Как выкупить последнюю комнату в коммуналке?

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента). Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

В случае отказа можно обратиться в суд.

Выкуп последней комнаты у государства

Если последняя комната в коммуналке является собственностью муниципалитета, то решить вопрос будет более проблематично, ведь договорится с государственными службами можно только в случае соблюдения норм действующего законодательства.

Какие документы необходимо подготовить?

  • Заявление с указанием своего намерения выкупить последнюю комнату из муниципальной собственности;
  • План на жилплощадь;
  • Единый жилищный ордер;
  • Расчеты специалистов БТИ, которые определят продажную стоимость квадратных метров.

Собранный пакет документов следует отнести в государственную структуру, занимающуюся жилищными вопросами в городе. Окончательный вердикт по вашему обращению вынесет спецкомиссия, которая периодически собирается для рассмотрения заявлений и прошений граждан.

Как только комиссия одобрит передачу комнаты в частную собственность, с новым собственником будет заключен договор купли-продажи. После этого останется пройти процедуру регистрации. Это завершающий этап сделки, подтверждающий, что она состоялась.

В таком случае можно приобрести жилплощадь в ипотеку.

Шаг 2. Пройдите проверку

Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.

Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.

Необходимые документы

Чтобы получить субсидию, нужно обратиться в жилищный отдел по району. На официальном сайте и стенде организации размещена вся требуемая информация. Конкретную информацию по вашей квартире можно уточнить у курирующего специалиста.

В первую очередь заполняется заявление. В нем излагается просьба, указываются паспортные данные и подробно описывается объект недвижимости. Важно перечислить льготы на выкуп и имеющиеся приоритетные права. Администрация рассмотрит заявление в течение месяца. В течение этого срока необходимо предоставить следующие дополнительные документы:

  • Справка из БТИ на выкупаемую комнату;
  • Выписку из домовой книги, подтверждающую регистрацию заявителя в квартире;
  • Документы, подтверждающие льготную категорию заявителя;
  • Документы о составе семьи, включая свидетельства о рождении детей и паспорта взрослых членов семьи;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Во время подачи документов сообщается дата, когда можно забрать готовое решение. Если заявителей несколько, комнату предоставят тому, кто находится в более стесненных условиях.

На следующем этапе проводится оценка представленных документов и рассматриваемого объекта недвижимости. Готовится итоговый документ с указанием цены и оформляется договор купли-продажи. Выкуп вносится в течение 3 месяцев.

В результате, комнату можно выкупить и у соседа, и у государства.

Условия выкупа

Также стоит отметить, что властями могут быть поставлены и другие условия:

  • своевременная оплата коммунальных услуг и уход за жильем;
  • целесообразное и безопасное использование имущества. Как само имущество, так и комната должны поддерживаться в хорошем состоянии и использоваться в первую очередь в качестве жилья.

Если эти условия соблюдались до желания покупки жилплощади, и будут соблюдаться в дальнейшем, то никаких проблем с покупкой комнаты возникнуть не должно.

Как приватизировать комнату в общежитии? Смотрите по ссылке.

Образец справки-разрешения на выкуп комнаты.

Следующий этап, который нужно выполнить, так это написание заявления.

Главным этапом при покупке комнаты в коммунальной квартире, есть составление заявления.

Некоторые нюансы сделки

В первую очередь выкупить ту или иную комнату могут соседи по недвижимости. Это либо выкуп у собственника, либо у государства. В начальной ситуации часто происходит процедура, которая подразумевает под собой покупку доли, находящуюся в совместном использовании. При продаже нужно уведомить всех членов сделки и заключить договор с кем-либо из них. После получения денежных средств от продавца продавцом и всех документов, покупатель становится новым владельцем.

Если говорить о выкупе у государства, то он может быть осуществлён только в той ситуации, когда квартира находится в собственности муниципалитета. Все проживающие граждане будут снимать комнату по соглашению найма жилплощади. Орган может противодействовать такой сделке, потому что у него появится настоящая возможность подселить дополнительную семью, решив проблему нехватки площади. Сделка помогает обеспечивать жилой площадью нового собственника, когда он нуждается в улучшении проживания.

Он займет около двух месяцев, а после этого уже запустится процедура продажи.

Кто имеет право на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире

Иногда соседи, желающие приобрести последнюю комнату, сталкиваются с противодействием муниципалитета – владельца недвижимости, так как по нормам жилищного законодательства, приоритетное право вселения в данную недвижимость принадлежит многочисленным категориям льготников. Это малообеспеченные слои или же семьи, стоящие в очереди на улучшении условий жизни. Также при муниципалитетах существуют списки очередников на недорогое жилье, и если соседи не относятся к какой-либо из льготных категорий, то шансы на приобретение этой доли у них минимальны.

Также при муниципалитетах существуют списки очередников на недорогое жилье, и если соседи не относятся к какой-либо из льготных категорий, то шансы на приобретение этой доли у них минимальны.

Выкуп жилых помещений государственного жилищного фонда

Продажа жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27 (ред. от 15.11.2017).

О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда нам рассказала начальник отдела продаж жилых помещений СПб ГБУ «Горжилобмен» Светлана Анатольевна Сухова.

Вопрос: Светлана Анатольевна, что подразумевает понятие «государственный жилищный фонд»?

Ответ: Государственный жилищный фонд это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Санкт-Петербургу.

Вопрос: Каким образом формируется данный жилищный фонд?

Ответ: Государственный жилищный фонд в виде комнат в коммунальных квартирах формируется путем освобождения в связи со сменой гражданами места жительства. Это может быть связано с предоставлением жилых помещений в рамках городского содействия очередникам, со смертью граждан, проживающих в комнатах по договорам социального найма, а также выборочным имуществом.

Вопрос: Приобрести у города можно только комнаты в коммунальных квартирах?

Ответ: Нет, в рамках данной услуги, продаже подлежат:
– освободившиеся комнаты в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире;
– квартиры, занимаемые гражданами по договорам коммерческого найма;
– свободные квартиры. Эти квартиры могут быть проданы гражданам, имеющим официально признанные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения (граждане, имеющие государственные награды, почетные звания и т.д.).

Вопрос: Сколько всего заключено договоров купли-продажи в рамках государственной услуги?

Ответ: С момента предоставления услуги по продаже жилых помещений государственного жилищного фонда заключено 4 534 договора купли-продажи.

Стоит отметить, что данная государственная услуга предоставляется с 2006 года, Оператором услуги является СПб ГБУ «Горжилобмен».

В 2017 году от граждан поступило 714 заявлений о предоставлении государственной услуги по продаже жилых помещений. По договорам купли-продажи было продано 450 жилых помещений, в том числе в результате продажи свободных комнат в коммунальных квартирах стали отдельными 158 коммунальных квартир.

Вопрос: Каков порядок выкупа жилого помещения государственного жилищного фонда?

Ответ: Для начала гражданину необходимо обратиться с заявлением о предоставлении услуги и пакетом документов в МФЦ или к Оператору услуги (далее – СПб ГБУ «Горжилобмен»). После поступления документов в СПб ГБУ «Горжилобмен» специалисты профильного отдела проверяют их и далее, сформированный пакет документов направляется в Жилищный комитет для рассмотрения на жилищной комиссии. В случае принятия положительного решения, Жилищным комитетом издается распоряжение о продаже гражданину жилого помещения. Если решение отрицательное, то гражданину направляется мотивированный отказ.

После принятия Жилищным комитетом положительного решения, СПб ГБУ «Горжилобмен» обеспечивает проведение рыночной стоимости жилого помещения, направляет гражданину уведомление о стоимости этого жилого помещения с предложением заключить в течение месяца договор купли-продажи. В случае не заключения договора купли-продажи в указанный срок решение Жилищного комитета отменяется, администрация района уведомляется о не заключении договора.

Вопрос: Светлана Анатольевна, как рассчитывается стоимость выкупа? Кто оценивает стоимость выкупаемого жилого помещения?

Продажа жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости. Рыночная стоимость определяется независимым оценщиком после принятия положительного решения Жилищным комитетом о продаже жилого помещения.

Если гражданин состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то к рыночной стоимости дополнительно применяется понижающий коэффициент в размере от 0,6 до 0,3, в зависимости от даты постановки на учет:

  • до 5 лет – 0,6;
  • от 5 до 10 – 0,5;
  • от 10 до 15 – 0,4;
  • более 15- 0,3.

В случае если гражданин занимает жилое помещение по договору коммерческого найма, то при выкупе данного помещения применяется понижающий коэффициент 0,6.

Читайте также:  Учет товаровПростая бухгалтерия

При продаже квартиры гражданам, имеющим официальные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом, применяется понижающий коэффициент 0,4 к рыночной стоимости на 33 кв. м.

Вопрос: На каком этапе выкупаемое у города жилье может быть оформлено в собственность?

Ответ: После оплаты гражданином первого взноса жилое помещение оформляется в его собственность и находится в залоге у Санкт-Петербурга до полного погашения стоимости жилого помещения.

Стоит отметить, что продажа жилого помещения предусматривает приобретение гражданином данного жилого помещения как с рассрочкой платежа, так и без рассрочки платежа. При продаже жилого помещения без рассрочки платежа, оплата жилого помещения производиться до подписания договора купли-продажи. После подписания договора жилое помещение оформляется в собственность гражданина.

Вопрос: На каких условиях предоставляется рассрочка платежа при выкупе жилого помещения?

Ответ: Продажа гражданам жилых помещений целевым назначением с рассрочкой платежа осуществляется с 2011 года платежа на основании их заявления о предоставлении рассрочки, на следующих условиях:

  • срок рассрочки – не более 5 лет;
  • первый взнос не менее 30%
  • ежемесячно оплачивать проценты на остаток стоимости жилого помещения по ключевой ставке Центрального банка РФ. Ключевая ставка фиксируется на дату заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа;
  • возможность досрочного погашения остатка стоимости жилого помещения;
  • обязательным является и ежегодное страхование жилого помещения.

Вопрос: Могут ли граждане привлекать ипотечный кредит для выкупа комнаты?

Ответ: По закону это возможно, в этом случае сделка зависит от положительного решения со стороны банка.

Вопрос: В каких случаях гражданам может быть отказано в выкупе?

Ответ: В предоставлении услуги может быть отказано, например, в случаях:
– если гражданин не проживал в коммунальной квартире на момент освобождения одной из комнат;
– если обеспеченность на 1 члена семьи более нормы предоставления (18 кв. м и более общей площади);
– если несколько претендентов на комнату и условия проживания у одних граждан хуже, чем у других.

Решение принимается на жилищной комиссии в Жилищном комитете, учитывая все обстоятельства.

В случае превышения количества жилых помещений, предусмотренных жилищным планом на текущий год для продажи гражданам.

Вопрос: Куда необходимо обращаться для консультаций и подачи документов для выкупа жилых помещений государственного жилищного фонда?

Ответ: Получить подробную консультацию об услуге можно в отделе продаж СПб ГБУ «Горжилобмен» по адресу: ул. Бронницкая, д. 32, этаж 3, каб. 313. Часы приема граждан: понедельник, среда, пятница с 10:00 до 13:00, вторник, четверг с 14:00 до 17:00.

Для подачи заявления о предоставлении государственной услуги по продаже жилых помещений и пакета документов необходимо обращаться в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в СПб ГБУ «Горжилобмен».

Эти квартиры могут быть проданы гражданам, имеющим официально признанные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения граждане, имеющие государственные награды, почетные звания и т.

5 ситуаций, когда выгодно купить комнату в коммуналке

За много лет жильцы привыкли готовить по норам , поэтому на кухне никогда не было много народа.

Выкупаю последнюю комнату в коммуналке по субсидии, нужен совет опытных!

На неделе получила номер в общей очереди жилья. Теперь надо идти писать заявление с соседом на расселение коммунальной квартиры, чтобы дали субсидию именно на выкуп комнаты у него. Что делать дальше, не знаю, хочется по уму и быстрее уже решить вопрос, от услуг риелторов отказалась, так как они через чур много хотят. Хочу сама ездить, в очередях стоять и бесплатно все оформить, ну не считая расходов на нотариусов.
Вообщем, первый вопрос:Кто-нибудь может написать пошагово, что делать дальше?
На очередь поставили меня и двух моих детей, муж документы подавал с нами, но на него субсидию не дали, так как меньше 10 лет проживает в городе. Вопрос второй: Может ли он в случае развода претендовать на долю в квартире, прописывать кого либо без моего согласия и жить в данной квартире? Считается ли квартира совместно нажитым имуществом, если совместно покупалась только комната и то по субсидии?

Осподи все в кучу наваляли.

Если хотите ответов, нужно не так сумбурно писать .
Город?
Что за очередь (военная , муниципальная) ?
Ваш статус (военные, малоимущие, многодетные)?
Что вы имеет введу под субсидией? Льготная ипотека для малоимущих ?

По вопросу комнато -квартиры могу пояснить сразу.
То что вы выкупите вторую комнату в коммуналке, это еще не делает данную жил площадь “квартирой”. Она у вас так и будет именно “коммунальной квартирой” (хоть в ней десять комнат и каждая допустим уже выкуплена Сидоровым А.В.) , пока вы сами не инициируйте процедуру объединения коммунальных комнат в одну квартиру.

Если хотите ответов, нужно не так сумбурно писать . Город?Что за очередь (военная , муниципальная) ?Ваш статус (военные, малоимущие, многодетные)? Что вы имеет введу под субсидией? Льготная ипотека для малоимущих ?

Санкт-Петербург
Мы признаны нуждающимися в расширении жилплощади, так как мы живем в коммуналке и сосед готов продать нам комнату, то проходим по программе расселения коммунальных квартир, а там есть вариант выкупа последней комнаты в коммуналке и мы проходим по этой программе вне очереди! Т.е +100500 лет ждать не надо, когда дойдет очередь! Ипотеки тут никакой нет, бюджетом предусмотрены деньги на это.

Далее о притязаниях со стороны мужа.
Тут нужно смотреть
Где муж прописан, когда прописался, статус этой жил площади, где он прописан, на момент его прописки (муниципалка, собственность служебка) ?
Кто собственник той жил площади где он прописан?
Если это площадь приватизировалась , то числился ли на тот момент муж в прописанных , писал ли он у нотариуса отказ от участия в приватизации на данную площадь.

Если комнаты останутся комнатами (без объедения в квартиру ) то муж содет претендовать только на ту комнату в приватизации которой он участвовал (даже если он участвовал лишь как отказник от участия в приватизации).
Если комнаты будут переведены в статус “квартира” то это будет совместно нажитое и муж будет претендовать на всю квартиру (но тут тоже есть свои нюансы, нужно рассматривать конкретно ваш случай )

Санкт-Петербург
Мы признаны нуждающимися в расширении жилплощади, так как мы живем в коммуналке и сосед готов продать нам комнату, то проходим по программе расселения коммунальных квартир, а там есть вариант выкупа последней комнаты в коммуналке и мы проходим по этой программе вне очереди! Т.е +100500 лет ждать не надо, когда дойдет очередь! Ипотеки тут никакой нет, бюджетом предусмотрены деньги на это.

Вы понимаете и объясняете это обывательски и поверхностно (из за чего уменьшаете шансы объяснить вам все от и до) . Называйте вещи не просто, как вы это понимаете , а именно точно так как это указано в бумагах ,
Я правильно понимаю что вы стояли в очереди на улучшение жил условий (с какого года? Если в отношении мужа применили современный закон о 10 года, значит вы не так давно в этой очереди? Правильно? )
Так как вы были в этой очереди , вы решили улучшить свои жил условий с помощью одной из гос. программ, а именно программой по расселению коммуналок ? Верно?
Далее самый основной вопрос кто конкретно (какой отдел какая гос структура, предлагает вам субсидию? И на каких условиях?)
Отдел соц защиты , в виде разовой сумму соц помощи , на безвозмездной основе? Департамент жилищного обеспечения в виде кредита/ипотеки под льготный процент?

Есть еще вариант что жил департамент , отдает вам ту комнату , а соседа отселяет в квартиру. Но тогда тут не совсем правильно говорит о субсидии.
В каком статусе комната соседа (собственность или муниципалку) ?
В очереди на улучшения жил условий я так понимают стоит мама+ дети?

Вы пишите на мужа субсидию не дали . Но это как бэ втрой эта . А первый то это постановка в очередь. Муж стоял /стоит в очереди (а потом его “пересмотрели” и исключили?

да не согласится ваш сосед продавать. ему надо будет комнату продать по гос. цене, как ее оценят в жилищном отделе. а это гроши – пару сотен тысяч рублей за маленькую комнатушку. он не пойдет на такие условия 🙂 короче комната переходит к гос, а вы ее выкупаете. а не непосредственно у этого мужика. у вас же кв. коммуналка, т.е. государственная, не приватизированная. понятно?

Вы понимаете и объясняете это обывательски и поверхностно (из за чего уменьшаете шансы объяснить вам все от и до) . Называйте вещи не просто, как вы это понимаете , а именно точно так как это указано в бумагах , Я правильно понимаю что вы стояли в очереди на улучшение жил условий (с какого года? Если в отношении мужа применили современный закон о 10 года, значит вы не так давно в этой очереди? Правильно? ) Так как вы были в этой очереди , вы решили улучшить свои жил условий с помощью одной из гос. программ, а именно программой по расселению коммуналок ? Верно? Далее самый основной вопрос кто конкретно (какой отдел какая гос структура, предлагает вам субсидию? И на каких условиях?) Отдел соц защиты , в виде разовой сумму соц помощи , на безвозмездной основе? Департамент жилищного обеспечения в виде кредита/ипотеки под льготный процент?

Читайте также:  Сопровождение сделок в Омске

Нас только на той неделе поставили на очередь по улучшению жил. Условий
С соседом, который продает свою приватизированную комнату, будем писать заявление, чтобы встать на очередь по расселению коммунальных квартир
На очередь по улучшению жил. условий мы подавали документы все(муж, я, дети), поставили на очередь только меня с детьми.
Субсидия без всяких оценок безвозмездная по 304 тыс на человека.
На очередь нас ставила администрация нашего района.

да не согласится ваш сосед продавать. ему надо будет комнату продать по гос. цене, как ее оценят в жилищном отделе. а это гроши – пару сотен тысяч рублей за маленькую комнатушку. он не пойдет на такие условия 🙂 короче комната переходит к гос, а вы ее выкупаете. а не непосредственно у этого мужика. у вас же кв. коммуналка, т.е. государственная, не приватизированная. понятно?

Ерунду какую-то несете! Я выкупаю приватизированную комнату по согласованной с соседом цене с привлечением субсидии и собственных средств! Никто ничего оценивать не будет!

Теперь все понятно, более менее.
Странно только одно , если вас уже и в очередь взяли и даже определили субсидию (надеюсь это не ваши догадки , а конкретно озвученная вам информация или даже оформленная на бумаге?), при чем тут программа расселение коммуналок , тееем более если комната соседа приватизирована. Тут вырисовывается только то , что сосед просто , как частное лицо продает комнату , а ее покупатели это субсидированные очередники (т.е. вы)
С вашей позиции это выглядит так – вы семья очередников , получившая субсидию, можете на эти деньги как угодно улучшить свои условия (купить квартиру хоть где), но вы приняли решения выкупить именно комнату соседа .
А так как комната у него приватиз , сосед просто продает вам комнату (без всяких там участий в расселении) просто платите вы ему не из своего кармана , а с помощью субсидии (эти средства ему скорее всего будут перечисляться из “кармана” администрации) .
Иначе , если вы затащите соседа в программу расселения (что правда врядли потому что комната ПРИВАТИЗИРОВАННАЯ) , но если вдруг – то выйдет , как описанно в посте 9 , потому что порядок действий там несколько иной, чем когда просто очередники (как вы) покупают себе жил площадь у частных лиц.
Потому что стоит вам стать участниками расселения коммуналок, администрация должна будет выполнить обязательства не только перед вами (вам то она уже дала субсидию) но и перед соседом (предоставить ему жилье в другом месте либо возможность покупки жилья по льготным условиям и т.п. условия )
Имеются конечно нюансы: как то является ли это комната для соседа единственным жильем, или у него еще что то есть , является ли сосед также очередником, малоимущим и т.д.

Никто ничего оценивать не будет.

Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.

Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.

Предложение комнат в Москве

Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.

Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.

«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».

Кто покупает жилье в коммуналках

Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.

«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».

Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).

По какой цене можно купить комнату

Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.

Стоимость комнат в Москве​

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

Читайте также:  Как ускорить бракоразводный процесс?

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти.

Выкуп комнаты у собственника комнаты

Этот вариант кажется более простым, только при условии, если такая комната находится в собственности жильцов коммунальной квартиры. В этом случае заключается стандартный договор купли-продажи и осуществляется расчет. Однако, не стоит забывать и о том, что самой процедуре выкупа должна предшествовать несложная процедура уведомления всех соседей и предоставление им законного права на первоочередной выкуп этого помещения. Выкуп последней комнаты без соблюдения такого условия может послужить поводом для оспаривания сделки, а в последующем и вовсе может быть признан недействительным.

На практике вышеупомянутое уведомление в адрес соседей должно быть нотариально оформлено и передано им под расписку о получении или отправлено почтой. В таком уведомлении должны быть отражены существенные условия выкупа, стоимость, сроки и т. п. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, в случае отсутствия на протяжении одного месяца согласия кого-либо из соседей воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение, сделка может быть заключена.

В том случае, если владелец комнаты не обладает правом собственности на нее, следует инициировать процедуру приватизации этого помещения от имени ее пользователя. Для этого необходимо собрать письменные согласия от всех соседей и с полным пакетом документов обратиться в органы местной власти для запуска процедуры оформления права собственности на помещение. Если соседи против такой операции, то задача намного осложняется, и не исключено, что заинтересованному в выкупе комнаты придётся обратиться в суд с целью установления факта отсутствия каких-либо объективных препятствий для оформления права собственности.

паспорт или иной документ, подтверждающий личность будущего владельца комнаты, а также в случае представления интересов претендента иным лицом доверенность на него;.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире у города как оформить

Комната в квартире — довольно распространенный товар на рынке недвижимости. В особенности это справедливо для больших городов.

Граждане приобретают их с целью получения прописки, личного проживания или для того, чтобы вложить денежные средства, если их не хватает на покупку целой квартиры.

При покупке у города комнаты в коммунальной квартире существует ряд своих нюансов, которые продиктованы особенностями самого жилья.

В некоторых случаях она может затянуться до полугода.

Процедура приобретения

Что нужно сделать для того, чтобы стать счастливым обладателем комнаты в коммуналке?

Ранее уже было оговорено, что процедуру приобретения коммунальной комнаты важно осуществить грамотно в юридическом плане, дабы избежать каких-либо проблем в будущем.

Потенциальная сложность выкупа части коммуналки определяется исходя из нескольких факторов:

  • если вы сторонний человек, не имеющий какого-либо отношения к приобретаемой комнате, придется получать разрешение от собственников остальных частей данной коммунальной недвижимости. А в случае их несогласия – или судиться (не рационально, шанс успеха крайне мал), или отказаться от покупки выбранной комнаты и искать альтернативный вариант;
  • если вы один из владельцев в данной квартире (имеете в собственности хотя бы одну комнату), то у вас есть преимущественное право выкупа, которым можно без проблем воспользоваться;
  • если квартира принадлежит конкретному гражданину, то процесс выкупа осуществляется в общем порядке для сделок купли-продажи недвижимости (естественно, с учетом согласия всех остальных собственников коммуналки);
  • если квартира принадлежит местному муниципалитету (государству), то есть большой риск столкнуться с рядом проблем, которые описаны выше.

В зависимости от того, каким образом осуществляется выкуп коммунальной комнаты, процедура будет слегка различна. Давайте рассмотрим оба.

Итак, если квартира приватизируется, то порядок действий таков:

  1. Добейтесь права приватизации, предоставляя всю документацию, подтверждающую вашу необходимость в приобретении коммунальной комнаты. Все документы поддаются в соответствующие госорганы по вашему месту жительства. Зачастую именно на этом этапе возникают фатальные проблемы, делающие выкуп невозможным.
  2. Добившись права приватизации, необходимо им воспользоваться на тех условиях, что предлагает государство (то есть местный муниципалитет). Процесс приобретения состоит в сборе некоторых документов и заключении с госорганом администрации по вашему месту жительства договора купли-продажи.
  3. После осуществления выкупа, данную сделку необходимо зарегистрировать и, соответственно, оформить свои права собственности на приобретенную комнату. Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:
  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приватизированной части коммунальной квартиры.

Самый простой путь выкупа комнаты в коммуналке — это ее приватизация

Конечно, представленный выше алгоритм реален в осуществлении, но процесс приватизации коммуналок крайне тяжелый, поэтому много раз подумайте перед обращением к данному способу выкупа.

Намного проще приобрести коммунальную комнату у конкретного собственника. Процедура в таком случае выглядит так:

  1. В первую очередь, текущий собственник коммунальной жилплощади должен оповестить владельцев остальных частей о своем желании продать свою долю недвижимости. Для этого придется составить предложение о покупке комнаты от лица ее собственника. Далее заверить их у нотариуса и отправить каждому владельцу остальных комнат в коммуналке. На раздумье им дается целый месяц, по истечению данного периода они должны подтвердить свое право первоначального выкупа комнаты и приобрести ее, либо официально отказаться от покупки. Игнорирование в даче ответа в течение месяца также является отказом.
  2. После получения отказа от покупки со стороны владельцев остальных комнат коммуналки можно оформить договор купли-продажи. Для этого необходимо посетить нотариуса и предоставить следующий перечень документов:
  • паспорта продавца (текущего собственника комнаты) и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на комнату, принадлежащие продавцу;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п.);
  • кадастровый паспорт жилья;
  • выписка из домовой книги или БТИ;
  • нотариально-заверенный или подтвержденный отказ всех владельцев остальных комнат коммуналки. А также прочих владельцев приобретаемой комнаты;
  • при наличии детей среди собственников продаваемой комнаты – согласие на процедуры со стороны органов опеки и попечительства;
  • при наличии супруга у продавца или покупателя комнаты – его нотариально-заверенное согласие на процедуру купли-продажи.

Заключив договор, необходимо провести его регистрацию и, соответственно, оформление прав собственности на приобретенное имущество.

Для этого подайте в Росреестр и МФЦ следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи;
  • заявление с просьбой зарегистрировать за вами право собственности на приобретенную коммунальную комнату;
  • документ, удостоверяющий вашу личность;
  • квитанции об уплате всех госпошлин.

Процесс регистрации длится около 10 дней, после чего вы становитесь полноправным собственником приобретенной части коммунальной квартиры.

В зависимости от индивидуальных особенностей каждого случая могут возникнуть дополнительные нюансы при выкупе. Однако стоит понимать, что представленные выше варианты проведения процедуры имеют шаблонный вид и с ними придется столкнуться любому покупателю комнаты в коммуналке.

Лучше всего в такой ситуации работать через гаранта например, банковскую ячейку.

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…

К тому же он был очередником и получил субсидию.

Добавить комментарий