Как продать квартиру через банк

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника.

Продажа квартиры по ипотеке через Сбербанк

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Продажа по переуступке в ипотеку.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Узнайте о возможности получения бесплатного участка на Дальнем Востоке в нашей статье.

Что такое очередь на получение земли вы узнаете в нашем материале.

Звоните на телефон горячей линии 8 800 350-34-85.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег.

Как продать ипотечную квартиру банку: пошаговая инструкция

Если гражданин оформил ипотеку, но осознал, что производить расчет проблематично, недвижимость можно продать. С помощью вырученных средств удастся закрыть кредит. Однако граждане неохотно приобретают ипотечное жилье. Поэтому многие хозяева квартир задумываются о передаче залога кредитору. Однако не совсем понятно, удастся ли продать ипотечную недвижимость банку.

Финансовая организация самостоятельно заключит сделку.

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Читайте также:  Регистрация коллективного договора соглашения

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – Откроется в новой вкладке.”>нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте размер банковских ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за покупку трехкомнатной квартиры в Москве.

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям , которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов.

Минусы использования векселей:

  1. Услуги юриста или риелтора, которые будут курировать сделку, как и аренда банковской ячейки, платные.
  2. Если вексель валютный, с клиента взимается 1 % налога при обналичивании в иностранных дензнаках. А если сумма, на которую оформлена ценная бумага, превышает 10 000 долларов, банк должен проинформировать об этом налоговую инспекцию.

В случае срыва сделки покупатель может забрать свои средства, погасив вексель, но только в присутствии представителя юридического отдела банка и с его письменного разрешения.

Вексель имеет несколько уровней защиты подделка практически невозможна.

Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке

Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс.

  1. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов.
  2. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки.
  3. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку.
  4. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию.
  5. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла.

Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика.

Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры.

Продать через переоформление старой ипотеки.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

конкретный список всегда лучше уточнить в банке.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

Читайте также:  Регистрация ООО в налоговой инспекции: документы, сроки

1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

Читайте также:  Отделения Пенсионного Фонда Омская область

– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

– Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

– многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

– Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа либо вариант нотариальной доверенности.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь.

Как продать квартиру, если есть задолженность перед банком

Если заемщик не платил ипотечные платежи, и накопил приличную сумму долга, то банк может через суд отобрать эту квартиру у заемщика, либо продать ее самостоятельно, либо через посредников, либо обязать заемщика продать квартиру. Помимо этого есть еще ряд ситуаций, помимо накопленных долгов, при которых банк может отсудить себе квартиру. К ним относятся:

  • наличие задолженности по ипотечным платежам;
  • не соблюдение условий обращения с квартирой, оговоренных в ипотечном договоре;
  • порча квартиры, ухудшение ее товарного вида;
  • перепланировка, не согласованная с банком;
  • утрата имущества по вине заемщика;
  • передача квартиры третьим лицам.

Если заемщик готов продать квартиру за долги, тогда обычно дело решается вне суда. В данной ситуации собственнику выгоднее продавать квартиру либо самому, либо через агентства недвижимости, потому что в этом случае квартира будет продана по рыночной цене. Второй вариант, это если банк сам выкупит эту квартиру. В этой ситуации банк покупает квартиру где-то приблизительно за 70-80% от рыночной стоимости, то есть гораздо дешевле, чем, если бы собственник продавал ее сам. Третий вариант, продажа квартиры через суд. Применяется в основном тогда, когда заемщик отказывается гасить долги и отдавать квартиру банку. Это самый долгий, затратный путь и на торгах обычно дают самую меньшую из всех вариантов цену.

Второй вариант, это если банк сам выкупит эту квартиру.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки.

Добавить комментарий