Как рассчитывают срок владения жильем

Жилье получено в наследство

Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

    Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж.

Квартира по наследству

Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.

Пример:

В мае 2016 года вы получили квартиру по наследству от деда. В феврале 2017 оформили право собственности и получили выписку из ЕГРН. В июне 2019 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в мае 2016 и превысил 3 года.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка.

С какой суммы уплачивается налог?

Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК у физического лица в связи с продажей квартиры возникает обязанность рассчитать налог и произвести его уплату в определенный срок.

Размер полученного дохода следует определять:

  1. По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
  2. Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.

Например. Гражданин унаследовал жилое помещение в 2019 году. Стоимость его по кадастровой оценке — 5,8 млн. руб. В этом же году он продал имущество по цене 3,4 млн. руб. Для расчета облагаемой базы применим имущественный вычет:

5800000 × 0,7 — 1000000 = 3060000 ₽

Расчет налога будет следующим: 3060000 × 13% = 397800 ₽

Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122. Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Читайте также:  Переоформление дачного участка на родственника

По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра. Данное положение разъяснено Минфином РФ в письме от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433.

Исключение из правил при исчислении срока владения собственностью представляют случаи получения квартир по наследству. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ, наследники считаются собственниками имущества с даты открытия наследственного дела – смерти наследодателя. Данную позицию разъяснил Минфин РФ в письме от 20.09.2013 за №03-04-05/39127.

Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации.

Порядок расчета срока владения квартирой, с учетом месяца оформления сделки по покупке

Допустим, есть квартира, право собственности на которую зарегистрировано 25 декабря 2013 года.

В интернете я вычитал: чтобы не платить налог с продажи, нужно владеть ею более 3-х лет, но при этом не обычных 3 календарных года, а “3 года – это 36 месяцев следующих подряд. При этом в расчет входят как полные, так и не полные месяцы (например месяц покупки и продажи квартиры)”.

Мой вопрос такой: если я продаю её 10 декабря 2016 года (то есть до 25 декабря 2016 года), это будет считаться, как 37 месяцев и освобождение от уплаты налога или нужно обязательно дожидаться 25 декабря 2016 года?

Ведь по логике приведенной цитаты получается следующее:

2013: 1 месяц, месяц покупки (декабрь)

2014, 2015: 2 раза по 12 месяцев = 24 месяца

2016: 11 месяцев + 1 месяц продажи (декабрь) = 12 месяцев.

Итого: 37 месяцев.

Цитата ссылается на “Письмо Федеральной налоговой службы от 26 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/662. О налоге на доходы физических лиц”.

    регистрация прав на недвижимое имущество
  • Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

  • 468 ответов
  • 117 отзывов

Письмо Федеральной налоговой службы от 26 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/662@«О налоге на доходы физических лиц»
Федеральная налоговая служба рассмотрела интернет-обращение от 26.01.2013 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц с дохода, полученного от продажи квартиры, и сообщает следующее.
1. Порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц, а также предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов по налогу регулируется положениями главы 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
В соответствии с положениями статей 208 и 209 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, являются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц и облагаются у налоговых резидентов Российской Федерации, которыми признаются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, по установленной пунктом 1 статьи 224 Кодекса налоговой ставке в размере 13 процентов.
При этом согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Необходимо также иметь в виду, что согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Записи о прекращении прав на недвижимое имущество и сделок отражаются в порядке, предусмотренном в разделе VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Согласно пунктам 62 и 63 указанных Правил в штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись. Если право было прекращено в связи с переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве.
Таким образом, если в указанном в Вашем интернет-обращении случае квартира находится в собственности физического лица с 21.07.2010 и будет продана им 21.07.2013 или позднее (то есть уполномоченным органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет проставлена дата прекращения права собственности на квартиру 21.07.2013 или позднее), то доход, полученный физическим лицом от продажи такой квартиры, не должен облагаться налогом на доходы физических лиц на основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.
2. В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ (в редакции, вступающей в силу с 01.03.2013) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В этой связи датой продажи квартиры будет являться дата внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Действительныйгосударственный советникРоссийской Федерации 3 класса
Д.В. Егоров

Статья 6.1. Порядок исчисления сроков, установленных законодательством о налогах и сборах
[Налоговый кодекс РФ] [Глава 1] [Статья 6.1]
1. Сроки, установленные законодательством о налогах и сборах, определяются календарной датой, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или на действие, которое должно быть совершено, либо периодом времени, который исчисляется годами, кварталами, месяцами или днями.
2. Течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события (совершения действия), которым определено его начало.
3. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд.

4. Срок, исчисляемый кварталами, истекает в последний день последнего месяца срока.
При этом квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года.
5. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующие месяц и число последнего месяца срока.
Если окончание срока приходится на месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.
6. Срок, определенный днями, исчисляется в рабочих днях, если срок не установлен в календарных днях. При этом рабочим днем считается день, который не признается в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем.
7. В случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
8. Действие, для совершения которого установлен срок, может быть выполнено до 24 часов последнего дня срока.
Если документы либо денежные средства были сданы в организацию связи до 24 часов последнего дня срока, то срок не считается пропущенным.

Спасибо за ответ, но можно ли получить конкретный ответ: да или нет? Потому что в формулировке так, будто считаются полные месяцы, я же находил информацию, что неполные тоже входят.

Читайте также:  Алименты с выигрыша в лотерею: платятся ли в 2020 году?

Я Вам привел текст письма, на который Вы сослались, в нем ни слова про 36 месяцев

статья 6.1. Налогового кодекса четко говорит, что срок измеряемый годами заканчивается в соответствующее число месяца последнего года срока

Так что 3 летний срок закончится 25 декабря и ни днем раньше

При этом в расчет входят как полные, так и не полные месяцы например месяц покупки и продажи квартиры.

Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?

Налоговый кодекс (п. 3, Откроется в новой вкладке.”>ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?

Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).

Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.

Подробнее о минимальном сроке владения жильем Откроется в новой вкладке.”>для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!

Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.

А если квартира была в том же 2018 году куплена (на Откроется в новой вкладке.”>первичном или на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.

Вроде бы все понятно? Не совсем!

Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?

Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?

Или если квартира была получена по наследству в одном году, а Откроется в новой вкладке.”>в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?

С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?

Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.

А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае Откроется в новой вкладке.”>приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).

То же касается и случая, когда Откроется в новой вкладке.”>квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.

Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов.

Статья 208 НК РФ

При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

Для кого это будет актуально?

Обновленные условия коснутся лишь относительно небольшой категории владельцев недвижимого имущества: кто является собственником жилых объектов – частных домой, квартир, апартаментов, комнат и т.д., купленных после 1 января 2016 года, и являющихся единственным жильем. Лучше ознакомиться с условиями уплаты НДФЛ заранее, это поможет заранее спланировать свои налоговые обязательства. Заключить договор и подписать документы задним числом нельзя, кроме того, на размер налога, подлежащего уплате, будет оказывать влияние не только дата продажи и покупки жилья, но и сумма сделки.

Читайте также:  Факторинг что это простыми словами в банке

Чтобы в дальнейшем не переплатить лишнего, или вообще не остаться должником, необходимо заранее ознакомиться с тонкостями оформления и расчета НДФЛ.

Соответственно, чтобы избежать этой не самой приятной процедуры, лучше всего продавать собственность только после окончания минимального срока владения.

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2020 году?

Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

  • Правило “единственной недвижимости”. При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок – 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается “единственной” если у собственника она одна, и сохраняет статус “единственной” в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

  • Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

Близкие родственники – это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются “близкими” родственниками).

  • Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
  • Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

Налог будет начислен на бОльшую стоимость.

Нужна помощь от лиги юристов

Рабодаю в бюджетном учреждении (детский сад). Бухгалтер отказывается оплачивать сессию, мотивируя тем, что вызов на сессию был предоставлен в электронном виде. А вызов нам в эту сессию только так и давали, потому что сессия была дистанционная в связи с коронавирусом.

Ранее сессии проходили в обычном формате и оплачивались без проблем.

Правомерен ли отказ бухгалтера?

Заранее благодарю за ответы.

Офигели знатно.

О налогах и взаимоотношениях с государством на простом языке

При этом дата постановки на учет не имеет значения.

Срок владения унаследованной квартирой и ее продажа

В рассматриваемой ситуации срок владения унаследованной квартирой отсчитывается со дня смерти матери 10 июня 2017 г. Соответственно, продать квартиру без уплаты НДФЛ можно будет начиная с 10 июня 2020 г. Расскажем подробнее.

При наследовании по закону наследники вступают в наследство в порядке очередности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

  • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
  • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Порядок исчисления срока

Дата, с которой необходимо вести отсчёт срока владения квартирой, обычно указывается в документе о регистрации правомочия собственности, которая выдаётся Росреестром при постановке данного права на учёт.

Однако на практике есть определённые исключения, когда срок исчисляется с другой даты:

  • если квартира была оформлена как наследство, то моментом, с которого исчисляется период давности владения, определяется дата смерти наследодателя;
  • при получении имущества от кооперативной организации моментом, с которого исчисляется время владения, определяется дата последнего взноса или же дата составления акта приёма-передачи, если таковой акт составлялся;
  • если квартира была приобретена до 1998 года, то свидетельство о регистрации правомочия собственности на неё не выдавалось, соответственно рассматриваемым моментом признаётся дата подписания соглашения о купле-продаже.

Кроме того, на практике встречаются некоторые особые случаи, когда возникают сомнения относительно времени владения квартирой.

  1. Когда начинается отсчёт срока, если долевой собственник выкупал остальные части постепенно? В таком случае срок владения исчисляется с момента покупки своей первой доли в квартире. И при этом неважно, как долго производился выкуп остальных долей.
  2. Платят ли налог собственники частных домов, которые достраивают его? При этом основное значение придаётся кадастровому плану постройки. Так, если после достройки внешние границы дома не соответствуют его кадастровому плану, то дом будет рассматриваться как новое строение, а налог, соответственно, подлежит уплате.

Какие дни учитываются при исчислении срока, зависит от регистрации правомочия собственности на конкретный объект, который индивидуально определён в кадастровой документации и не подвергался изменениям. При этом неважно, имело ли лицо всё это время право единоличной собственности на весь объект либо владело частью объекта наравне с иными совладельцами.

Так, если после достройки внешние границы дома не соответствуют его кадастровому плану, то дом будет рассматриваться как новое строение, а налог, соответственно, подлежит уплате.

Добавить комментарий