Имеют право соседи по коммуналке сдавать квартиру?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности.

Правила проживания в коммуналке

Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.

Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.

Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.

Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.

Все, что нужно знать, чтобы сдать комнату в коммуналке. Правила и порядок процедуры

Вопрос сдачи комнаты в коммунальной квартире особенно актуален для мегаполисов, где аренда приносит хозяину жилплощади неплохой дополнительный доход.

При этом существует масса нюансов, которые должен знать как квартирант, так и арендодатель.

В статье рассказано о том, как подать объявление, чтобы найти квартирантов, каким образом оформить договор в соответствии с законом, какие юридические нюансы необходимо соблюсти и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-00-25 доб. 134 . Это быстро и бесплатно !

Дорогие читатели.

Правила съема и сдачи комнаты в коммуналке

Сдать помещение в доме коммунального типа не так просто, как стандартную жилплощадь, ведь тут необходимо учитывать мнения других жильцов.

На этот процесс уйдет гораздо больше времени, и, вероятно, комнату вообще не получится сдать, но если следовать определенной тактике, то можно добиться желаемого результата.

Реально ли сдать комнату в коммуналке?

Закон позволяет проводить подобные манипуляции. Согласно ст.209 ГК РФ, если жилплощадь приватизирована, то собственник волен распоряжаться ей как ему хочется. Другая ситуация – то, что нужно блюсти правила, а они отличаются от стандартной сдачи квартиры.

Стоит отметить, что в случае, когда 100% жилых комнат приватизированы, то обязательно нужно будет собрать подписи соседей на согласие сдачи заветных квадратов в аренду. В случае отказа можно обратиться в суд.

Если недвижимость не приватизирована, то потребуется добро от всех жильцов дома. Перед этим нужно заключить договор о поднайме в соответствующих органах.

Как сдавать приватизированную жилплощадь?

Тут дела обстоят гораздо проще, так как не нужно получать согласие от соседей и муниципалитета. Да и найти арендатора будет не сложно.

Стоит обратить внимание на места общего пользования – кухня, коридор, туалет и ванная комната. Все это необходимо согласовать с жильцами, ведь каждый желает жить в комфорте, поэтому важно учитывать потребности и мнения всех людей. В договоре также рекомендуется указать и то, допустимо ли приглашение гостей, если да, то в какое время и прочие нюансы.

Единственная сложность, с которой можно столкнуться при сдаче – площадь комнаты. Исходя из законодательства, на одного гражданина должно полагаться не менее 12 кв. метров. Если в подобное миниатюрное помещение заселить сразу двух людей, то соседи могут обратиться в суд.

Права собственника

В ситуации с приватизированным помещением и, когда человек является его владельцем, ему позволено совершать любые манипуляции с комнатой, которые не идут вразрез закону и интересам соседей.

Гражданин имеет право сдавать жилье по договору. Законом не предусмотрено, что в обязательном порядке необходимо достичь согласия соседей, поэтому это дело добровольное.

Как говорилось выше, количество жильцов не ограничено, но исходя из закона, под одного человека должно выделяться 12 кв. метров.

Владелец может приглашать гостей, но помнить, что в ночное время (с 23:00 до 07:00) нельзя шуметь. К данным нарушениям можно отнести:

  • громкую музыку, телевизор и прочие устройства;
  • крики и вопли людей;
  • использование пиротехники;
  • ремонтные работы, строительство;
  • звуки охранной сигнализации.

Договор аренды: как правильно составить

Договор в данном случае имеет некоторые нюансы, которые следует учесть. Первый из них заключается в том, что затрагиваются интересы не только клиента и владельца жилья, но и остальных собственников. Ввиду этого, огромную роль играет разрешение соседей на заселение в жилплощадь квартиранта.

После оформления договора арендатор может в полном объеме использовать места общего назначения.

Помимо подписей, которые необходимо ставить в самом договоре, потребуется прописать следующие моменты:

  • временной промежуток, когда арендатор будет возвращаться домой (если это требуется);
  • когда можно приводить гостей;
  • в какое время нельзя шуметь;
  • график уборки мест общего назначения.

И это далеко не все. В каждой жилплощади требования и правила проживания индивидуальные.

Помимо этого необходимо указать основную информацию:

  • ФИО и паспортные данные квартиросъемщика и владельца жилья;
  • сумма ежемесячного платежа и дата оплаты;
  • кто ответственен за выплату комуслуг и как это осуществляется;
  • разрешен или нет ремонт, если да, то на каких условиях;
  • опись имущества.

Детально указанные в договоре условия и данные позволят в будущем миновать целого ряда неприятностей и недопониманий.

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Встройте “Правду.Ру” в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Подпишитесь на наш канал в Яндекс.Дзен или в Яндекс.Чат

Добавьте “Правду.Ру” в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Как говорилось выше, количество жильцов не ограничено, но исходя из закона, под одного человека должно выделяться 12 кв.

Нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?

У меня есть в собственности одна комната в коммунальной трехкомнатной квартире. В двух других комнатах живут владельцы этих же комнат. Я планирую снимать однокомнатную квартиру в другом месте, а свою комнату в коммуналке сдавать в аренду. Уже нашла желающих снимать комнату. Другие совладельцы квартиры не особо желают, чтобы я приводила в квартиру чужих людей. Меня не очень интересует их мнение. Не собираюсь терять деньги из-за того, что кто-то не хочет делить территорию с другими. Они же знают, что являются собственниками не всей квартиры, а лишь одной комнаты. Надо ли мне получать согласие соседей, чтобы сдать в аренду свою комнату в коммуналке?

    права соседей, коммунальная квартира, соседи по коммуналке, сдача комнаты в коммунальной квартире, домофон, продажа комнаты, соседи
  • Поделиться

Ответы юристов ( 8 )

  • 127 ответов
  • 17 отзывов

Нет, такой обязанности у Вас нет.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ комната относится к жилым помещениям. Статья 288 Гражданского кодекса РФ закрепляет, что

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ –

“Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.”

Вот если бы у Вас с вашими соседями была долевая собственность или совместная на указанную трехкомнатную квартиру, тогда бы Вам необходимо было получать согласие других собственников в соответствии со статьями 247 и 253 все того же гражданского кодекса РФ.

Так что смело сдавайте свою комнату в аренду.

Вам не требуется согласие соседей так как законодательством РФ определено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ).

*ЖК РФ – Жилищный Кодекс РФ

  • 452 ответа
  • 145 отзывов

Здравствуйте!

Вы не должны получать согласие у остальных собственников комнат в коммунальной квартире, на сдачу Вами внаем, принадлежащей Вам комнаты.

Обоснование:

Согласно статье 209 Гражданского кодекса:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса:

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании
с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласие на сдачу внаем комнаты необходимо было бы получать, лишь в том случае, если бы она принадлежала на праве обшей собственности Вам и кому-либо еще. Учитывая тот факт, что указанная Вами комната, принадлежит именно Вам, разрешения на использование данного имущества, в том числе путем его сдачи в наем, Вам, не у кого получать не нужно.

С уважением, Алексей.

  • 10,0 рейтинг
  • 13008 отзывов эксперт

Добрый день.ОБязанность учета мнения других собственников жилого помещения учитывалось бы в том случае, если бы речь шла об общей (долевой или совместной собственности). ОБ этом говорит гл. 16 ГК РФ. Однако в Вашем случае речь не идет об общей собственности. Комната, как объект гражданского оборота находится в Вашей собственности (индивидуальной). Закон в данном случае не требует от Вас получать чье либо разрешение на сдачу комнаты в наем. Таким образом Вы реализуете свое право как собственника на пользование своей собственностью. Единственно что Вам могут сделать Ваши соседи- это подложить свинью в виде сообщения в налоговую о сдаче Вами жилья. Но эти проблемы тоже не фатальны и при грамотном подходе легко решаются.

  • 7,1 рейтинг
  • 988 отзывов

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Читайте также:  Исковое заявление по месту жительства истца

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.
Это подтверждается соответствующей судебной практикой:
– Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
– Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
– Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.
Больше исключений нет.
Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

В силу положений ст.

Проверено ЦИАН

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников.

  • Официальный рейтинг адвокатов и фирм по юридическому сопровождению сделки купли продажи квартиры
  • Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме
  • ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества
  • Как законно установить тамбурные двери на лестничной площадке?
  • Порядок признания жилья аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу
  • Условия для приватизации придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов
  • Сроки устранения аварий ЖКХ: нормативы для неисправностей, аварий, поломок

Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела.

Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Можно ли курить

В соответствии с новыми законами, курить без ограничений в коммунальной квартире можно лишь в своей комнате. А остальные помещения (например, туалет, балкон) относятся к местам общего пользования. А федеральный закон №15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дамы и последствий потребления табака» курение в общественных местах запрещает.

Чтобы избежать конфликтов, лучше обговорить с соседями, где можно будет курить. Хороший вариант – это установить хорошую новую вытяжную вентиляцию. Тогда дым никому не будет мешать. Особенно если курильщиков несколько.

Чтобы избежать конфликтов, лучше обговорить с соседями, где можно будет курить.

Важная для будущих жильцов информация


Будущих жильцов необходимо сразу же ознакомить с правилами проживания на территории того или иного объекта. От этого будет зависеть то, как себя поведут соседи. Отдельного разъяснения требует время, когда можно пользоваться ванной, санузлом. Если это необходимо, соответствующая информация вносится в документ. Первое время владельцу рекомендуется самостоятельно следить за оплатой по аренде и коммунальным счетам, исполнением договора в целом. Это делается после того, как сдать комнату в коммунальной квартире удалось.

Кроме того, существуют нормативы по проживанию на территории коммунальных квартир, за регулирование которых отвечают определённые законодательные акты.

Если это необходимо, соответствующая информация вносится в документ.

Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

В 2020 году в больших городах всё также актуальна аренда комнаты в коммунальной квартире.

Однако в этом вопросе имеется ряд нюансов, которые нужно знать и арендодателю, и потенциальному квартиранту.

Что надо знать при сдаче внаём комнаты в коммуналке? Необходимо ли на это согласие собственников других комнат? Итак, далее о том — как законно сдать комнату в коммуналке.

Комната в коммунальной квартире это жилое помещение и самостоятельный объект права собственности ст.

Сдать комнату – без согласия соседей. Остальное – незаконно?

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал. Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната — имею право сдать!

— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ). Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону. То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить.

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Читайте также:  Рабочее время совместителей

— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Споры за кусок туалета

— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают.

— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое. А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты. Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом. Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам.

— Да. И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

— Именно так. Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

— Да. Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

— Будет ли пересматриваться это определение?

— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г. по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке.

Как сделать все официально?


Чтобы защитить себя от порчи имущества, несвоевременной оплаты и других неприятностей, необходимо составьте договор аренды жилья.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре, согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нередко владельцы комнат пытаются сдать жилплощадь в обход закона. Учитывая, что налогообложение происходит за годовой период, собственники заключают с квартиросъемщиками контракт на одиннадцать месяцев, а по истечении времени подписывают новый договор. Однако сокрытие дополнительных доходов без уплаты налогов ведет за собой уголовную или административную ответственность (в зависимости от того, сколько налогов было не уплачено).

Уголовная ответственность наступает достаточно редко, поскольку в этом случае собственник должен получить за три года прибыль в размере нескольких миллионов рублей. Для таких нарушителей предусмотрены штрафы до 300 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы.

Административная ответственность влечет за собой штраф в размере двадцати процентов от суммы задолженности.

Чтобы избежать карательных мер, нужно регулярно платить налог с прибыли, получаемый от сдачи квартиры. Её размер составляет 13% от суммы, полученной за 12 месяцев. Каждый год собственнику необходимо до 30 апреля сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать налог до 15 июля.

Заключая договор на двенадцать и более месяцев, документ нужно зарегистрировать в Росреестре , согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ.

Нужно ли согласие соседей при сдаче комнаты в коммуналке?

Дело в том, что если мой жилец пользуется туалетом, находящимся в общей долевой, то это не значит что он им распоряжается

246 статья ограничивает распоряжение, но не пользование. Вот если в договоре аренды написано что собственник комнаты сдал жильцу , еще и общую совместную собственность, тогда это нарушение, потому что один из собственников распорядился общей собственностью без согласия других собственников.
А пользоваться этой долевой собственностью проживающему на законных основаниях в квартире никто не запрещал
Если же распространять распоряжение на пользование, то каждый собственник, а тем паче его родственники , обязаны каждый раз спрашивать разрешения пойти пописать у остальных собственников Ведь “распоряжение” – только по общему соглашению собственников, а если соглашения нет , то и какать по собственному желанию – нини

Доводить до абсурда (про по-какать) не нужно. Хотя и бывают случаи, что и порядок пользования уборными в коммуналках устанавливается судом. Спрашивают как по закону.

ст.247 ГК п.1
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, по закону сдавать можно лишь при согласии сособственника, либо при наличии решения суда о разрешении сдачи (что нереально).

Поскольку все места общего пользования в долевой собственности.

Если Ваш постоялец входить и выходить через окно будет, не выходя в коридор, тогда пожалуйста.

Непонятно на каком основании вы отказываете в пользовании местами общего пользования без согласия сособственников арендатору, но разрешаете самим сособственникам?

если я владею комнатой в коммуналке, то исходя из приведенной вами трактовки статьи ГК, прочие сособственники без согласования со мной тоже не могут входить через дверь, пользоваться туалетом, ванной и кухней

во первых, простой любезностью по отношению к оппонентам, с вашей стороны было бы нажимать “ответить” вместо “написать новое сообщение на эту тему”, логическая цепочка хоть немного сохранялась бы.

во вторых, в силу какого закона они имеют право пользования и владения? Вы сами цитировали гк – там написано что распоряжение только по согласованию всех собственников, для самих собственников нет никакого исключения.

в силу какого закона правом пользования и владения обладают их прописанные родственники, а также приходящие к ним гости?

Читайте также:  Чем отличается собственность от приватизации

на основании какого закона мой сосед может пригласить к себе мастера по ремонту холодильников без согласования со мной, а мой жилец должен влезать в окно, поскольку не имеет права якобы пользоваться общей долевой собственностью?

Вы выдергиваете из разных статей только то, что вам выгодно
Если цитируете 247 статью, где написано что распоряжение долевой собственности только по согласованию с другими собственниками, то надо понимать что и другой собственник может пользоваться только по согласованию с другими , и ЖК никак это изменить или исправить не может.

Кроме того, ваши аргументы разбиваются о 36 статью ЖК, которая делает общие помещения в многоквартирном доме также долевой собственностью. Тем не менее вам не приходит в голову утверждать, что квартиру нельзя сдать без согласия остальных собственников квартир, ведь арендатор пользуется лестничными клетками, лифтами и прочим, что является долевой собственностью

Почему вы выдергиваете когда вам выгодно 41 статью и забываете о неудобной 36-й?

Собственнику принадлежит право владения и пользования имуществом (в т.ч. и общей долевой собственностью) (ст.209 ГК)
==================
которое он может реализовать только по согласованию с другими собственниками (ст.247 ГК)

“днако передать в аренду он может только вещь, но не долю в праве на вещь (ст.607 ГК).”
====================
А вот безвозмездно он может распорядиться своим имуществом, возмездно сдав комнату, и дав безвозмездную доверенность на пользование от имени собственника общей собственностью

” силу этого собственник в любом случае имеет право пользования общей собственностью”
=================================
В силу “чего этого”? Вы передергиваете грубо и недвусмысленно.
209 статья дает право пользоваться и распоряжаться, 247 статье оговаривает что в долевой собственности это право дается по согласованию с другими собственниками.
Вы про это “забываете”, вам это невыгодно

“при этом в законе не написано, что до установления порядка, собственники не могут пользовать принадлежащим им имуществом”
=================================
там не написано и то, что до установления порядка, собственники не могут разрешить иным своим доверенным лицам пользоваться принадлежащим им имуществом
Там вообще много чего не написано

Вы мне скажите, отдельные квартиры можно сдавать?

Я тоже за мирный. Закрыть глаза можно на неудобства. Но реально платить деньги годами достало!
Мосэнерго может отключить ВСЮ коммуналку за неуплату? Счетчик один, ответственная я. Сосед денег за свой расход не дает. Не хочу оказаться должником и, например, не вылететь в отпуск через границу.
Вот когда в квартире проживало 15 соседей, все было тихо-мирно-чисто, а тут.

А если такой вариант. Сдать свои комнаты и пусть там сами воюют за место под солнцем? Мне жильцов тогда придется временно регистрировать во избежание встреч с участковым?

вы изящно ушли в сторону от ответа.
вопрос прост, если вспоминать про 41 статью с коммуналкой, надо и 36 статью вспомнить с МКД, и доказывать на форуме, что в МКД квартиру нельзя сдавать без согласия всех собственников квартир в доме, ибо аргументация на 100% совпадает с той, которую вы применяете, доказывая что без согласия соседей нельзя сдавать комнату в коммуналке.

А если плюя на 36 статью можно сдавать квартиры, то можно плюя на 41-ю сдавать комнаты в коммуналках, никакой разницы нет

Только я радовалась, что для сдачи комнаты в коммунальной квартире согласие соседей не нужно, как наткнулась на ответ юриста (ответ был дан буквально на днях) на юридическом форуме, что согласие соседей должно быть. Прокомментируйте, пожалуйста, ведь на полном серьёзе, да и мне в своё время юрист говорил, что согласие нужно. Ниже приведу цитату его ответа, где он не прав?

Цитирую: «При осуществлении своих прав (ч.1,2 ст. 30 и ст.41-43 ЖК РФ), собственник дожен учитывать мнение соседей (ч.4 ст.30 ЖК РФ). Исходя из того, что более конкретно порядок и условия предоставления собственником своего жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, «во владение и (или) в пользование» (в аренду, наем, безвозмездное пользование) другим лицам ст. 30 ЖК РФ не установлен, в таких случаях ст. 7 ЖК РФ предусматривает возможность применения аналогии закона. Согласно этой статье, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Исходя из названной нормы, смотрим ст. 76 ЖК РФ, которая определяет порядок вселения поднанимателей в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и ст. 80 ЖК РФ, регулирующей порядок вселения в указанное помещение временных жильцов.
В соответствии с ч. 1 ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение вподнаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 50 ЖК РФ является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. м общей площади жилья на 1 гражданина.
Кроме того, в ч. 2 ст. 76 ЖК РФ специально оговорено, что для передачи вподнаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Что касается временных жильцов, вселяемых безвозмездно, то порядок их вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, аналогичен порядку вселения поднанимателей. Отличие заключается лишь в сроке проживания – для временных жильцов он ограничен 6 месяцами.
Таким образом, если соседом-собственником не получено согласие соседей на вселение квартирантов и после их вселения жилая площадь его комнаты стала меньше нормы предоставления на одного человека (включая самого собственника), установленную органом местного самоуправления (например, городской думой, администрацией района), налицо грубое нарушение требований закона и, как следствие, – нарушение прав и законных интересов соседей, ухудшение жилищных условий проживания в коммунальной квартире при столь плотном заселении.
Игнорирование собственником, действительно имеющим право вселить на свою жилую площадь нанимателя, установленного законом порядка его вселения ведет к самоуправству (ч.1 ст.330 УК РФ). Самоуправство может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности. Последнее происходит, когда нарушитель, осуществляя свое право, уверен в том, что действует законно и правом»

7 ЖК РФ предусматривает возможность применения аналогии закона.

Нужно ли согласие соседей на сдачу комнаты в коммуналке?

Тогда, согласно договору, наниматель получает те же права, что имел собственник комнаты в коммунальной квартире, которые распространяются также на места общего пользования туалет, ванная или кухня.

Могут ли соседи по коммуналке запретить сдать комнату в аренду

  • Могут ли соседи по коммуналке запретить сдать комнату в аренду
  • Как можно сдать комнату в коммунальной квартире
  • Как избавиться от квартирантов

В 2016 году был предложен законопроект, в соответствии с которым процедура сдачи квартиры в коммуналке могла усложниться. Предлагалось основное требование – наличие разрешения от сожителей, которые также проживают на территории квартиры.

Важный нюанс – сожителями считаются собственники, которые имеют право на долю в квартире. Если люди, не обладающие таким правом, изъявляют свой голос против сдачи площади, это не играет роли. Впрочем, законопроект поддержан не был, поэтому ничего в юридической практике относительно сдачи жилплощади в коммунальной квартире не изменилось.

Сегодня каждый гражданин в Российской Федерации, который хочет сдать жилье в аренду другим людям, имеет на это право. Важное условие – наличие права собственности на комнату. Если речь идет о долевом или совместном владении, то письменное согласие и разрешение требуется от лиц, с которыми оформлено владение долей.

Иногда сосед или соседка берут к себе гостя, который поселяется на постоянной или временной основе. Он ведет себя неподобающе или каким-то другим образом мешает проживать другим людям. В таком случае жильцы остальных комнат не могут запрещать гостю останавливаться на территории соседней комнаты. Такова позиция законодателя.

Если человек или несколько лиц включают громкую музыку в ночное время, кричат, ругаются, скандалят, рекомендуется вызывать полицию. При стабильном разногласии на почве неадекватного поведения арендаторов другой комнаты можно подать в суд.

Что еще можно сделать, если арендатор имеет право жить на территории квартиры, но он каким-то образом мешает созданию, обеспечению и поддержанию нормальных условий? Начните с проверки. Возможно, лицо, которое владеет долей в квартире, приобретало недвижимость в кредит. Если договор кредитования не закрыт, любые сделки с недвижимостью считаются незаконными без согласия банка.

Банки редко выдают кредиты на долю во вторичном жилье, а если оно еще и сдается в аренду, это может вызвать некоторые сложности. Банку не нужно, чтобы недвижимость была повреждена или без согласия кредитора стала предметом для заработка. В таком случае надо пробовать жаловаться.

Если этот вариант не подходит, предлагается выяснить, платит ли арендатор деньги. Заключен ли договор между владельцем комнаты в коммунале и жильцом. Если нет, нужно написать заявление. Незаконное проживание сопровождается неуплатой налога, поэтому ситуация подлежит контролю со стороны уполномоченных органов. Обратиться можно в полицию, в налоговую инспекцию.

Проблема часто состоит в том, что пользование общими вещами или мебелью, которая находится на территории квартиры, осуществляется чужими людьми. В прихожей можно ставить большой шкаф, к нему будут получать доступ все. Аналогично этому примеру можно назвать и другие. Так, техника на кухне, посуда и прочее не могут браться посторонними людьми. Обращаться с такими проблемами практически некуда. К сожалению, нельзя написать заявление, что у владельцев одной комнаты есть догадки, что владельцы другой что-то чужое брали и использовали. В таком случае приходится договариваться.

Противостоять соседям можно так: порядок пользования общим жильем, то есть коридором, мебелью на территории кухни, ванной, могут только те люди, которые имеют право собственности на одну из комнат. Если это арендаторы, то они имеют законное право по договору аренды проживать на территории той комнаты, которую взяли в аренду. То есть, буквально говоря, ходить по коридору законного права они не получают, как и пользоваться душем. Решать этот вопрос приходится через суд.

Угрожать, самостоятельно выгонять кого-то, запирать в коммуналке других жильцов нельзя.

Определять право быть, находиться, снимать может судебный орган, включая верховный.

Также стоит напомнить, что пускать временно и без регистрации на территорию квартиры владелец комнаты может других людей без согласия остальных собственников и жильцов.

Как избавиться от квартирантов.

Добавить комментарий