Особенности ипотеки земельных участков

Особенности ипотеки земельных участков

При заключении договора об ипотеки земельного участка особое внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить, может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора ипотеки. Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является нарушением существующего российского законодательства:

1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:

– участки лесного фонда;

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли, загрязненные опасными отходами;

– земли, загрязненные радиоактивными веществами;

– земли, подвергшиеся деградации и др.

Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в обороте применительно к нормам земельного законодательства.

2. При определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 336 ГК РФ законодательно может быть установлен запрет на залог того или иного имущества. Данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке, по которой устанавливается запрет:

– на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из необходимости сохранения территориальной целостности РФ и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или оперативном управлении[19];

– на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров земельных участков.

Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2 га, для огородничества – 0, 04 га, а для дачного строительства и для садоводства – 0, 06 га[20].

Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков (ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных особенностей:

1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению через участок.

2. Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на земельный участок.

Первым дополнительным условием, как уже выше отмечалось в курсовой работе, является оценка земельного участка не ниже его нормативной стоимости (т.е. нижней границы стоимости земельного участка). При определении нормативной стоимости земельного участка в первую очередь учитывается фактическая площадь участка и некоторые специальные характеристики (месторасположение, рельеф, качество почвы и т.д.). Важность соблюдения этих требований связана с тем, что именно из-за неправильного составления этих показателей (к примеру, площади, месторасположения) возникают спорные моменты в судебной практике РФ. Примером этого служит дело, по которому, суд первой инстанции не проверил правильность площади пограничной территории земельного участка и его расположения, в связи с чем, собственник земельного участка был лишен права бессрочного пользования участком[21].

Вторым дополнительным условием является приложение к договору об ипотеке в качестве дополнения копии плана (чертежа границ) этого участка, выданного комитетом по земельным ресурсам.

Плюс ко всему этому, при отсутствии одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части земельного участка, необходимой для использования здания и сооружения по назначению.

Ипотека на земельные участки, находящиеся общей долевой или совместной собственности

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. При совместной собственности требуется согласие всех собственников.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации и в установленном этим законодательством порядке.

Договор и его особенности

Договор об ипотеке заключается в соответствии с утвержденной формой, в письменном варианте, по нормативным правилам, прописанным во 2 главе закона об ипотеке. Действовать данный документ начинает с момента его подписания.

В случае нарушения заключенного соглашения, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, при этом, дело, в случае необходимости взыскания, направляется в суд.

В договор вносятся сведения об объекте залога, его финансовой стоимости, площади. Также в нем указываются сроки, в которые заемщик должен выполнить оговоренные обязательства. Стороны обязаны следовать всем пунктам договора.

Список необходимых документов и дополнительные условия следует уточнять у консультантов банков.

Особенности ипотеки земельных участков

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Читайте также:  На разовую торговлю регистрация не нужна

Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. ст. 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

В соответствии со ст.64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации этот земельный участок считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице предоставившего целевой жилищный заем на приобретение земельного участка федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Ипотека на основании закона

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит (ст. 488 ГК РФ), если право собственности переходит с момента заключения сделки.

Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены:

    • неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Читайте также:  Как правильно выбрать квартиру в новостройке

Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается (ст. 55 Закона об ипотеке):

    1. если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или
    2. если права залогодержателя удостоверены закладной.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления.

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
  • договор купли-продажи;
  • отчет эксперта-оценщика;
  • документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

  • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
  • большой срок погашения займа;
  • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;.

Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования

Рубрика: Юриспруденция

Дата публикации: 01.04.2019 2019-04-01

Статья просмотрена: 344 раза

102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости далее Закон об ипотеке.

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков (ст. 62-68)

Статья дополнительно включена с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1.

Особенности ипотеки земельных участков

Каждый участок должен иметь границы и должен быть отмечен на карте (проведено межевание). Без подобных бумаг оформить ипотечный кредит будет проблематично.

Также нельзя будет совершить какие-либо сделки с землей или осуществить постройку жилого дома или дачи.

Землемеры — это люди, которые изучают и определяют границы и другие особенности земли или недвижимости, чтобы полностью и точно передать то, что принадлежит на бумаге.

В некотором смысле они похожи на переводчиков, переводящих то, что в бумажном мире, в реальную ситуацию. Землемеров чаще всего видят с измерительными приборами, особенно вокруг дорожного строительства, но это не единственный аспект их работы.

Зачастую землемеры должны провести значительный объем исследований, прежде чем даже добраться до точки, где они находятся в поле и проводить обследования.

Сначала они должны выяснить характер работы. В некоторых случаях такие инспекторы могут заключать частные контракты с группой или работать полный рабочий день в компании или организации.

Например, муниципальные власти, которые часто строят дороги, могут нуждаться в землеустроителях, занятых полный рабочий день.

Землемер также может быть нанят компаниями, которые занимаются большой строительной деятельностью или частными лицами.

Конечно, одна из самых важных вещей, которые делает геодезист, — это определение границ собственности. Без точного измерения границ проекты могут быстро стать серьезной проблемой.

Хотя это может иметь или не иметь большого значения для зданий, если проект является чем-то вроде дороги, он может существенно изменить желаемый маршрут.

Землемеры часто отмечают изменения высоты и другие физические особенности, которые могут быть важны в ходе реализации проекта.

Это может значительно увеличить время, затрачиваемое на работу, но также может стать бесценной информацией для тех, кому необходимо полагаться на эти измерения при разработке своих проектов.

Таким образом, это аспект работы, который не следует упускать из виду. Эти специалисты зависят от точного представления о том, с чем они имеют дело до того, как работа начнется.

По мере совершенствования технологий инструменты, используемые землеустроителями, также стали более совершенными.

Хотя в некоторых ситуациях могут по-прежнему использоваться цепи, меловые линии и компасы, во многих ситуациях они, вероятно, были заменены устройствами GPS, инструментами трехмерного сканирования и другими высокотехнологичными инструментами.

Они помогают получить очень точную картину того, что будет обследовано. Тем не менее, геодезисты должны всегда дважды проверять свою работу. Некоторым может быть удобнее, когда работа проверяется более чем одним инструментом.

После завершения обследования составляется отчет с подробным описанием результатов и отправляется заинтересованным сторонам. В некоторых случаях землемерам может быть предложено объяснить свои выводы.

В особенно спорных ситуациях, таких как судебный спор, связанный с землей, их даже могут вызывать для дачи показаний в суде. Однако такие ситуации крайне редки.

срок регистрации ипотеки до 30 лет.

Главные особенности земельной ипотеки и выбор банка

В нашей стране и во многих других сама по себе земельная ипотека не пользуется столь значительной популярностью, как ипотека квартирная.

Читайте также:  Можно расторгнуть договор в одностороннем порядке?

И это касается как граждан страны, так и самих финансовых учреждений. Поэтому довольно часто возникают те или иные сложности, которые касаются не только оформления, но и выбора подходящего под банковские условия земельного участка.

Постройка жилого дома;.

Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

  • заявление;
  • договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
  • соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
  • паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания.

Требования

Банк признает земельный участок прибыльным и выдаст на него ипотеку в том случае, если будут удовлетворены его требования. У разных банков они могут отличаться друг от друга, но мы приведем список стандартных характеристик земли по ипотеке.

Требования к земельному участку, приобретаемому в ипотеку:

  1. Расположение земельного участка: как далеко он находится от ближайших населенных пунктов, поселков, крупных городов и т.д.
  2. Наличие транспортных развязок и коммуникаций рядом
  3. Хорошо развитая инфраструктура.
  4. Земля принадлежит к территории населенного пункта с разрешением использовать его для строительства? Хорошо, если выбранный вами вариант находится в черте города: российские банки очень не любят сельскохозяйственные земли.
  5. Не должен находиться вблизи от экологически опасных предприятий.
  6. Банк не выдаст ипотеку на земельный участок, который находится в природоохранной или резервной зоне.
  7. Желательно, чтобы выбранная вами земля находилась недалеко от отделения банка, выдавшего вам ипотеку. Многие банки даже указывают предельное расстояние, на котором может располагаться участок – обычно оно не превышает 70-ти км от населенного пункта, где располагается отделение банка.
  8. Банки очень любят земельные участки, к которым реально подъехать на машине, так что наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей будет только плюсом.
  9. Площадь земли должна быть не меньше той, которую установил в требованиях банк.
  10. У земельного участка должны быть четко зафиксированные границы.
  11. Земля должна уже стоять на кадастровом учете.
  12. На выбранном вами земельном участке не должно быть никаких обязательств: ареста, аренды или уже оформленного на него залога.
  13. Продавец должен являться собственником земельного участка.

Самыми востребованными земельными участками сейчас считаются участки в коттеджных поселках, поэтому банки всегда отдают предпочтение именно им.

Однозначный запрет, установленный законодательством России, стоит только на приобретение с помощью ипотеки двух видов земель:

  • Земель, принадлежащих муниципальным или государственным органам;
  • И земель слишком маленькой площади.

Если вам понравился определенный участок, но вы не знаете все ли с ним в порядке, с юридической точки зрения, или вам нужно поменять категорию земельного участка или целевое назначение, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме внизу. Он оперативно поможет.

Ипотека на покупку земли имеет ряд значительных преимуществ.

Особенности ипотеки земельных участков

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки.

Оценка

Перед принятием положительного решения по заявке, сотрудник банка в обязательном порядке выезжает для осмотра объекта ипотеки.

Также требуется проведение оценки рыночной стоимости участка, для установления размера ипотечного займа.

Факторы, имеющие значение для определения стоимости земельного участка:

Расположение участкаПо отношению к населенному пункту, наличие подъездов к участку
Развитая инфраструктура районаКроме того, оборот участка земли не должен быть ограничен
Категория земель (назначение)Наибольшей ликвидностью обладают категории земель, которые предназначены для индивидуального строительства. Кредитные организации не предоставляют займы для приобретения участков сельскохозяйственного назначения
Учитываются места сброса мусора, бытовых и промышленных отходовОни должны находиться в отдалении от участка
Состояние участкаИмеет постройки, расчищен, с насаждениями и т.д.
Расстояние между покупаемым участком и отделением банкаИмеет значение для банка. В отдельных банках действует требование относительно расстояния. Например, расстояние свыше 100 км снижает вероятность выдачи кредита
Требуется наличие подъездных путейА также участок должен быть больше по площади установленной банком нормы. Обычно минимум 4 сотки
Межевание земельного участканаличие кадастрового паспорта обязательно
На участок не должно бы прав третьих лицобременений, которые ограничивают собственника в реализации его прав
Участок должен бытьоформлен в собственность

Расположение участка По отношению к населенному пункту, наличие подъездов к участку Развитая инфраструктура района Кроме того, оборот участка земли не должен быть ограничен Категория земель назначение Наибольшей ликвидностью обладают категории земель, которые предназначены для индивидуального строительства.

Добавить комментарий