жилищного, семейного и гражданского.

  • Споры вытекающие из жилищных правоотношений, в нашем государстве имеют значительный удельный вес в общем количестве гражданских дел, рассматриваемых судами Российской Федерации.
  • Рассмотрение данной категории судебных споров может приобрести очень затяжной характер, если Вы не обратитесь к специалисту.

С юридической точки зрения именно данные споры являются одними из наиболее сложных, конечно, если это не касается стандартных ситуаций, которые однозначно определены в Жилищном или Гражданском кодексе. Кодексы РФ постоянно обновляется, ежегодно выходит большое количество нормативных документов. Поэтому разобраться со всеми изменениями нашего законодательства и дать консультации под силу только грамотному юристу.

В данной рубрике представлены ответы на самые распространенные вопросы, а также представлена возможность воспользоваться услугами центра, наши цены весьма приемлемы.

В конституции Российской Федерации закреплено право, что каждый человек – обладатель права на жилое помещение, в котором – по тем или иным беззаконным причинам – ему может быть отказано.

Названными закономами регулируются общественные отношения, касающиеся.

Жилищные споры

При совершении сделок с недвижимостью достаточно часто возникают жилищные споры. При неправильном оформлении сделки, нарушении прав собственника и несвоевременном принятии мер по защите собственных интересов можно не только потерять большое количество времени и понести значительные финансовые потери, но и вовсе лишиться права на недвижимое имущество.

предоставлении жилья после заключения договора социального найма;.

Правовое решение жилищных споров

Конфликты, касающиеся сферы недвижимости, порой трактуются неоднозначно. Это связано и с постоянными изменениями в нормативных правовых актах, и с судебной практикой, которая одни и те же ситуации рассматривает по-разному. Именно по этой причине жилищные споры относятся к наиболее сложной сфере работы юристов. Конечно, ряд вопросов неподготовленный человек может решить самостоятельно, но, чтобы добиться соблюдения прав, без квалифицированной помощи не обойтись.

Сложность рассмотрения жилищных споров можно объяснить сразу несколькими причинами:

  • Рассматриваемые процессы связаны с объектами недвижимости, поэтому цена ошибки слишком высока. Человек может потерять право собственности или право пользования жилым помещением, в котором находится он и его семья.
  • При подаче претензии или искового заявления в суд требуется очень высокий уровень компетенции.
  • Жилищные споры сложны с морально-нравственной точки зрения. Часто в качестве оппонентов выступают близкие родственники – супруги, родители, дети.

Чтобы решить возникший конфликт в свою пользу, нужно быть экспертом в областях гражданского и жилищного права. Иногда споры затрагивают семейное, наследственное и налоговое законодательство. Если вы не являетесь опытным специалистом в этих областях юриспруденции, шансы на успех резко уменьшаются.

Конфликты, касающиеся сферы недвижимости, порой трактуются неоднозначно.

Выселение из жилья, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции

Если капитальный ремонт или реконструкция здания не могут быть проведены без расселения нанимателей, осуществляется выселение из жилья на основании ст.88 Жилищного кодекса РФ. При этом наймодатель обязан предоставить нанимателям на время проведения ремонтных работ иные жилые помещения.

Следовательно, выселение из квартиры бывшего супруга осуществляется на законных основаниях.

Жилищные споры, отнесённые к подсудности Мировых судей:

– об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, при условии отсутствия спора о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (более 50 000 руб. – районные Суды);

– о взыскании с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей 50 000 руб.

– поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;.

Жилищные споры

от 1 000 р.

СТОИМОСТЬ ОКАЗАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ:
(в стандартный пакет входят подчёркнутые юридические услуги)

от 2 500 р.

от 2 500 р.

от 10 000 р.

от 2 500 р.

от 5 000 р.

от 2 500 р.

от 5 000 р.

Составление запросов и заявлений по жилищным спорам
в надзорные органы, Прокуратуру, ДУК, ТСЖ, ЖСК

от 2 500 р.
за документ

от 2 500 р.
за посещение

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ДЕЛУ (помимо юридических услуг):
≈ 1 500 р. – нотариально удостоверенная доверенность на 2 юристов
подлежит расчету – государственная пошлина за подачу иска или жалобы в суд
400 р. – выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру или комнату
≈ 15 000 р. – строительная, инженерная, почерковедческая экспертиза
+ транспортные расходы – при оказании юридических услуг вне г. Нижнего Новгорода

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ СРОКИ ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ:
1 месяц – строительная, инженерная, почерковедческая экспертиза
2 месяца – судебный процесс у мирового судьи (без судебной экспертизы)
3 месяца – судебный процесс в районном, городском суде (без судебной экспертизы)
4 месяца – судебный процесс у мирового судьи (с судебной экспертизой)
5 месяцев – судебный процесс в районном, городском суде (с судебной экспертизой)

ВОЗЬМИТЕ С СОБОЙ ДОКУМЕНТЫ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ:
(в зависимости от конкретики вопроса и при наличии документа)
– правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, распоряжение и др.)
– свидетельство о праве собственности на квартиру, ордер, договор социального найма
– договор о безвозмездной передаче жилья в собственность (о приватизации)
– решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
– претензии и заявления в адрес Прокуратуры, ДУК, ТСЖ, ЖСК
– ответы на претензии и заявления

перейти на страницу вверх – ЖИЛИЩНЫЕ ВОПРОСЫ

Жилье для любого человека является основой его жизни, родным домом, очагом спокойствия, ради обеспечения своих жилищных вопросов человек трудится и зарабатывает деньги. Жилье должно приносить любому человеку комфорт, успокаивать всякий раз после напряженного рабочего дня и, вообще, служить базой для жизнедеятельности человека в целом. Однако, к большому сожалению, нередко благоприятные условия проживания омрачаются различными правовыми и бытовыми проблемами. Жилищные правовые споры являются довольно сложной категорией судебных процессов, поскольку они сопряжены с естественными моральными переживаниями и нравственными потрясениями сторон спора

В определенной степени жилищные споры схожи с категорией земельных споров. Судебные споры между гражданами в отношении прав на принадлежащие им земельные участки точно также тесно связаны с местом их обитания, они также отличаются богатым разнообразием и трудно поддаются классификации, а “ставки” в земельных спорах зачастую столь же высоки, что и в жилищных. Часто жилищные споры смешивают с известной категорией семейных споров – однако их всё же следует разграничивать. Семейные споры – это юридические конфликты, связанные с обустройством и организацией самой семьи, т.е. здесь затрагиваются больше личные неимущественные права граждан, нежели их материальные блага

Жилищные споры связаны в большей части с имущественными аспектами проживания граждан:
– признание граждан не приобретшими права пользования;
– признание граждан утратившими право пользования;
– принудительное вселение граждан в квартиру, комнату, дом;
– определение порядка пользования жилым помещением;
– выдел доли в общей долевой собственности в натуре;
– взыскание задолженности по коммунальным услугам;
– раздел обязанностей по оплате коммунальных услуг через суд;
– споры с ДУК, ЖСК, ТСЖ по качеству и стоимости коммунальных услуг;
– возмещение ущерба от пролития, затопления квартиры;
– споры по дефектам во вновь построенном жилом многоквартирном доме;
– признание приватизации комнаты или квартиры незаконной;
– последствия самовольной перепланировки, переустройства жилого помещения
и некоторые другие жилищные споры

Читайте также:  Как найти процент общий

В рамках представленной статьи невозможно описать все разнообразие жилищных споров, привести исчерпывающий перечень их видов и уж тем более предоставить советы по тактике ведения судебного процесса в рамках рассмотрения того или иного жилищного спора. Данная категория настолько богата самыми разнообразными вариантами юридических конфликтов, из-за которых заинтересованные лица обращаются в суд, что каждый конкретный случай лучше рассматривать совместно с квалифицированным юристом по жилищным спорам, хотя бы в рамках устной юридической консультации. А ввиду наличия множества тонкостей в действующем жилищном законодательстве и тактике ведения судебного процесса по жилищным спорам настоятельно рекомендуем всякий раз обращаться к юристу за комплексным юридическим сопровождением Вашего дела. Не стоит надеяться на собственные силы в разрешении жилищного спора, переоценивая свои возможности, особенно если противоположную в процессе сторону представляет юрист или адвокат. К Вашим услугам специалисты нашей юридической коллегии, готовые оказать квалифицированную правовую помощь в рассмотрении и разрешении того или иного жилищного спора. Обращайтесь к нам за предоставлением юридических консультаций или представительством Ваших интересов в суде по жилищным спорам

перейти на страницу вверх – ЖИЛИЩНЫЕ ВОПРОСЫ

Жилищные правовые споры являются довольно сложной категорией судебных процессов, поскольку они сопряжены с естественными моральными переживаниями и нравственными потрясениями сторон спора.

Досудебное урегулирование

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Судебное разбирательство не требуется, если:

  • действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
  • контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
  • вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;.

Жилищные споры в суде – куда идти?

Если принято решение разрешать жилищный спор в судебном порядке, то первым делом необходимо определиться в какой суд обращаться. Ведь подсудность дела играет решающую роль для принятия судом искового заявления к рассмотрению. Жилищные споры могут быть рассмотрены в таких судах:

Судах общей юрисдикции,

Если одним из участником спора является частное лицо, то по нормам российского законодательства, разрешение такого жилищного спора происходит в судах общей юрисдикции.

В таких судах рассматриваются жилищные споры:

о выдаче ордеров на жилье, предоставленного по договору социального найма.

между нанимателями жилья и наймодателями в домах муниципального и индивидуального жилищных фондов,

между собственниками квартир и членами их семей,

между жильцами и УК, связанные с оплатой коммунальных услуг, оказанием этих услуг, использованием совместной собственности жильцов многоквартирного дама и другими вопросами;

о выселении из жилья, если оспаривается право использования или собственности на жилье, если жилое помещение опасно для проживания, если жилье самовольно занято или построено и подлежит;

о предоставлении жилья взамен снесенного дома или на время проведения капитального ремонта;

между соседями о причинении ущерба от затопления или иной порчи имущества и о нарушении правил совместного проживания и общественного порядка;

об оспаривании завещания и другие наследные споры;

о вселении лиц в жилое помещение или о регистрации в нем;

об оспаривании договора купли-продажи или дарения жилого помещения.

Примечательно, что многие из таких жилищных споров можно разрешить в мировом суде. В частности, в мировых судах разрешаются жилищные споры о порядке использования жилого помещения, которое находится в общей собственности у нескольких лиц, если при этом отсутствует спор о праве собственности на это жилье. Дела с ценой иска менее 50 тысяч рублей также можно рассматривать в мировых судах. Однако, если такие дела касаются вопросов выселения или вселения граждан, то их все равно должен рассматривать районный суд.

Некоторые жилищные споры разрешаются в районных судах в административном порядке. Например, споры о нарушении общественного порядка соседями или правил проживания в многоквартирных домах. Арбитражные и третейские суды рассматривают дела с участием юридических лиц, однако в третейском суде могут оказаться граждане, купившие квартиру в ипотеку, если в ипотечном договоре есть оговорка о таком рассмотрении спорных вопросов.

Особенно, когда речь идет о такой важной для каждого человека вещи, как жилье.

Принудительное выселение с жилплощади

Принудительно выселить жильца из квартиры (дома, комнаты) можно только по решению суда. Данная процедура предполагает освобождение площади не только от жильцов, но и от их имущества, животных, бытовой техники и т. д.

Основания для принудительного выселения с жилплощади:

  • жилье используется не по целевому назначению;
  • нарушение прав соседей на жилье;
  • незаконное владение (пользование) помещением;
  • имела место быть несанкционированная перепланировка;
  • злостное уклонение от уплаты коммунальных платежей;
  • дом признан аварийным.

В случае если вины жильца в этом нет, государство должно представить ему жилье, равноценное предыдущему. Если в помещении проживают несовершеннолетние дети, выселение их может быть произведено только при смене его владельца.

Для того чтобы выселить с жилплощади нерадивых жильцов необходимо подать в суд исковое заявление, в котором будут указаны все обстоятельства, являющиеся причиной обращения в суд. Истец представленные основания должен в обязательном порядке аргументировать.

В качестве истца может выступать владелец жилого помещения, который желает выселить квартирантов, родственников и других лиц, проживающих там бесправно. Если дело касается расселения аварийного дома, истцом может выступать жилищная инспекция и другие органы местной власти.

Обращаться следует в суд по месту нахождения спорного жилья. Исковое заявление должно иметь письменную форму и отвечать требованиям, которые содержатся в статьях 131 — 136 Гражданского Процессуального Кодекса РФ. Постановление суда о принятии иска либо об отказе в этом должно быть выдано в течение семи календарных дней.

К иску должны быть приложены документы, удостоверяющие личность заявителя, доказательства правомерности выдвигаемых требований и квитанция об уплате государственной пошлины и других судебных издержек.

Если лицо, подверженное выселению, считает, что аргументы заявителя несостоятельны и у него имеются доказательства своей правоты, он может ранее выданное решение суда обжаловать.

Для того чтобы выселить с жилплощади нерадивых жильцов необходимо подать в суд исковое заявление, в котором будут указаны все обстоятельства, являющиеся причиной обращения в суд.

Юридическая помощь – юрист по жилищным вопросам в Екатеринбурге.

Проконсультируйтесь с юристом по жилищным спорам прямо сейчас бесплатно.

О конкуренции Гражданского и Жилищного кодексов

В правоприменительной практике немало сложностей вызывают вопросы, связанные с разрешением коллизий между Гражданским кодексом РФ (далее — ГК) и принятыми после его введения в действие другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие гражданско-правовые либо сходные с ними отношения. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК).

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и Вводному закону.

Оба кодекса, ГК и ЖК, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы. Согласно общепризнанному принципу преимущества более позднего нормативного акта, а также в силу прямого указания п. 1 ст. 4 Вводного закона в случае противоречия между правилами ЖК и ГК приоритет должен иметь ЖК. С другой стороны, п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Какому же из вышеназванных кодексов, в случае коллизии между ними, должно быть отдано предпочтение?

Сначала представляется целесообразным обратить внимание на то, что регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др. Другие отношения по своему существу имеют гражданско-правовой характер, например, отношения между собственниками жилых помещений по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК — это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками.

В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290 ГК, в которой определен состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно и гражданско-правовыми отношениями, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — должны применяться для регулирования таких отношений. В силу принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7 ЖК, предусматривающего применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК и ЖК следовало бы разрешать в пользу последнего.

Однако в п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК установлено правило (аналогичного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях нормы ГК не предусматривают.

Таким образом, в силу правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК в случаях, когда речь идет о нормах, регулирующих отношения гражданско-правового характера, должны были бы решаться в пользу ГК. Но такой вывод имеет право на существование лишь в том случае, если считать это правило установленным для правоприменителя способом разрешения коллизий между ГК и другими законами. Поскольку вопрос об адресате правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК имеет самостоятельное и весьма важное значение, остановимся на нем более подробно, начав с небольшого исторического экскурса.

Как известно, период разработки ГК пришелся на начало 1990-х годов. Это было время многочисленных наивных ожиданий позитивных перемен, связанных с такими радикальными преобразованиями в политической и экономической сфере как изменение общественного строя в СССР и упразднение этого союзного государства, приобретением Российской Федерацией независимости, и т.д. Такие перемены ожидались во всех областях жизни российского общества, и сфера гражданского права в этом отношении не являлась исключением.

Гражданское законодательство советского периода считалось чрезмерно усложненным и противоречивым. В определенной мере это соответствовало действительности, хотя, справедливости ради необходимо отметить, что по сложности и противоречивости законодательство периода СССР значительно уступает современному российскому законодательству.

Исправить эту неблагоприятную ситуацию в сфере гражданско-правового регулирования должен был новый Гражданский кодекс, который, как часто говорили в своих многочисленных выступлениях в средствах массовой информации причастные к его разработке лица, станет своего рода «экономической конституцией» российского общества. Однако нормативным порождением этой «горы» деклараций оказалась «мышь» в виде п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК.

Уже вскоре после вступления в силу первой части ГК, то есть после 1 января 1995 г., в юридической литературе стал проскальзывать вопрос — кому же адресовано правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК — законодателю или правоприменителю?

Читайте также:  Штраф за непробитый чек в 2020 для ИП

Судя по упоминавшимся выше декларациям, по замыслу законодателя оно должно было стать адресованным именно правоприменителю, иначе ГК не мог бы стать «экономической конституцией», но таковым, с позиций буквального и логического толкования закона, не оказалось. Фраза «Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» выглядит то ли повелением, то ли пожеланием, адресованным законодателем самому себе. Но, может быть, законодатель просто неудачно или неумело сформулировал свою мысль, а процитированное правило он все же адресовал правоприменителю?

Однако последующее содержание самой ст. 3 ГК сразу же показывает, что такого упрека законодатель не заслужил — он хорошо умеет формулировать правила разрешения коллизий между нормативными актами. Для этого достаточно прочесть п. 5 ст. 3 ГК: «В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон».

Такое правило законодатель устанавливает непосредственно вслед за положениями п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК, согласно которым указы Президента РФ, регулирующие гражданско-правовые отношения, не должны противоречить ГК и иным законам, а содержащие нормы гражданского права постановления Правительства РФ могут приниматься лишь на основании и во исполнение ГК, иных законов и указов Президента РФ.

Если обратиться к другим федеральным законам, которые законодатель именует кодексами и при этом придает им значение своего рода «конституции» в определенной области общественных отношений, то в качестве примера можно указать на Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. (далее — БК), в первоначальной редакции ч. 2 ст. 2 которого устанавливалось, что нормативные правовые акты, предусмотренные ч. 1 ст. 2 БК (то есть, в частности, федеральные бюджетные законы) не могут противоречить БК, а в случае противоречия между БК и нормативными правовыми актами, предусмотренными ч. 1 ст. 2 БК, применяется БК. Федеральным законом от 26.04.2007 второе предложение ч. 2 ст. 2 БК, адресованное правоприменителю в качестве принципа разрешения коллизий между БК и иным бюджетным законодательством, было исключено из этой нормы, что лишило БК значения «бюджетной конституции».

Таким образом, правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК изначально не было адресовано правоприменителю. Следовательно, оно было адресовано законодателем самому себе. В качестве чего — предписания или пожелания?

Законодатель не может сам лишить себя конституционного права принимать законы, а также изменять или отменять их (полностью или частично). Поэтому если рассматривать правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК в качестве адресованного законодателем самому себе запрета принимать законы, противоречащие ГК, то принятием каждого такого закона законодатель частично (то есть применительно к конкретному принимаемому закону) отменяет свой первоначальный запрет. Поэтому юридическая сила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК, по существу, равна юридической силе ни к чему не обязывающего законодателя пожелания.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (например, Определение 22-О от 3 февраля 2000 г.), противоречия между ГК и другими федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией РФ не определяется (и не может определяться) иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов.

Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный выбор и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому обратимся к судебному подходу к вопросам взаимодействия ГК и ЖК.

Как указывается в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Постановление N 14), разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК должны применяться нормы ЖК (ч. 8 ст. 5 ЖК).

Далее в п. 4 Постановления N 14 обращается внимание на то, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с отмеченным судам предлагается исходить из того, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (выделено мной — А.Э.). Предложенный Верховным Судом РФ подход представляется вполне обоснованным.

В заключение остановимся на одном весьма значимом противоречии между ГК и ЖК. Начнем с того, что в числе отношений, регулируемых жилищным законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.

Следовательно, поскольку этим отношениям присущи все признаки отношений, регулируемых гражданским законодательством, приоритет в регулировании отношений собственников помещений по поводу пользования общим имуществом в случае коллизии между нормами ЖК и ГК должен быть отдан ГК как специальному закону.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ГК не предусматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для распоряжения общими помещениями такого дома, необходимо согласие всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В то же время в п. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Согласно п. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решение по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (в первоначальной редакции ст. 44 ЖК — по вопросу о передаче такого имущества в пользование) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, передача имущества в пользование представляет собой сделку по распоряжению имуществом. Косметическая правка п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК Федеральным законом от 27.09.2009, в результате которой из него было стыдливо исключено слово «передача», нисколько не меняет характер совершаемых по такому решению собрания сделок, поскольку для того, чтобы иные лица приобрели возможность пользования общим имуществом, оно должно быть предоставлено (передано) им в пользование.

Таким образом, ЖК, в отличие от ГК, допускает возможность совершения сделок по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома в отсутствие согласия всех сособственников, что противоречит п. 1 ст. 246 ГК. Как было показано выше, безусловный приоритет при разрешении возникающей коллизии, в том числе с учетом Постановления N 14 и Постановлении N 64, должен быть отдан ГК.

Сказанное означает, что все сделки по передаче в пользование иным лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, совершенные в отсутствие согласия всех сособственников такого имущества, то есть всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, противоречат закону и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК.

Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др.

О конкуренции Гражданского и Жилищного кодексов

В правоприменительной практике немало сложностей вызывают вопросы, связанные с разрешением коллизий между Гражданским кодексом РФ (далее — ГК) и принятыми после его введения в действие другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие гражданско-правовые либо сходные с ними отношения. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК).

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и Вводному закону.

Оба кодекса, ГК и ЖК, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы. Согласно общепризнанному принципу преимущества более позднего нормативного акта, а также в силу прямого указания п. 1 ст. 4 Вводного закона в случае противоречия между правилами ЖК и ГК приоритет должен иметь ЖК. С другой стороны, п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Какому же из вышеназванных кодексов, в случае коллизии между ними, должно быть отдано предпочтение?

Сначала представляется целесообразным обратить внимание на то, что регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др. Другие отношения по своему существу имеют гражданско-правовой характер, например, отношения между собственниками жилых помещений по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК — это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками.

В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290 ГК, в которой определен состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно и гражданско-правовыми отношениями, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — должны применяться для регулирования таких отношений. В силу принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7 ЖК, предусматривающего применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК и ЖК следовало бы разрешать в пользу последнего.

Читайте также:  Порча имущества по неосторожности

Однако в п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК установлено правило (аналогичного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях нормы ГК не предусматривают.

Таким образом, в силу правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК в случаях, когда речь идет о нормах, регулирующих отношения гражданско-правового характера, должны были бы решаться в пользу ГК. Но такой вывод имеет право на существование лишь в том случае, если считать это правило установленным для правоприменителя способом разрешения коллизий между ГК и другими законами. Поскольку вопрос об адресате правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК имеет самостоятельное и весьма важное значение, остановимся на нем более подробно, начав с небольшого исторического экскурса.

Как известно, период разработки ГК пришелся на начало 1990-х годов. Это было время многочисленных наивных ожиданий позитивных перемен, связанных с такими радикальными преобразованиями в политической и экономической сфере как изменение общественного строя в СССР и упразднение этого союзного государства, приобретением Российской Федерацией независимости, и т.д. Такие перемены ожидались во всех областях жизни российского общества, и сфера гражданского права в этом отношении не являлась исключением.

Гражданское законодательство советского периода считалось чрезмерно усложненным и противоречивым. В определенной мере это соответствовало действительности, хотя, справедливости ради необходимо отметить, что по сложности и противоречивости законодательство периода СССР значительно уступает современному российскому законодательству.

Исправить эту неблагоприятную ситуацию в сфере гражданско-правового регулирования должен был новый Гражданский кодекс, который, как часто говорили в своих многочисленных выступлениях в средствах массовой информации причастные к его разработке лица, станет своего рода «экономической конституцией» российского общества. Однако нормативным порождением этой «горы» деклараций оказалась «мышь» в виде п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК.

Уже вскоре после вступления в силу первой части ГК, то есть после 1 января 1995 г., в юридической литературе стал проскальзывать вопрос — кому же адресовано правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК — законодателю или правоприменителю?

Судя по упоминавшимся выше декларациям, по замыслу законодателя оно должно было стать адресованным именно правоприменителю, иначе ГК не мог бы стать «экономической конституцией», но таковым, с позиций буквального и логического толкования закона, не оказалось. Фраза «Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» выглядит то ли повелением, то ли пожеланием, адресованным законодателем самому себе. Но, может быть, законодатель просто неудачно или неумело сформулировал свою мысль, а процитированное правило он все же адресовал правоприменителю?

Однако последующее содержание самой ст. 3 ГК сразу же показывает, что такого упрека законодатель не заслужил — он хорошо умеет формулировать правила разрешения коллизий между нормативными актами. Для этого достаточно прочесть п. 5 ст. 3 ГК: «В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон».

Такое правило законодатель устанавливает непосредственно вслед за положениями п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК, согласно которым указы Президента РФ, регулирующие гражданско-правовые отношения, не должны противоречить ГК и иным законам, а содержащие нормы гражданского права постановления Правительства РФ могут приниматься лишь на основании и во исполнение ГК, иных законов и указов Президента РФ.

Если обратиться к другим федеральным законам, которые законодатель именует кодексами и при этом придает им значение своего рода «конституции» в определенной области общественных отношений, то в качестве примера можно указать на Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. (далее — БК), в первоначальной редакции ч. 2 ст. 2 которого устанавливалось, что нормативные правовые акты, предусмотренные ч. 1 ст. 2 БК (то есть, в частности, федеральные бюджетные законы) не могут противоречить БК, а в случае противоречия между БК и нормативными правовыми актами, предусмотренными ч. 1 ст. 2 БК, применяется БК. Федеральным законом от 26.04.2007 второе предложение ч. 2 ст. 2 БК, адресованное правоприменителю в качестве принципа разрешения коллизий между БК и иным бюджетным законодательством, было исключено из этой нормы, что лишило БК значения «бюджетной конституции».

Таким образом, правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК изначально не было адресовано правоприменителю. Следовательно, оно было адресовано законодателем самому себе. В качестве чего — предписания или пожелания?

Законодатель не может сам лишить себя конституционного права принимать законы, а также изменять или отменять их (полностью или частично). Поэтому если рассматривать правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК в качестве адресованного законодателем самому себе запрета принимать законы, противоречащие ГК, то принятием каждого такого закона законодатель частично (то есть применительно к конкретному принимаемому закону) отменяет свой первоначальный запрет. Поэтому юридическая сила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК, по существу, равна юридической силе ни к чему не обязывающего законодателя пожелания.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (например, Определение 22-О от 3 февраля 2000 г.), противоречия между ГК и другими федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией РФ не определяется (и не может определяться) иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов.

Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный выбор и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому обратимся к судебному подходу к вопросам взаимодействия ГК и ЖК.

Как указывается в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Постановление N 14), разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК должны применяться нормы ЖК (ч. 8 ст. 5 ЖК).

Далее в п. 4 Постановления N 14 обращается внимание на то, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с отмеченным судам предлагается исходить из того, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (выделено мной — А.Э.). Предложенный Верховным Судом РФ подход представляется вполне обоснованным.

В заключение остановимся на одном весьма значимом противоречии между ГК и ЖК. Начнем с того, что в числе отношений, регулируемых жилищным законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.

Следовательно, поскольку этим отношениям присущи все признаки отношений, регулируемых гражданским законодательством, приоритет в регулировании отношений собственников помещений по поводу пользования общим имуществом в случае коллизии между нормами ЖК и ГК должен быть отдан ГК как специальному закону.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ГК не предусматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для распоряжения общими помещениями такого дома, необходимо согласие всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В то же время в п. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

Согласно п. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решение по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (в первоначальной редакции ст. 44 ЖК — по вопросу о передаче такого имущества в пользование) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, передача имущества в пользование представляет собой сделку по распоряжению имуществом. Косметическая правка п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК Федеральным законом от 27.09.2009, в результате которой из него было стыдливо исключено слово «передача», нисколько не меняет характер совершаемых по такому решению собрания сделок, поскольку для того, чтобы иные лица приобрели возможность пользования общим имуществом, оно должно быть предоставлено (передано) им в пользование.

Таким образом, ЖК, в отличие от ГК, допускает возможность совершения сделок по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома в отсутствие согласия всех сособственников, что противоречит п. 1 ст. 246 ГК. Как было показано выше, безусловный приоритет при разрешении возникающей коллизии, в том числе с учетом Постановления N 14 и Постановлении N 64, должен быть отдан ГК.

Сказанное означает, что все сделки по передаче в пользование иным лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, совершенные в отсутствие согласия всех сособственников такого имущества, то есть всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, противоречат закону и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК.

Как указывается в п.

Добавить комментарий