Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья. Но перед приобретением недвижимости нужно тщательно проверить документы и правильно оформить сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.

Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.

Оформление и регистрация

Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

  • данные продавцов и покупателей;
  • данные на объект недвижимости;
  • цена на квартиру и порядок расчета;
  • зарегистрированные лица;
  • порядок освобождения квартиры;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
  • нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
  • дополнительные условия по согласованию сторон.

Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:

  1. записаться на прием на конкретную дату и время;
  2. сдать документы работнику центра;
  3. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
  4. получить расписку о приеме документов.

В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.

Список документов

Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.

Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:

  1. Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
  2. Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.

Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.

Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.

После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.

наличие долгов по налогам и коммунальным платежам;.

Документы при покупке квартиры

Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.

От покупателей требуются:

  • Действующие паспорта;
  • Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
  • Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
  • Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).

Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:

  1. Действующие паспорта всех продавцов;
  2. Оригиналы правоустанавливающих документов;
  3. Техпаспорт помещения, который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
  4. Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
  5. Справки ПНД и НД;
  6. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
  7. Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки (о продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками мы рассказывали тут);
  8. Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;
  9. Выписку из ЕГРП. Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.

Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;.

Риски покупки квартиры по приватизации

Приватизация квартиры осуществляется по заявлению собственников объекта и оформляется соответствующим договором, подлежащим обязательной регистрации в Росреестре. Одной из особенностей процедуры является превращение в хозяев всех лиц, зарегистрированных на момент проведения приватизации.

С учетом добровольности операции, каждый из жильцов имеет право отказаться собственной доли, подав заявление установленного образца. В таком случае человек не является владельцем объекта, но сохраняет за собой законное право (пожизненное) на проживание в квартире. Это очень важный момент, так как будущий покупатель не сможет в дальнейшем провести выселение данного лица или выписать его с жилплощади.

В случаях, когда среди прописанных оказываются несовершеннолетние, операции по продаже будут признаны законными исключительно при наличии разрешений со стороны органов опеки. Аналогичная ситуация наблюдается и в случаях, когда объектом купли-продажи выступает только частичка жилья.

Читайте также:  Как оформить военную пенсию

Именно в наличии таких лиц, выписка которых оказывается невозможной, и кроется основная сложность приобретения приватизированного жилища. Проблемы могут возникнуть также в случаях, когда среди владельцев оказываются люди с инвалидностью или лица, признанные недееспособными.

Заполучить письменное согласие на продажу от всех зарегистрированных лиц.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

В теории можно договориться о том, что продавец выписывается из квартиры и прописывает в неё покупателя.

Продажа приватизированной квартиры

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в Откроется в новой вкладке.”>общую совместную, так и в Откроется в новой вкладке.”>общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

право пользования этой квартирой.

О рисках при покупке приватизированной квартиры с “отказником”

Каждое дело рассматривается судом индивидуально, с учетом всех его особенностей.

Юридический статус приватизированного жилья

В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.

Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.

Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.

«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.

По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.

Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.

Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет 1,5 млн 1 млн 500 тыс.

Риск покупки приватизированной квартиры

Добрый день! Хотим купить приватизированную на одного человека квартиру. Продавец – мать несовершеннолетнего ребенка 6-ти лет. Приватизация проведена в сентябре 2011 года. А в мае 2010 у нее родился ребенок, который был прописан по другому адресу к отцу. О чем есть подтверждение в выписке из домовой книги по месту проживания отца. Отец и мать ребенка в официальном браке. Отец право приватизации использовал уже давно. Площадь отца в собственности. Ребенок по адресу матери ни разу не регистрировался и в договор социального найма не был включен. Но фактически проживал в квартире матери около года, и тому есть подтверждение в виде документов из детской поликлиники. К нему приходила патронажная сестра после выписки из роддома. В связи с этим вопрос: какова вероятность того, что ребенок, будучи совершеннолетним, сможет оспорить приватизацию, обладая такими доказательствами в суде, и основываясь на том, что он мог быть прописан по месту проживания матери, и фактически проживал там.

    договор социального найма, домовая книга, выписка из домовой книги
  • Поделиться

Ответы юристов ( 5 )

Независимо от регистрации по месту жительства с матерью в указанной квартире, ребенок имел право на участие в приватизации. В данном случае права несовершеннолетнего нарушены, риск после покупки квартиры получить через несколько лет иск от выросшего ребенка с требованием предоставить ему жилплощадь для проживания — вполне реален. Совершение данной сделки довольно рискованно, на мой взгляд.

Читайте также:  Детский сад поборы с родителей

  • 11177 ответов
  • 6945 отзывов эксперт

А в мае 2010 у нее родился ребенок, который был прописан по другому адресу к отцу.
Михаил

Здравствуйте. Если ребёнок не прописывался вообще к матери в продаваемую квартиру, а сразу прописали его в квартиру отца, то риска нет. Ребёнка должны были с кем то из родителей прописать, что и сделали. А на приватизацию имеют право все пользующиеся по соц.найму квартирой.

Ребёнок где проживал по факту? У отца или у матери?

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

По факту во время приватизации проживал у матери, а после нее, у отца.

По факту во время приватизации проживал у матери, а после нее, у отца.
Михаил

Вот тут получается что право пользование он приобрёл, неофициально.

Статья 20. Место жительства гражданина
1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

Регистрация важна, но не гарантирует что не признают что ребёнок фактически проживал в данном помещении. Так как сама по себе регистрация вторична.

Вот смогут ли через 17-18 лет доказать проживание, это вопрос на который нет ответа на данный момент.

ВС РФ допустил возможность признания передачи в собственность недействительным

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 (ред. от 02.07.2009) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“

6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Если я буду признан добросовестным приобретателем, а ребенок сможет признать приватизацию частично или полностью недействительной, какие последствия для меня, как для покупателя наступят? Возвращение квартиры продавцу?
Михаил

Почти наверняка будет взыскание с матери ребёнка части стоимости квартиры. Но учитывая что мы не судьи, дело еще не в суде и непонятно что вообще будет через 17 лет или к моменту суда, может другие законы будут и другой порядок, в т.ч. и на прошедшие правоотношения, сказать точно чем всё закончится нереально. На данный момент скорее всего не докажут даже проживание в этой квартире.

То есть, для меня, как для покупателя, рисков оспаривания права собственности нет? Максимум выступать участником в суде?

То есть, для меня, как для покупателя, рисков оспаривания права собственности нет? Максимум выступать участником в суде?
Михаил

Скажем так, на 99% нет. Что будет в далеком будущем я сказать не могу точно) На данный момент рисков не вижу.

  • 9,3 рейтинг
  • 2763 отзыва эксперт

Во-первых, согласно ст. 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»:

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

То есть право на приватизацию имеют граждане, имеющие право пользования данным жилым помещением.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма имеют граждане, вселенные в него в установленном законом порядке.

Согласно ст. 70 Жилищного кодекса РФ:

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение в установленном законом порядке означает не только фактическое вселение, но и регистрацию вселяемого по месту жительства в данном жилом помещении.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Ульянове

Если же гражданин зарегистрирован по месту жительства (то есть постоянно) в другом жилом помещении, то считается, что именно в него он и вселен в установленном законом порядке.

Учитывая, что в Вашем случае ребенок хотя фактически и вселялся в спорное жилое помещение, но не был в нём прописан постоянно (зарегистрирован по месту жительства), а был прописан в другом жилом помещении, то оснований полагать, что он приобрел право пользования в спорной квартире (и, соответственно, может иметь право на приватизацию), не имеется.

А на приватизацию имеют право все пользующиеся по соц.

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

Еще вариант – жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала.

Основные риски для покупателя приватизированной квартиры

Статья рассказывает, какие есть риски для покупателя при покупке приватизированной квартиры, разъясняет тонкости законодательства.

  1. Основные моменты
  2. Срок давности для подачи иска
  3. Обязательно ли дети должны быть участниками приватизации
  4. Есть ли на самом деле риск
  5. В чем состоит основная опасность для покупателя
  6. Как совершить безопасную сделку
  7. Нюансы законодательства
  8. Какие права имеют «отказники» на жилплощадь
  9. Итог

Есть ли на самом деле риск.

Оформление жилья в собственность

Приватизировать квартиру можно в любое время как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами специалистов.

Обращение за помощью к третьим лицам будет стоить определённых средств, но в этом случае весь процесс гарантированно пройдёт быстрее и не вызовет каких-либо дополнительных сложностей, которые могут возникнуть при самостоятельной приватизации.

Самостоятельная приватизация потребует сбора большого количества документов, которые необходимо будет предоставить для того чтобы процесс мог начаться.

Также есть шанс, что потребуется обратиться в архив, для получения выписки о предыдущем месте жительства. Это возможно в том случае, если будущий собственник проживал в другом городе до 1991 года.

Помимо этого потребуется письменное согласие всех людей, прописанных в приватизируемой квартире.

Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.

Нововведения 2020 года

01.01.2020 г вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, а именно статью 8.1, п.6

Теперь: » Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра (ЕГРН), признается добросовестным , пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. «

Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ при потере прав на единственное жильё.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Что необходимо проверить до оформления сделки

Приобретение собственного жилья — радость для семьи, но может случиться так, что сделка будет аннулирована. Поэтому необходимо предпринять все меры, чтобы избежать подобных ситуаций. Сделать нужно следующее:

  • проверить имеющуюся документацию на приватизацию – требуется убедиться, что сделка была совершена правильно;
  • узнать, сколько собственников у квартиры и уточнить полный состав семьи – это важный аспект, поскольку надо убедиться, что среди них нет лиц, не достигших совершеннолетия. Помимо этого, нужно быть уверенным, что все собственники дали согласие на продажу;
  • в случае, когда продавец в законном браке, важно узнать, когда была приобретена квартира или приватизирована. Если же продавец в этот период был в браке, то он должен предоставить заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу жилплощади.

Внимание! Не лишним будет убедиться в психологическом здоровье собственника жилья. Для этого можно попросить его предъявить справки от нарколога и психотерапевта. В случае отклонений, могут возникнуть проблемы с родственниками продавца, которые докажут его невменяемость и сделку аннулируют.

  • проверить паспорт – документ, удостоверяющий личность, должен быть без посторонних записей и без истекшего срока действия;
  • удостоверится, что вся документация на жилье в порядке. В первую очередь обратить внимание стоит на официальную бумагу, на основании которой выдано свидетельство на собственность недвижимости.

Если покупатель сомневается в своих силах, то лучше обратиться к опытному риэлтору. Он проверит все документы, что сведет к минимуму возможные неприятные сюрпризы после совершения сделки.

Часто встречаются ситуации, когда собственник жилья один, а остальные родственники не участвовали в приватизации.

Добавить комментарий