Имущественный вычет при продаже недвижимости

Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности

При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.

  1. Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям.
  2. Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.

Муж и жена в 2015 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2017 году продали ее за 4 000 000 рублей.

Так как квартира находилась в собственности супругов менее 3-х лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб.

Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.

Пирогов А.С. и Караваева М.С. в конце 2015 года в порядке наследования получили по 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на дом. В начале 2018 года Пирогов А.С. продал свою долю за 1 000 000 рублей.

Поскольку имущество находилось в собственности Пирогова А.С. менее трех лет, то полученный доход в размере 1 000 000 руб. облагается НДФЛ. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы – 1 000 000 руб.

Налог к уплате у Пирогова А.С. отсутствует (1 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13%.

При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы – 1 000 000 руб.

Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года

С 01.01.2016 года вступили в силу изменения в ст. 217.1НК РФ. Теперь, для того чтобы продать квартиру и не платить налог, нужно, чтобы она была в собственности не менее 5 лет. Это правило касается жилья, купленного после 01.01.2016 года.

С 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет. При этом должны быть соблюдены условия:

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок составляет 5 лет.
  • Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример:

В марте 2017 года вы купили первую квартиру. В мае 2020 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2020 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

В п. 3 статьи 217.1 НК РФ описаны ситуации, когда «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года».

Ниже рассмотрим каждый случай.

Есть вопрос или нужно заполнить
3-НДФЛ — мы вам поможем!

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Особенности продажи имущества, находящегося в общей собственности

Выделяется 2 режима общей собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ:

  1. совместная (без распределения по долям);
  2. долевая (с конкретным распределением по долям)

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, вычет предоставляется в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме расходов на его приобретение (в зависимости от вида имущества и выбора налогоплательщика) в отношении всего объекта.
Вычет при этом можно распределить в любой пропорции.

Пример 2:

Иванов И.И. и Иванова А.А. продают квартиру, находящуюся в общей совместной собственности за 1 800 000 рублей.
Документально-подтвержденных расходов нет, поэтому супруги решили воспользоваться правом на вычет в размере 1 000 000 рублей. При этом вычет дается один и на всю квартиру, а не каждому супругу по 1 000 000 рублей.
По соглашению супругов, вычет был распределен в соотношении 40 % – Иванову И.И., 60 % Ивановой А.А.
Сумма налога, подлежащего к уплате в бюджет составит 104 000 рублей (1 800 000 – 1 000 000 = 800 000*13 % = 104 000).
Иванов И.И. заплатит в бюджет 41 600 рублей (104 000*13 % = 41 600);
Иванова И.И. заплатит в бюджет 62 400 рублей (104 000*13 % = 62 400)
В налоговой декларации расчет будет следующим:

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям в размере 1 000 000, 250 000 или в сумме подтвержденных расходов на его приобретение в отношение всего объекта.

Если налогоплательщики при реализации имущества, находящегося в долевой собственности, выбирают вычеты в размере 1 000 000 рублей или 250 000 рублей (в зависимости от вида продаваемого имущества), для того, чтобы каждый смог получить вычет по 1 000 000 или по 250 000, необходимо:

  • Если право собственности на объект оформлено одним свидетельством, тогда данный объект необходимо продать разными договорами купли-продажи;
  • Если право собственности на объект оформлено разными свидетельствами, тогда данный объект можно продать одним договором купли-продажи, но с указанием каждого продавца, как продавца своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи.

В таких случаях, каждый получит вычет в размере 1 000 000 или 250 000 рублей.

Это доход, подлежащий налогообложению 300 000 13 39 000 сумма налога, подлежащего оплате в бюджет.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации”, далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс.

Имущественный вычет при продаже имущества

Имущественный вычет при продаже имущества.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Исчисление 3-летнего срока.

Условия и порядок получения вычета при продаже имущества

Хочется начать с самого главного – того, о чем (почему-то) ни Минфин РФ, ни ФНС не говорит, а молчит как партизан, – для получения имущественного налогового вычета при продаже как движимого, так и недвижимого имущества, самым главным условием его получения является наличие у налогоплательщика подтверждающих право на вычет и размер дохода документов (точнее (в большинстве случаев) – их копий, т.к. оригиналы свидетельства о регистрации прав собственности на недвижимость сдаются в Росреестр для регисрации в ЕГРП, договор купли-продажи автомобиля – в МРЭО, ПТС – передается новому владельцу)

Размер имущественного вычета при продаже имущества зависит от вида имущества, от продажи, мены, дарения которого получен такой доход, и времени обладания им.

Согласно пункту 1 статья 220 Налогового кодекса РФ предельный размер суммы, с которой можно получить вычет:

в размере полученного дохода от продажи имущества – если имущество находилось в собственности 3 года (5 лет) и больше;

1 000 000 рублей со всего проданного в течение года недвижимого имущества – если недвижимое имущество (от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе) находилось в собственности менее 3 (5) лет;

250 000 рублей – от продажи любого другого имущества (которое не указано в предыдущем пункте) и долей в нем.

Вычетом по доходу от продажи можно пользоваться ежегодно.

Физические лица, получавшие в течение прошлого года доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности меньше 3 лет, обязаны самостоятельно.

Как сэкономить при разводе

Изме­ним несколь­ко усло­вия при­ме­ра 2: допу­стим супру­ги раз­ве­лись, и быв­шая жена реши­ла про­дать свою долю, выру­чив от про­да­жи 1500000 руб. Затем свою долю по этой же цене про­дал и супруг.

Про­да­жа была оформ­ле­на по двум раз­ным дого­во­рам, а зна­чит это отдель­ные сдел­ки, на кото­рые пола­га­ет­ся пол­ный иму­ще­ствен­ный вычет 1 млн. руб.

Каж­дая из нало­го­об­ла­га­е­мых сумм соста­ви­ла:

1500000 — 1000000 = 500000 тыс.

Налог, кото­рый запла­тит каж­дый супруг со сво­ей про­да­ва­е­мой доли: 500000 х 13% = 65000 руб.

Таким обра­зом раз­дель­ная про­да­жа долей поз­во­ли­ла суще­ствен­но сэко­но­мить на нало­ге.

Налоговое освобождение при уплате НДФЛ с продажи недвижимости.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

в 2019 получил в наследство квартиру.

Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.

На самом деле это не так.

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Все кто продает недвижимость, рано или поздно сталкиваются с тем, что необходимо платить налог на доходы полученные от продажи своей квартиры, дома или земельного участка. Что же такое налоговый вычет предоставляемый при продаже недвижимости, и как им воспользоваться?

В данной статье речь пойдет о налоговых имущественных вычетах которые можно получить при отчуждении недвижимости. А также рассмотрим некоторые особенности продажи недвижимости, после внесения изменений в Налоговый Кодекс РФ, которые вступили в силу с 01.01.2016 г.

Для начала небольшое отступление – все граждане РФ имеют права и обязанности. В числе обязанностей существует обязанность по уплате налогов, в том числе по уплате налога на доходы физических лиц (то есть для обычных граждан, не являющихся предпринимателями) полученных в денежной и натуральной формах (то есть полученных в виде какого-то имущества, не являющегося деньгами, например, автомобиля, украшений, драгоценностей, животных и т.д.), и который установлен в размере 13% от суммы полученного дохода.

Имущественный налоговый вычет это сумма, которая уменьшает размер дохода (так называемую налогооблагаемую базу), с которого уплачивается налог. В некоторых случаях под налоговым вычетом понимается возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д.

Теперь перейдем собственно к вычетам, которые можно получить при сделках с недвижимостью. Имущественный вычет можно получить как при продаже недвижимости, так и при покупке недвижимости.

Налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Как мы уже говорили, у граждан РФ существует обязанность по уплате налога на доходы, полученные в налоговом периоде (календарном году), то есть и при продаже квартиры существует обязанность по уплате налога в размере 13% от стоимости продажи квартиры. В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, гражданам РФ, при отчуждении недвижимости предоставляется налоговый вычет. В отличие от имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке недвижимости, данный вычет предоставляется каждый раз при продаже недвижимости, а не один раз в жизни. Однако, надо учитывать, что сумма данного вычета предоставляется на все сделки совершенные в налогом периоде (календарном году), то есть если вы продадите, например, одну квартиру и один земельный участок, либо две квартиры в одном календарном году, то налоговый вычет предоставляется в сумме на обе сделки, и тут надо правильно его распределить.

Размер налогового вычета составляет:

– Для любой недвижимости, бывшей в собственности (с даты, установленной в свидетельстве о праве собственности) более 5 лет, вычет предоставляется на всю сумму сделки, то есть, проще говоря, налог не возникает. При этом, надо учесть, что из данного правила есть некоторые исключения и касаются они срока владения: 1) если была продана недвижимость, которая приобреталась до 01.01.2016 г., то срок владения, после которого налог на доходы не возникает, равен 3 (трем) годам; 2) для приватизированной недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), а также полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, или приобретенной в собственность по договору пожизненной ренты, срок владения в собственности, после которого не возникает налог, также равен 3 (трем) годам.

– Для недвижимости (квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, дачи, садовые домики или земельные участки), бывшей в собственности менее 5 лет, а для недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 г., бывшей в собственности менее 3 лет, размер вычета составляет в сумме не более 1 000 000 (одного миллиона) рублей. То есть если Вы продали дом, квартиру или земельный участок за, например, 3 000 000 (три миллиона) рублей, то налог в 13 % будет начисляться на 2 млн. руб. (3 млн. – 1 млн.).

И тут необходимо обратить внимание на изменения коснувшиеся начисления налогооблагаемой базы. Если раньше, налогооблагаемая база исчислялась от суммы продажи установленной в договоре купли-продажи, так можно было уменьшить сумму налога либо вообще уйти от уплаты налога, если установить сумму продажи равную, допустим 1 000 000 рублей, то после 01.01.2016 г., если цена недвижимости в договоре купли-продажи меньше чем 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, то налогооблагаемая база привязывается к кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января того года, в котором данная недвижимость была продана.

Например, вы купили 2-х комнатную квартиру после 01.01.2016 г., а продали ее в 2017 году, указав в договоре купли-продажи сумму продажи в 1 000 000 рублей, а кадастровая стоимость этой квартиры на 01.01.2017 г. составляет 2 600 000 руб. Соответственно, налоговый орган при исчислении налога, будет исходить из суммы в 70% от кадастровой стоимости квартиры, то есть в 1 820 000 руб. (2 600 000 * 70%), а не из стоимости квартиры в договоре купли-продажи, и облагаемая налогом сумма составит 820 000 руб. (1 820 000 – 1 000 000), а сам налог составит 106 600 руб (820 000 * 13%). Поэтому, чтобы размер начисленного налога не был для вас неприятным сюрпризом, мы рекомендуем, перед продажей недвижимости получить справку о кадастровой стоимости квартиры/комнаты/дома/участка. Получить ее можно в Управлении Росреестра по ул. Ярославского, 37, в МФЦ, либо в филиале Управления Росреестра по ул. Кирова, 28.

Также хотим обратить внимание, на довольно существенное изменение в Налоговом Кодексе РФ. Если раньше, сумма вычета предоставляемого физическому лицу за продажу такой недвижимости как гаражные боксы, нежилые помещения была также равна 1 млн. рублей, то с 01.01.2016 г., размер вычета при продаже такой недвижимости составляет всего 250 000 рублей. Касается это также только недвижимости приобретенной после 01.01.2016 г.

Вместо налогового вычета, предоставляемого при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов понесенных им при покупке данной недвижимости. Что это значит? Это значит, что если сумма продажи квартиры в договоре купли-продажи, будет равна сумме покупки этой же квартиры в договоре купли-продажи (по которому вы приобретали эту квартиру), то налога не возникает, так как дохода вы не получили. Однако, следует учесть нововведения в Налоговом Кодексе РФ – если сумма в договоре (по которому вы покупали квартиру и по которой соответственно продали), будет меньше чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на год продажи, то налоговый орган будет исчислять налог от кадастровой стоимости. Например, вы купили квартиру в 2016 году за 2 500 000 рублей, продали в 2017 году по той же стоимости, но на 01 января 2017 года, кадастровая стоимость квартиры составила 3 000 000 рублей, соответственно налоговая база будет равна 2 100 000 рублей (70% от 3 млн. руб.), в этом случае налога не будет, но если кадастровая стоимость составит, например, 4 млн. руб., то в этом случае налоговая база будет равна уже 2 800 000 рублей (70% от 4 млн. руб.), и тогда возникнет налог, который будет начислен на разницу ( 2 800 000 – 2 500 000) в 300 000 руб.

В завершение, хотелось бы коснуться распространенного заблуждения, что при продаже строящегося жилья, которое еще не введено в эксплуатацию, по договору переуступки прав налога не возникает. Дело в том, что налог называется налог на доходы физических лиц, и при продаже квартиры по договору переуступки прав продавец получает доход, а следовательно, должен уплатить налог на него. К таким сделкам применяются те же правила, что и при продаже уже введенных квартир, с той лишь поправкой, что ввиду того, что данные квартиры не находятся в собственности, то срок владения такими квартирами не играет особой роли. Соответственно, при продаже таких квартир, выгоднее воспользоваться не налоговым вычетом, а уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение такой квартиры. При этом надо учесть, что к документально подтвержденным расходам можно отнести не только сумму в договоре долевого участия, но и денежные средства потраченные на отделку данной квартиры (договоры купли-продажи стройматериалов, договоры подряда на отделку квартиры и т.д.).

В связи с тем, что информация по налоговым вычетам достаточно обширная, то имущественный вычет предоставляемый при покупке недвижимости мы рассмотрим в следующей статье.

Касается это также только недвижимости приобретенной после 01.

Имущественный вычет при продаже имущества: как уменьшить налог

Если вы продали дом, квартиру, дачу, машину или другое имущество, то с полученного дохода нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). А также сдать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы уменьшить сумму налога можно использовать имущественный вычет при продаже имущества.

Движимое имущество, которое находилось в собственности более 3-х лет, а недвижимость более 5 лет после продажи не облагается НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Движимое имущество, которое находилось в собственности более 3-х лет, а недвижимость более 5 лет после продажи не облагается НДФЛ.

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Платить подоходный налог в казну РФ обязаны все российские резиденты. Это же правило распространяется на доход, получаемый от реализации объектов недвижимости. Учитывая стоимость жилья в России и размер НДФЛ, это может быть большая сумма. Чтобы ее уменьшить или отменить, каждый плательщик может инициировать оформление налогового вычета при продаже квартиры.

При большинстве сделок для основной части продавцов он составит 13.

Документы для получения вычета

В срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, налогоплательщик подает в налоговую инспекцию по месту жительства:

  • декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, мены и пр.).

Если заявлен вычет в размере фактических расходов, дополнительно представляются:

  • документы, подтверждающие затраты на приобретение квартиры (чеки, банковские выписки, платежные поручения и т.п.).

К декларации в качестве приложений прикладываются копии вышеуказанных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.

Обратите внимание: если в 3-НДФЛ отражен налог к уплате, он должен быть перечислен в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.

К декларации в качестве приложений прикладываются копии вышеуказанных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.

Читайте также:  Обучение работников: включение в расходы
Добавить комментарий